TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

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N° RG 24/02198 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7X6

Minute : 25/00084

Madame [B], [P] [H]

Représentant : M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A 272

C/

Monsieur [C] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [B], [P] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 octobre 2020, Mme [B] [H] a consenti à Monsieur [C] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 700 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 700 €.

Le 15 janvier 2024, Mme [B] [H] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2885,51 € arrêtée à la date du 10 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, Mme [B] [H] a fait citer Monsieur [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation

«  voir ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais et périls du défendeur ;

«  condamner le défendeur au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 8258,09 € arrêtée au 27 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 ainsi que le coût du commandement du 15 janvier 2024,

Ï d’une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer, soit 1511,94 € par mois outre les charges et taxes de toute nature et ce depuis la date d’effet du commandement du 15 janvier 2024 jusqu’à la remise effective des clés ;

Ï de la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX .

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, Mme [B] [H], représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 12 103,27 € arrêtée à la date du 18 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a indiqué rencontrer des difficultés financières du fait de l’impayé, ayant un crédit et les charges de copropriété à régler.

Monsieur [C] [R], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [B] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 28 octobre 2020, contient en son article VII, une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 2885,51 euros arrêtée au 10 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail a été renouvelé depuis le 27 juillet 2023, mais que les parties n’ont pas entendu modifier le délai prévu dans la clause résolutoire. Or cette clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

A compter du 11 mars 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [C] [R] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [C] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [B] [H] produit un décompte indiquant que Monsieur [C] [R] reste devoir la somme de 8258,09€ arrêtée à la date du 27 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

Il conviendra de déduire de la somme réclamée les sommes correspondants aux frais d’huissier (170,79 €) pouvant entrer, selon leur nature, dans les dépens.

Monsieur [C] [R] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 8087,30 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 2885,51 € à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [B] [H], Monsieur [C] [R] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 28 octobre 2020, par Mme [B] [H] à Monsieur [C] [R] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [C] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [C] [R] à payer à Mme [B] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 11 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [C] [R] à verser à Mme [B] [H] à titre provisionnel la somme de 8087,30 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 2885,51 € à compter du 15 janvier 2024, et sur le surplus à compter du 13 septembre 2024;

Condamnons Monsieur [C] [R] à verser à Mme [B] [H] une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [C] [R] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge