TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06648 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3LD7

Minute : 25/00109

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET CHARPENTIER, SARL

Représentant : M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [L] [J] [R]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Eléonore DANIAULT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET CHARPENTIER, SARL, demeurant [Adresse 4]

Réprésenté par : M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [J] [R],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J] [R] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot numéro 10 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 16 décembre 2024 et non réclamée, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, envoyé à Madame [L] [J] [R] une mise en demeure de payer la somme de 656,47 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre simple en date du 23 décembre 2024, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, fait envoyer à Madame [L] [J] [R] une mise au contentieux et une mise en demeure de payer la somme de 663,47 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre simple en date du 14 février 2025, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, fait envoyer à Madame [L] [J] [R] une relance simple de payer la somme de 999,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2025, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, envoyé à Madame [L] [J] [R] une mise en demeure de payer la somme de 1.043,37 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre simple en date du 25 mars 2025, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, fait envoyer à Madame [L] [J] [R] une mise au contentieux et une mise en demeure de payer la somme de 1.050,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le CABINET CHARPENTIER, fait signifier à Madame [L] [J] [R] une sommation de payer la somme de 1.386,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [L] [J] [R] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1.284,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 10 décembre 2024 pour la somme de 656,47 euros ; à compter de la mise en demeure du 13 mars 2025 sur la somme de 1.043,37 euros et à compter du 14 mai 2025, date de la sommation de payer pour le surplus, 253,34 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

À l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.873,92 euros selon un décompte du 27 juin 2025

Il expose que Madame [L] [J] [R], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [L] [J] [R], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023, ajustant le budget prévisionnel pour 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 septembre 2024 indiquant l’absence de de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale communiqué, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte du 27 juin 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués.

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce le défendeur n’ayant pas comparu, l’actualisation à la hausse n’est pas recevable compte tenu du principe du contradictoire.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire 253,35 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.284,57 euros, au titre des charges de copropriété dues au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, sur la somme de 1386,67 euros et du 13 juin 2025, date de l’assignation sur la somme de 1.284,57 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 253,35 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’envoi de plusieurs mises en demeure et relances avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 10 décembre 2024 soit 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 14 mai 2025, à hauteur de 151,25 euros, dont il est justifié.

Il convient dès lors de condamner Madame [L] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 157,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [J] [R] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [L] [J] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [L] [J] [R] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 1.284,57 euros, au titre des charges de copropriété dues au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, sur la somme de 1386,67 euros et du 13 juin 2025, date de l’assignation sur la somme de 1284,57 euros,

CONDAMNE Madame [L] [J] [R] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 157,05 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [L] [J] [R] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [J] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT