TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/09705 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZRP

Minute : 25/00231

S.D.C. DU [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC, AZUR SYNDIC

Représentant : Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

Monsieur [T] [H]

Copie exécutoire :

Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA

Copie certifiée conforme :

Monsieur [T] [H]

Le 09 Décembre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DU [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC, AZUR SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés,

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [H] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5].

Le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 3 922,12 € au titre des charges de copropriété impayées au 3 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 2 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;condamner Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 496,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, soutient oralement des conclusions qu’il régularise à l’audience et qu’il justifie avoir signifiées à Monsieur [T] [H] le 3 octobre 2025, afin d’actualiser sa créance à la somme de 4 451,90 € au titre des charges de copropriété impayées au 3 octobre 2025 et de maintenir le surplus de ses prétentions.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [H] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [T] [H] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [T] [H] est propriétaire des lots 32 et 36 situés [Adresse 5] ;

un décompte daté du 3 octobre 2025 ;

un extrait du grand livre tenu par le précédent syndic ;

les appels de fonds ;

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 mai 2022, 28 juin 2023 et 29 avril 2025, ayant approuvé les comptes des années antérieures, les budgets prévisionnels correspondants, ainsi que les travaux mentionnés dans le décompte.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [T] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 451,90 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 4 451,90 € au titre des charges dues à la date du 3 octobre 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [T] [H] seul, la somme de 84,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [T] [H] sera condamné à payer la somme de 84,00 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [H] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, la somme de 4 451,90 € au titre des charges dues à la date du 3 octobre 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 84,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 9 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/09705 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZRP

DÉCISION EN DATE DU : 09 Décembre 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC, AZUR SYNDIC

Représentant : Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

Monsieur [T] [H]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires