TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/12208 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNPB

N° de MINUTE : 25/00428

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALLAIN, SELARL.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEURS

Madame [Y] [G] EPOUSE [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

Monsieur [K] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93).

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALLAIN, a fait assigner Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [K] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic :

— la somme de 18 881,82 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 5 novembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [K] [I] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [K] [I] et de Madame [Y] [I] née [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 juin 2024, ils ont demandé au tribunal de céans de :

— Juger le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] irrecevable en ses demandes,

— Accorder à madame et monsieur [I] des délais de paiement de 100 euros par mois pendant 23 mois, la 24ème et dernière échéance leur permettant de solder l’arriéré outre le paiement des charges courantes,

— Rejeter toute autre demande.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir à titre principal que le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenté, l’assignation mentionnant que ce dernier est représenté par le cabinet ALLAIN ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 6] (73) alors que les appels de fond reçus par Monsieur et Madame [I] émanent du cabinet ALLAIN sis [Adresse 1] (92) et que l’extrait KBIS du cabinet ALLAIN ne mentionne pas la présence d’un établissement à [Localité 9] (92), ce qui ne permet pas de considérer que le syndicat des copropriétaires, tel qu’il est représenté selon les termes de l’assignation, ait qualité à agir. Subsidiairement, Monsieur et Madame [I] font valoir que leur dette résulte des arrêtés de péril pris à l’égard de l’immeuble, ce qui a mis fin au contrat de location se rapportant au lot dont ils sont propriétaires, les privant ainsi des revenus nécessaires au paiement de leurs charges. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 24 mois afin de pouvoir régler leur dette.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, alors que l’instance a été introduite par exploits de commissaire de justice signifiés le 22 novembre 2023, et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 789 du code de procédure civile, il apparaît que le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Le juge de la mise en état disposant d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur et Madame [I] sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 février 2016, 06 avril 2019, 26 novembre 2020, 24 juillet 2021 et 10 juin 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 ou du budget prévisionnel de cet exercice, il ne pourra être fait droit aux demandes qui s’y rapportent. Il convient donc d’ôter la somme de 1.519,36 euros (379,84 euros x 4).

De même, il y a lieu d’écarter la demande au titre des frais irrépétibles découlant de la procédure devant la cour d’appel de Paris, qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 3.000 euros appelée à ce titre le 1er avril 2022.

En outre, il est repris des sommes découlant de travaux qui auraient été votés lors de l’assemblée générale du 13 février 2014. Le procès-verbal de cette assemblée n’étant pas versé en procédure, il ne peut être vérifié la réalité de ce vote ainsi que le montant desdits travaux et la clé de répartition. Il ne peut donc être fait droit aux demandes à ce titre.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 6 2° la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées valablement au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2017 et le 05 novembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, a été de 16.556,55 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 160 euros.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.396,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 mai 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs de l’arrêt susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G], qui justifient avoir été confrontés à une situation financière difficile du fait des arrêtés de péril pris à l’égard de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], ne versent aux débats que la déclaration de revenus de Madame [I] au titre de l’année 2023 pour apprécier concrètement de leur situation personnelle et de leur capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’ils sollicitent. Cette seule pièce s’avère toutefois insuffisante et est de surcroît de nature à démontrer leur impossibilité de pouvoir faire face à un tel échancier parallèlement à la reprise du règlement des charges courantes, les revenus de Madame [I] déclarés au titre de l’année 2023 étant de 19 euros. Par ailleurs, Monsieur et Madame [I] ne démontrent pas avoir repris ledit paiement de leurs charges courantes.

Au regard de ces éléments il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALLAIN, la somme de 16.396,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALLAIN, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALLAIN, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [Y] [I] née [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT