TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e LOIR, M^e BOUTHILLIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BAUDOUIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/02562

N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

N° MINUTE :

Assignation du :

25 février 2019

JUGEMENT

rendu le 5 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Localité 10], représenté par son syndic, la S.A. OLLIADE

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] – [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. PG LANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

S.C.P.I EPARGNE FONCIERE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Florence BOUTHILLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0007

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/02562 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 21 février 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 mai 2025, prorogé au 5 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PRETENTIONS

L’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son syndic de copropriété est le cabinet Olliade depuis le 13 octobre 2016.

L’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], composé de deux bâtiments, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son syndic de copropriété est le cabinet Foncia.

Un garage souterrain est construit au sous-sol, à la limite de propriété de ces deux immeubles. Ledit parking est de forme cylindrique et débouche sur l’extérieur par l’immeuble sis [Adresse 7], qui appartient quant à lui en pleine propriété à la société Epargne foncière, laquelle est également copropriétaire au sein des deux immeubles ci-avant désignés.

Par les résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale du 5 avril 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a voté la réalisation de travaux de mise aux normes de sécurité et d’incendie du garage souterrain construit à la limite entre la propriété de son immeuble et celle du [Adresse 5] /[Adresse 2], et autorisé le syndic à agir en justice si aucune solution amiable n’est trouvée quant à la répartition des coûts desdits travaux, entre les deux immeubles.

Par mise en demeure du 6 décembre 2018, la copropriété du [Adresse 4] a sommé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 2], de lui donner son accord pour lesdits travaux, tout en lui proposant la création d’une union des syndicats afin de faciliter la gestion des installations communes.

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/02562 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

En l’absence de résolution amiable du litige, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait délivrer assignation, par exploits d’huissier en date du 25 février 2019, au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5]/[Adresse 2], ainsi qu’à la société Epargne Foncière, aux fins de faire reconnaître que l’ensemble immobilier constitué par les immeubles sis 4, [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de désignation d’un expert afin d’en établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, outre des demandes indemnitaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 15], demande au tribunal, au visa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1303 et suivants du code civil, de :

«  Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet OLLIADE recevable et bien fondé en ses demandes.

Y faisant droit,

Débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs, demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] ;

Dire que l’ensemble immobilier composé par les immeubles 4, [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Désigner tel expert qu’il plaira avec mission :

— d’établir l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier sis 4, [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10],

— d’établir le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10]

Dire que cet état descriptif de division et règlement de copropriété s’appliqueront à l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] pris en la personne de son syndic la Société FONCIA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 59.178,62 euros au titre de dépenses qu’il a avancées pour son compte arrêté au 26 février 2024.

Subsidiairement, confier comme mission complémentaire à l’expert qui sera désigné l’établissement des comptes entre les parties ;

Condamner in solidum la Société EPARGNE FONCIERE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] pris en la personne de son syndic la Société FONCIA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet OLLIADE, la somme de 8.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum la Société EPARGNE FONCIERE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] pris en la personne de son syndic la Société FONCIA aux dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 2] demande au tribunal, au visa de l’article 1er alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 (version postérieure à la loi ELAN du 23 novembre 2018), et des articles 1er et 8 de la loi du 10 juillet 1965, de:

«  DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faire droit ;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 10] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 10] irrecevable et subsidiairement mal fondé en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires concluant à payer la somme de 59.178,62 euros,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 10] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY-BESNARD, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. ".

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la société Epargne Foncière, demande au tribunal, au visa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, des article 697 et 698 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

«  DIRE ET JUGER que l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], appartenant en pleine propriété à la société EPARGNE FONCIERE, n’est pas inclus dans un ensemble immobilier qui serait formé avec la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 15] et/ou du [Adresse 5]/[Adresse 2] et qui comporterait des aménagements ou services communs ;

REJETER l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] visant à soumettre l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14]) au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 et visant à voir désigner un expert judiciaire pour établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété ;

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/02562 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 10.000 euros à titre d’amende civile pour procédure abusive ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] à payer à la société EPARGNE FONCIERE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 21 février et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’application du statut de la copropriété des immeubles bâtis aux trois immeubles

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] soutient que le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique à l’ensemble immobilier constitué par lui-même, ainsi que des [Adresse 5]/[Adresse 2], et [Adresse 7] pour les motifs suivants:

— les conditions posées par l’alinéa 5 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pour l’application du statut de la copropriété sont en l’espèce

réunies ;

— qu’en effet, au titre de la première condition, chacun des immeubles exerce des droits de propriété exclusifs sur sa parcelle et partagent en outre des installations communes, parmi lesquelles le parking pour lequel les différents actes publiés stipulent que les frais d’entretien, de réparation et éventuellement de reconstruction seront répartis entre les trois

immeubles ;

— qu’il en est de même pour le poste de détente de la chaufferie au gaz ;

— que la seconde condition posée par la loi pour déroger à l’application du statut de la copropriété n’est pas remplie dans la mesure où il n’existe aucune personne morale assurant la gestion de ces installations communes, ni aucune convention créant une organisation différente ;

— que les conventions de servitudes existantes, qu’il ne conteste pas, ne sont pas exclusives de l’application du statut de la copropriété ;

— que ces conventions sont insuffisantes à assurer la gestion de ces installations communes et ne permettent pas la création d’une véritable organisation du groupement concerné qui n’est pas doté de la personnalité morale ;

— qu’une convention de gestion commune ne peut trouver application dès lors qu’aucune structure n’est créée pour en assurer l’exécution, pour la gestion des éléments communs, ce qui bloque le financement de leurs travaux d’entretien, notamment du parking.

— que l’article 1 II de la loi du 10 juillet 1965 pose désormais les conditions suivantes pour écarter le statut de la copropriété : une convention dérogeant expressément à l’application du statut de la copropriété et la mise en place d’une organisation dotée de la personnalité morale étant précisé que celle-ci doit être suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs ; qu’a contrario, si ces deux conditions ne sont pas remplies le statut de la copropriété s’applique d’office ;

— que contrairement aux moyens soulevés par les défendeurs, il existe bien des parties communes, celles-ci figurant dans son règlement de copropriété ainsi que dans celui du [Adresse 5]/[Adresse 2], et font l’objet d’une clause spécifique de répartition des charges d’entretien entre les trois immeubles, pour le poste de détente, les portes de parkings, le concierge commun aux deux copropriétés etc.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 2] conteste pour sa part l’application du statut de la copropriété pour les motifs suivants :

— la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, ne précise pas la forme juridique que doit revêtir l’organisation différente permettant d’échapper au statut de la copropriété ;

— que les servitudes et conventions de gestion prévues dans les règlements de copropriété respectifs des immeubles permettent de gérer cet ensemble immobilier, y compris le concierge commun ;

— que ces conventions créent ainsi des droits et des obligations pour chacun des bénéficiaires, notamment pour la répartition des charges afférentes au parking et au concierge ;

— que cet ensemble immobilier est donc géré de façon effective ;

— que le syndicat demandeur n’apporte aucun élément sur l’existence de parties communes ou de parcelles communes aux trois immeubles, de sorte que le statut de la copropriété ne saurait trouver application.

La société Epargne Foncière, s’oppose quant à elle à l’application du statut de la copropriété en soulevant les éléments suivants :

— elle ne fait pas partie d’un ensemble immobilier avec les deux autres copropriétés dès lors qu’elle ne partage aucun élément ou service commun avec celles-ci et ne bénéficie que de servitudes sur le fonds du [Adresse 4], à savoir : une servitude de passage sur la parcelle, une servitude de passage des canalisations en sous-sol et une servitude de zone non aedificandi ;

— que les équipements et services communs mentionnés par le syndicat demandeur ne concernent que les deux copropriétés qui ont d’ailleurs construit le parking, à la limite de leurs propriétés mitoyennes ;

— qu’il en va de même pour le concierge qui n’est commun qu’à ces deux copropriétés, qu’ainsi son immeuble ne bénéficie pas de ce service commun;

— que les différentes conventions établies aux termes des règlements de copropriété de ces deux copropriétés ne régissent que les rapports mutuels entre elles dans la gestion de leurs services et équipements communs ;

— que la simple mention de son immeuble dans les règlements de copropriété des deux autres immeubles n’est motivée que par la nécessité d’établir des servitudes et de prévoir la répartition des frais d’entretien liés à ces servitudes et est insuffisante à justifier l’existence d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

— que le syndicat demandeur ne démontre pas que l’immeuble du [Adresse 7] aurait des éléments ou services communs avec les deux autres immeubles, ce dont il est parfaitement conscient puisqu’il n’a jamais été question, jusqu’à la présente procédure, de l’inclure dans les projets d’union de syndicats.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’alinéa 5 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige lors de l’introduction de la présente instance que :

« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

Pour déterminer si le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux trois immeubles en litige, il convient donc de rechercher en premier lieu si l’immeuble sis [Adresse 4], l’immeuble sis [Adresse 7] et celui sis [Adresse 2] et [Adresse 5] forment un ensemble immobilier au sens de ces dispositions et si, en second lieu, il existe entre eux une convention contraire créant une organisation différente pour gérer cet ensemble, permettant d’exclure l’application du statut de la copropriété.

* sur l’existence d’un ensemble immobilier

L’existence d’un ensemble immobilier suppose, aux termes des dispositions de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’existence de terrains, d’aménagements et de services communs et de parcelles faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

La condition relative à l’existence de parcelles faisant l’objet de droits de propriété privatifs appartenant à chacun des trois immeubles, qui n’est pas contestée, se trouve en l’espèce remplie dès lors que l’immeuble sis [Adresse 4] et celui sis [Adresse 2] et [Adresse 5], édifiés sur des parcelles cadastrales distinctes, sont chacun soumis au statut de la copropriété et que l’immeuble situé [Adresse 7] est quant à lui détenu en pleine propriété par la société Epargne Foncière. Ces immeubles constituent donc une structure juridique hétérogène.

La seconde composante obligatoire de la qualification d’ensemble immobilier au sens des dispositions susvisées réside dans la présence de terrains, aménagements et services communs, qui constituent « des éléments fédérateurs ».

Le tribunal relève à ce stade que l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2] ne conteste pas formellement l’existence d’équipements ou de services partagés (garages en sous-sols et concierge notamment) mais soutient que ces éléments sont régis par des conventions ou servitudes constituant une organisation permettant de gérer cet ensemble immobilier, excluant l’application du statut de la copropriété. L’immeuble sis [Adresse 7] conteste pour sa part tout élément ou service commun avec les deux autres copropriétés dès lors qu’il ne bénéficie que de servitudes sur le fonds du [Adresse 4] et soutient ainsi qu’il ne fait pas partie d’un ensemble immobilier avec les deux autres immeubles.

S’agissant de l’immeuble sis [Adresse 4] et celui sis [Adresse 5]/[Adresse 2], il ressort des pièces versées aux débats et notamment de leurs règlements de copropriété respectifs que :

— Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4], en page 23, et celui du [Adresse 5] et [Adresse 2] en page 22, prévoient « des conventions relatives aux garages en sous-sols ». Ces conventions sont précédées d’une description ainsi libellée :

« Un garage en sous-sol en forme de cylindre, desservi par une rampe hélicoïdale de circulation comportant les emplacements de stationnement au nombre de cent soixante-cinq, sera édifié par » [Adresse 13] [Adresse 16] " [l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2]] et la " COPROPRIETE [Adresse 12] " [l’immeuble sis [Adresse 4]] à la limite de leurs propriétés mitoyennes, de telle sorte que la médiane de ce cylindre se confonde avec les limites des deux propriétés.

Au milieu de ce cylindre se trouvera un plus petit cylindre qui comportera l’escalier d’accès et de sortie et un ascenseur descendeur.

Les véhicules accèderont à ce garage et en sortiront par une rampe prenant naissance sur la rue [Adresse 12], dont la médiane se confond avec la limité des propriétés de « L’EPARGNE FONCIERE » et la " COPROPRIETE [Adresse 12] ".

Cette rampe fait l’objet d’une servitude de passage créée aux termes de l’acte sus énoncé, des vingt neuf et trente mai mil neuf cent soixante neuf ".

Les conventions édictées entre la copropriété du [Adresse 4] et [Adresse 13] [Adresse 16] prévoient notamment que :

— l’escalier d’accès et de sortie du garage débouchera sur l’immeuble du [Adresse 4]

— le local d’aération du garage sera édifié sur l’immeuble [Adresse 13] [Adresse 16]

— le garage sera géré par le syndic de la copropriété [Adresse 12]

— les charges déterminées par chaque règlement de copropriété seront réunies pour former une même masse

— des servitudes de passage sont par ailleurs consenties réciproquement entre les deux immeubles pour l’utilisation de la rampe d’accès aux piétons.

Il est constant qu’il n’existe pas de terrain, propriété commune au sens propre, aucune des parties ne le revendiquant.

Toutefois, le tribunal retient que la loi n’exige pas un cumul des éléments fédérateurs en question et que les ensembles immobiliers relevant du statut de la copropriété doivent comporter soit des terrains, soit des aménagements soit des services communs.

Ainsi, les garages en sous-sol, édifiés par les deux immeubles en limite de propriété, dotés d’une rampe hélicoïdale de circulation en médiane de copropriété qui dessert les deux garages constituent un aménagement commun dès lors qu’ils ont été édifiés concomitamment par les deux copropriétés et que leur utilisation partagée ressort tant de la configuration des lieux que de l’imbrication des ces éléments, le local d’aération étant édifié sur le fonds de l’un d’eux tandis que les règlements de copropriété prévoient, même si ce n’est plus le cas en l’espèce en pratique, que le garage est géré par le syndic de l’autre.

Par ailleurs, il ressort de ces mêmes règlements de copropriété que les deux copropriétés ont en commun le service de concierge. En effet, le règlement de l’immeuble du [Adresse 4] (page 31) et celui du [Adresse 5] et [Adresse 2] (page 32) prévoient :

« VIII – Service des deux propriétés de » [Adresse 13] [Adresse 16] « et la » copropriété [Adresse 12] " :

Enfin, " [Adresse 13] [Adresse 16] « et la » copropriété [Adresse 12] « conviennent que le service des deux immeubles leur appartenant respectivement sera assuré par un seul concierge, choisi par le syndic, commun aux deux copropriétés et dont les frais seront supportés à concurrence de moitié par chacune d’elles ».

Le service de concierge, dont le caractère commun n’est d’ailleurs pas contesté, constitue ainsi un second élément fédérateur entre les deux copropriétés des [Adresse 4] et [Adresse 5]/[Adresse 2].

S’agissant du poste de détente du système de chauffage, il ressort des règlements de copropriété qu’une convention est établie s’agissant de la servitude de passage de consentie par le [Adresse 4] au profit respectivement du [Adresse 5] et [Adresse 2] et de l’immeuble sis [Adresse 7]. Cette servitude consiste en un droit de passage en sous-sol des canalisations destinées à alimenter en chauffage les sous-stations des deux bénéficiaires de la servitude, à partir du poste de détente installé dans le local appartenant à la copropriété du [Adresse 4]. Comme le relève le syndicat demandeur, cette convention prévoit effectivement une répartition des frais d’entretien et de réparation du poste de détente (45 % pour [Adresse 16]/[Adresse 13], 35% pour le [Adresse 4] et 20% pour le [Adresse 7]). Pour autant, et ainsi que le fait valoir à juste titre la société Epargne Foncière, cette convention ne suffit à conférer au poste de détente permettant la distribution du chauffage un caractère d’équipement commun dès lors qu’il est édifié sur le seul fonds du [Adresse 4] et que la répartition des frais opérée par la convention ne constitue que la contrepartie de la servitude consentie.

Ainsi, les seuls équipements et services communs concernent les immeubles du [Adresse 4] et du [Adresse 5]/[Adresse 2] (garages en sous-sol et leurs accès ainsi que le concierge), de sorte que l’immeuble du [Adresse 7] n’est pas susceptible de constituer avec eux un ensemble immobilier au sens des dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il y ait lieu dès lors d’examiner si la seconde condition d’application du statut de la copropriété est remplie concernant ce dernier.

Le syndicat demandeur sera donc débouté de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Epargne Foncière, propriétaire du [Adresse 7], cette dernière ne faisant pas partie de l’ensemble immobilier constitué par les deux autres immeubles.

S’agissant des immeubles sis [Adresse 4] et [Adresse 5]/[Adresse 2], il convient de déterminer s’il existe entre eux une convention contraire pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. Le tribunal relève à cet égard que la condition de personnalité morale ajoutée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’est pas applicable à l’espèce, celui-ci ayant été introduit avant l’entrée en vigueur de cette disposition. Si la loi, dans sa version applicable au litige n’impose pas que l’organisation en question revête une forme particulière, celle-ci doit toutefois permettre de pourvoir à la gestion de l’ensemble, une simple convention de servitude étant insusceptible de constituer une organisation différente.

Sur ce point, le tribunal relève qu’une convention « de gestion commune des propriétés de » [Adresse 13] [Adresse 16] « et de la » COPROPRIETE [Adresse 12] " a été établie (page 31 du règlement de copropriété du [Adresse 4] et page 30 du règlement de copropriété du [Adresse 5]/[Adresse 2]) et prévoit que " les deux copropriétés leur appartenant respectivement seront gérées par un syndic unique, dont les honoraires seront supportés à concurrence de moitié par chacune

d’elle ".

Outre le fait que l’unicité de syndic est insuffisante à permettre une gestion effective dès lors qu’aucun organe de prise de décision n’est prévu, force est de constater que les deux copropriétés ne sont plus administrées par le même syndic depuis 2016 et que cette « convention de gestion commune » est depuis vidée de toute substance.

Dans ces conditions, faute pour elles d’avoir adopté une organisation effective permettant d’assurer la gestion effective des éléments communs, comme en témoigne l’origine même du présent litige relatif à l’absence de prise de décision relative aux équipements communs, il convient de constater que les deux copropriétés relèvent du statut de la copropriété, cette application étant limitée à la gestion des seuls aménagements, services ou éléments communs.

2. Sur la demande de désignation d’un expert pour établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété

En application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, la reconnaissance de l’application du statut de la copropriété emporte de plein droit l’application du régime impératif s’y rapportant, s’agissant notamment de l’édiction d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division. Il n’y a dès lors pas lieu de désigner un expert judiciaire pour y procéder, s’agissant d’une conséquence de droit attachée à l’application du statut.

3. Sur la demande en paiement formulée par le syndicat du [Adresse 4] à l’encontre du syndicat du [Adresse 5]/[Adresse 2]

Le syndicat demandeur, sollicite, sur le fondement des articles 1303 et suivants du code civil, la condamnation de la copropriété du [Adresse 5]/[Adresse 2], à la somme de 59 178, 62 euros, au 26 février 2024, correspondant au montant des frais qu’il a avancés pour permettre le fonctionnement des éléments d’équipements communs. Il rappelle que les contrats souscrits (chauffage, concierge, entretien du parking etc.) le sont, pour le compte des trois immeubles, par lui, et qu’en vertu des conventions et des servitudes existantes, chacun est tenu par le versement d’une quote-part afférente à ces charges.

Le syndicat du [Adresse 5]/[Adresse 2] soulève l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, cette demande additionnelle ne se rattachant pas aux prétentions originaires relatives à l’application du statut de la copropriété par un lien suffisant. Subsidiairement, il soutient que la demande de condamnation au paiement de la somme de 59 178,62 euros n’est justifiée par aucune pièce si ce n’est un décompte.

Le syndicat demandeur soutient pour sa part que cette demande n’est pas additionnelle et présente un lien avec le litige, s’agissant d’une conséquence même de l’absence d’organisation permettant d’assurer la gestion des équipements communs. Subsidiairement, il sollicite qu’il soit demandé à l’expert désigné d’effectuer les comptes entre les parties.

Sur ce,

La demande en paiement, qui présente un lien suffisant avec la demande principale en ce qu’elle concerne les comptes entre les parties s’agissant de la gestion des éléments communs doit être déclarée recevable.

Sur le fond,

Aux termes de l’article 1303 du code civil : « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre de deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

L’article 1303-1 dudit code prévoit que : « L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ».

L’article 1303-2 dudit code dispose enfin que : « Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel ».

Il appartient à la partie qui invoque l’enrichissement sans cause d’établir que l’appauvrissement par elle subi et l’enrichissement corrélatif du défendeur sont intervenus sans cause. Il est par ailleurs constant que cette action ne peut trouver à s’appliquer lorsque l’appauvri a agi, notamment en exécutant des travaux, de sa propre initiative, dans son intérêt et à ses risques et périls.

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/02562 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] verse, au soutien de sa demande, divers appels de fonds pour la période comprise entre mars 2020 et janvier 2024. Il ne produit toutefois aucun autre élément permettant d’imputer les sommes alléguées au syndicat du [Adresse 5] et [Adresse 2]. Le syndicat ne produit notamment aucune facture permettant d’identifier les sommes en question. Dans ces conditions, le demandeur ne justifie pas de l’enrichissement injustifié allégué et doit être débouté de sa demande. Sa demande subsidiaire tendant à confier à l’expert une mission d’établissement des comptes entre les parties sera par ailleurs rejetée, une telle mesure n’ayant vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

4. Sur la demande de condamnation pour procédure abusive formulée par la société Epargne Foncière à l’encontre du syndicat du [Adresse 4]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, la société Epargne Foncière demande la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à une amende civile de 10 000 euros, pour procédure abusive, en ce qu’elle a été assignée alors que le syndicat demandeur sait qu’il n’existe aucun élément commun entre eux, de nature à justifier l’application du statut de la copropriété aux deux immeubles.

Elle allègue que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] tente de faire pression sur elle, en sa qualité de « copropriétaire significatif » de la copropriété du [Adresse 5]/[Adresse 2], pour la contraindre à accepter la création d’une Union de Syndicats et partager les coûts des travaux de mise aux normes.

Elle argue que, pour se défendre, le syndicat demandeur mentionne le fait qu’elle a avancé la somme de 105 704 euros devant être réglée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 2] au titre des travaux de mise en sécurité du parking. Cela est de nature à créer une confusion entre la qualité de copropriétaire de la société Epargne Foncière, et sa qualité de propriétaire de l’immeuble [Adresse 7].

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], allègue que cette demande n’est pas justifiée puisque la présente procédure ne présente aucun caractère abusif, et que la société Epargne Foncière ne démontre pas l’existence de ce caractère abusif.

Il souligne que la demande de la société Epargne Foncière est difficile à comprendre, puisqu’elle a été également confrontée au refus de la copropriété du [Adresse 5]/[Adresse 2], de contribuer aux travaux de mise en sécurité du parking, dans lequel elle a plusieurs lots, elle a finalement accepté d’avancer le 7 août 2019 la somme de 105 704 euros qui était réclamée au syndicat [Adresse 5]/[Adresse 2] pour financer ces travaux. Il est donc difficilement compréhensible qu’elle forme une demande indemnitaire contre le syndicat exposant, alors qu’une telle demande devrait être dirigée contre la copropriété du [Adresse 5]/[Adresse 2] pour recouvrer la somme qu’elle a avancée pour son compte. Au demeurant grâce à un paiement opéré par la copropriété du [Adresse 5] /[Adresse 2] en cours de procédure, cette somme de 105 704 euros a été remboursée à la société Epargne Foncière qui en avait fait l’avance. Cette demande est donc devenue sans objet.

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/02562 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPHAO

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Pour cette raison, et en l’absence de toute intention de nuire démontrée, le seul fait que le demandeur soit débouté de sa demande en ce qu’elle est dirigée contre la société Epargne Foncière est insuffisante à caractériser un abus du droit d’agir.

Il convient par conséquent de débouter la société Epargne Foncière de sa demande.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5]/[Adresse 2], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5]/[Adresse 2], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4.000 euros et sera débouté de ses demandes à ce titre.

La société Epargne Foncière sera déboutée de sa demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ce dernier n’étant pas condamné aux dépens.

— Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il est rappelé que les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, les circonstances et l’ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 est applicable à l’ensemble immobilier constitué des deux immeubles sis [Adresse 4] et [Adresse 5]/[Adresse 2] à [Localité 15] et que les garages en sous-sol et le service de concierge constituent des éléments communs ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Epargne Foncière, l’immeuble sis [Adresse 7] lui appartenant, celui-ci ne faisant pas partie de l’ensemble immobilier ci-avant désigné ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] à lui payer la somme de 59.178,62 euros au titre de dépenses avancées ;

DEBOUTE la société Epargne Foncière de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 2] à [Localité 15] à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de ses demandes à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 2] à [Localité 15] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 5 septembre 2025.

La greffière La présidente