TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01321 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMDA

Minute : 25/00081

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272

C/

Madame [N] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [N] [C]

[Adresse 5]

[Localité 12]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 1er juin 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [N] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 12] moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 422,77 euros, outre les provisions sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 8 novembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Madame [N] [C] un commandement de payer la somme en principal de 3087,65€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Madame [N] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 18 avril 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [N] [C] au paiement de la somme de 4 469,95 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de décembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 8 novembre 2023, date du commandement de payer,

— la condamner par provision à compter du mois de janvier 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— la condamner d’avoir à produire son attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée, qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, elle n’a pas non plus produit son attestation d’assurance.

A l’audience du 21 juin 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4659,70€ arrêtée au terme du mois de mai 2024 inclus et a indiqué ne pas être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice, suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 250 euros. Elle s’est désistée par ailleurs de sa demande relative à la justification d’une attestation d’assurance. Elle a été autorisée à produire par note en délibéré tout élément sur la situation de surendettement de Mme [N] [C].

Madame [N] [C] a sollicité par écrit des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction indique que Mme [C] a initié un dossier de surendettement, la commission de surendettement des particuliers ayant estimé sa capacité de remboursement à 458,14 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.

Aucune note en délibéré n’étant parvenue au greffe du tribunal, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que la défenderesse comparaisse et justifie de toutes pièces utiles sur la procédure de surendettement.

A l’audience du 20 décembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8538,16 € arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus et a indiqué ne pas être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice, suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 400 euros par mois.

Mme [N] [C] , comparante, a expliqué avoir effectivement actuellement un plan de surendettement en cours, n’incluant toutefois pas la dette de Seine-Saint-Denis Habitat. Elle a exposé que ses ressources mensuelles sont de 2200 euros et qu’elle régle au titre du plan de surendettement la somme de 330 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire proposant d’apurer sa dette par des versements de 400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 22 décembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er juin 2023 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023 pour la somme en principal de 3087,65€ arrêtée au 6 novembre 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre à la locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Madame [N] [C] reste lui devoir la somme de 8538,16€ arrêtée au 18 décembre 2024 incluant l’échéance du mois de novembre 2024.

Madame [N] [C], comparante, n’a pas contesté le montant de la créance.

Il convient toutefois de déduire de la somme réclamée la somme de 147,24 euros correspondant à des frais de procédure, pouvant être considéré comme des dépens.

La défenderesse sera en conséquence condamnée à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 8390,92 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 87,65 € à compter du 8 novembre 2023, date du commandement de payer, et sur la somme de 1382,30 à compter du 18 avril 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur n’est en outre pas opposé pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Il convient d’acter le désistement du bailleur en ses demandes formées de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine Saint Denis Habitat, Madame [N] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2023 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Madame [N] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 12] sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 8390,92 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 87,65 € à compter du 8 novembre 2023, et sur la somme de 1382,30 à compter du 18 avril 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision,

AUTORISONS Madame [N] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 400 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [C] portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 12] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Madame [N] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [N] [C], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

ACTONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat en ses demandes formées au titre de l’attestation d’assurance ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] à verser à Seine Saint Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge