TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10538 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZK2R

N° de MINUTE : 25/00708

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 5], représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, es qualité d’administrateur provisoire de la coproprié.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me [N], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

DEFENDEURS

Monsieur [H] [V]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représenté

Madame [F] [O] [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] sont propriétaires des lots n°601, 602 et 605 de la résidence sise [Adresse 6] (93).

Par actes de commissaire de justice des 11 et 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, a fait assigner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 12] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, à la somme de 14.981,67 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées (dette totale – frais) suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts de droit à compter du 30 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] au remboursement des frais engagés pour le recouvrement de créance soit la somme de 156,12 euros se décomposant comme suit :

➢ 46,92 euros au titre des intérêts de retard en date du 31 décembre 2017,

➢ 40,80 euros au titre des frais de relance en date du 31 décembre 2017,

➢ 68,40 au titre des frais de mises en demeure en date du 31 décembre 2017 ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 12] représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 1.500 euros en réparationdu préjudice subi ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de Résidence sise [Adresse 4] à [Localité 11]) représenté par la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens, qui comprendront notamment :

—  100,00 euros au titre de provision sur les frais de délivrance de la présente assignation,

—  80,00 euros au titre de provision sur les frais de signification de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 09 juillet 2019 et le procès verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2020,

— le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 16 septembre 2020 par lequel il a approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire du 25 avril 2018,

— l’ordonnance de prorogation de mission de l’administrateur provisoire du 19 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l’approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 ou des budgets prévisionnels de ces exercices, il ne peut être fait droit aux demandes se rapportant à ces derniers. Il convient donc d’écarter la somme de 2.086,59 euros (11 x 189,69 euros) du montant réclamé au titre des charges impayées.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 350,05 se décomposant comme suit :

frais d’intérêts de retard du 31 décembre 2017 de 46,92 euros,frais d’appel de procédure du 31 décembre 2017 de 193,93 euros,frais de relance du 31 décembre 2017 de 40,80 euros,frais de mise en demeure du 31 décembre 2017 de 68,40 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 1er juillet 2024 a été de 13.474,76 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 773,61 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.701,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi d’une mise en demeure selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 156,12 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, faute de verser les avis de réception des mises en demeure du 30 novembre 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] n’ont effectué aucun paiement de leurs charges de copropriété entre le 31 décembre 2017 et le 1er juillet 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire. Cette carence est d’autant plus préjudiciable que la très grande fragilité financière de ladite copropriété a justifié son placement sous administration provisoire.

Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais d’assignation relevant des frais irrépétibles, ils n’ont en effet pas lieu d’être compris dans les dépens. En outre, il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de la nécessité de condamner les défendeurs au paiement d’une provision au titre des frais de signification.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, la somme de 12.701,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELAS ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [F] [O] [G] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 21 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT