TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11273 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E6Z

N° de MINUTE : 25/01654

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet GTF, SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître [G], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

DEFENDEUR

S.C.I. 52 JEAN LOLIVE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire des lots n°6 et 8 de l’immeuble sis [Adresse 5] Pantin (93), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] Pantin (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GTF, a fait assigner la SCI [Adresse 3] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme 23.599,01 € au titre des charges arriérées (22.992,30 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (606,71 €) pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation.CONDAMNER la SCI [Adresse 2] au paiement d’une somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ;ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [Adresse 3], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI [Adresse 3] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par remise à étude, la SCI [Adresse 3] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 9 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 3] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté à la somme de 23.599,01 euros, le 8 octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2022, 11 avril 2023 et 26 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 27 avril 2024 au 31 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 8 octobre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 30 juin 2022 à hauteur 28,87 euros au titre de « solde », qui n’est pas justifié. Le syndicat des copropriétaires ne verse pas en procédure d’appel de fonds antérieur au 16 juin 2022.

Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et qui font d’ailleurs l’objet d’une demande de condamnation distincte, soit en l’espèce 606,71 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées et dues au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2024 est de 32.243,40 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période s’élèvent à un montant total de 9.279,97 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.963,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 octobre 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 606,71 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais de relance pour un montant de 25 euros, le 14 novembre 2022Frais de relance pour un montant de 35 euros, le 6 février 2023Frais de relance pour un montant de 35 euros, le 11 mai 2023Frais de relance pour un montant de 35 euros, le 4 septembre 2023Frais de relance pour un montant de 35 euros, le 27 octobre 2023Frais « recouvrement huissier » pour un montant de 290 euros, le 25 mars 2024Frais de sommation de payer pour un montant de 151,71 euros, le 27 mars 2024

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il est par conséquent mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et à défaut par ailleurs de démontrer la mauvaise foi de la SCI [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 3] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Pantin (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GTF, la somme de 22.963,43 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GTF, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GTF, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GTF, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 18 Décembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND