N° RG 25/01397 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6RR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/01397 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6RR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

+ Madame [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 février 2026

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 3],

immatriculée au RCS de [Localité 1]

sous le n° 568 501 415

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [W] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 17 octobre 2017, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [W] [P] et Monsieur [Z] [E] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 539,87 euros augmenté d’une provision sur charges mensuelles de 215 euros, payables mensuellement à terme échu.

Monsieur [Z] [E] a été détaché du bail le 27 mars 2024

Se prévalant de loyers impayés, la [Adresse 7] a fait signifier à Madame [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2025 pour une somme en principal de 3 146,49 euros arrêtée au 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation signé par les parties le 29 février 2024 par l’effet du commandement de payer resté infructueux délivré le 9 juillet 2025 ;ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués corps et biens la locataire et de tous occupants de son chef, sans délai ; condamner Madame [W] [P] à payer à la [Adresse 7] la provision de 878,25 euros au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 9 septembre 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;condamner la Madame [W] [P] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE chaque mois à compter du 1er avril 2025 jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros, charges en sus, à compter du 1er octobre 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers;condamner Madame [W] [P] à payer à la [Adresse 7] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [W] [P] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2025, soit la somme de 145,14 euros.

À l’audience du 16 décembre 2025, la SAEML [Adresse 3], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, en précisant que la dette locative s’élève à 5 301,74 euros au 9 décembre 2025 et que le loyer n’est plus réglé.

Madame [W] [P], comparante, a indiqué être en arrêt maladie depuis plusieurs mois, vivre seule et ne percevoir que le RSA ; elle a précisé ne pas être en mesure de régler le loyer.

Il sera statué par décision contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Il résulte de la procédure que la situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 3 octobre 2025 à au préfet du Bas-Rhin, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, applicable au litige eu égard à la date de signature du contrat de bail susvisé, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat précité stipule en son article 9 qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 9 juillet 2025 pour une somme en principal de 3 146,49 euros, loyer du mois de juin 2025 inclus

Il ressort du décompte arrêté au 9 décembre 2025 que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai visé au commandement de payer.

Dès lors, il est établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 10 septembre 2025.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le montant figurant au relevé de compte au 9 décembre 2025 s’élève à 5 301,74 euros.

Madame [W] [P] n’a produit aucun élément de nature à contester soit le principe soit le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [W] [P] sera condamnée à payer à la [Adresse 7] une provision de 5 301,74 euros au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [P] n’a formulé aucune demande en ce sens. Au demeurant, l’accroissement de la dette locative démontre une situation économique particulièrement précaire, cette dernière ayant précisé ne percevoir comme seules ressources le RSA. En outre, il est établi qu’elle ne s’acquitte plus du loyer courant.

Par conséquent, il sera constaté que Madame [W] [P] ne remplit pas les conditions de l’article 24 V précité et ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

Il n’y pas lieu à statuer sur l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SAEML HABITATION MODERNE et Madame [J] [P] à compter du 10 septembre 2025.

Madame [J] [P] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 30 mars 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 2ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [J] [P] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter de l’échéance de décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [J] [P], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 153,70 euros.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SAEML [Adresse 3] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Madame [J] [P] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 17 octobre 2017, entre la SAEML [Adresse 3], d’une part, et Madame [J] [P], d’autre part, concernant un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [P] à la SAEML HABITATION MODERNE à compter du 10 septembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 2ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la [Adresse 7] une provision de 5 301,74 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter de l’échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

REJETTE le surplus des demandes de la [Adresse 7] ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire de 145,14 euros ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER