TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Dalila CHOUKI; Monsieur [R] [L]; Monsieur [C] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Caroline JEANNOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IO5

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DU VESSAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

DÉFENDEURS

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dalila CHOUKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0294( bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75056-2025-005529 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

réputé contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 7 décembre 2023, la SCI du VESSAT a donné à bail à Mme [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 1er étage porte gauche, pour un loyer actuel de 1201, 68 € dont 343 € d’APL et 858, 68 € de loyer personnel + 95 € de charges.

M.[C] [E] et M.[R] [L] se sont portés cautions solidaires et indivisibles du paiement des loyers et charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 12 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [V] [W] pour paiement d’un arriéré de 2957 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 19, 13 et 12 février 2025, LA SCI DU VESSAT a assigné en référé Mme [V] [W], M .[C] [E] et M.[R] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [V] [W] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 75 € par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner solidairement Mme [V] [W], M.[C] [E] et M.[R] [L] au paiement de la somme de 5381, 88 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner Mme [V] [W], M.[C] [E] et M. [R] [L] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [V] [W] M.[C] [E] et M. [R] [L] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation et des frais CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 20 février 2025.

A l’audience du 13 octobre 2025, le conseil de LA SCI DU VESSAT, se référant à ses écritures, a réactualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 9519, 28 €, échéance de octobre 2025 incluse, et admis le paiement du loyer courant.

Il a précisé que la demande de paiement des arriérés était faite à titre provisionnel.

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IO5

Se référant à ses écritures en défense, le conseil de Mme [V] [W], titulaire de l’aide jurdictionnelle totale, a relevé l’incompétence du juge des référés. Il a demandé l’octroi de délais de paiement de 150 à 200 euros par mois, le loyer courant ayant été payé en mai, puis septembre et octobre.

Il a demandé d’écarter l’exécution provisoire en cas de jugement défavorable.

Il précise que la locataire a fait une demande DALO et FSL et fait état de l’insalubrité du logement.

Il a demandé la condamnation de la SCI Du VESSAT à payer une somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles dont distraction au profit de M^e CHOUKRI, ainsi qu’aux entiers dépens

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation des 12, 13 et 19 février 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la demande d’incompétence :

Le conseil de LA SCI DU VESSAT a précisé à l’audience faire ses demandes au juge des référés à titre provisionnel.

La demande de la défenderesse sera donc rejetée.

III. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 et notifié aux cautions le 18 novembre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait à la locataire de s’acquitter de la dette locative de 2957 euros en principal (au 05/11/2024) sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2957 euros dans les deux mois du commandement malgré un virement conséquent en novembre, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 13 janvier 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [V] [W] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue un trouble illicite relevant du juge des référés.

A l’inverse, aucune démonstration sèrieuse n’est faire de l’insalubrité du logement.

Toutefois, compte tenu de l’apurement possible par la locataire , qui a réglé une partie de son arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience pour les échéances de septembre et octobre, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par Mme [V] [W] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] [W] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique étant suffisant.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [V] [W] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 9519, 28 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 8 octobre 2025, échéance d’octobre incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Par ailleurs, il ressort du double acte de cautionnement solidaire en dates des 06/12/2023 et 07/12/2023 que M.[C] [E] et M. [R] [L] se sont chacun portés caution solidaire du paiement des loyers et charges pour une durée de trois ans renouvelable trois fois à concurrence de 42300 €.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [V] [W], M.[C] [E] et M.[R] [L] au paiement de cette somme provisionnelle de 9519, 28 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 novembre 2024 pour la somme de 2957 €, et à compter de l’assignation pour le surplus .

Compte tenu des développements précédents, Mme [V] [W] faisant état de 1865 € par mois, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, il convient de décider que la dette sera apurée, selon les modalités fixées au dispositif, par 36 mensualités de 220 €, cette somme s’imposant a minima afin de minorer la dernière mensualité comportant nécessairement un solde important , y compris les intérêts et frais,

V. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [V] [W], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 13 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement Mme [V] [W], M.[C] [E] et M.[R] [L] au paiement provisionnel de celle-ci à LA SCI DU VESSAT.

VI. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [V] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation et des frais CCAPEX.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [V] [W] à payer à LA SCI DU VESSAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE LA SCI DU VESSAT recevable à agir,

REJETTE la demande d’incompétence de Mme [V] [W],

CONSTATE à compter du 13 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 7 décembre 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 1er étage porte gauche,

DIT que Mme [V] [W] est ocupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONSTATE les actes de cautionnement des 06/12/2023 et 07/12/2023 de M.[C] [E] et M.[R] [L],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [W], M.[C] [E] et M. [R] [L],

à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 9519, 28 € au titre de l’arriéré de loyers et charges au 8 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 novembre 2024 pour la somme de 2957 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [W] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 220 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [V] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [W] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SCI DU VESSAT à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement, en ce cas, en cas de maintien dans les lieux, Mme [V] [W], M.[C] [E] et M.[R] [L], à payer à LA SCI DU VESSAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [V] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation et des frais CCAPEX

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à LA SCI DU VESSAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IO5