TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10245 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVZL

N° de MINUTE : 25/00821

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE IDESIA 65, [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabient ETUDE MS SYNDIC, Société

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

DEFENDEUR

Société “CDC HABITAT”

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

la société CDC HABITAT est propriétaire de lots de la résidence [10] sise [Adresse 5]).

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ETUDE MS SYNDIC, a fait assigner la société CDC HABITAT aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la société CDC HABITAT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IDESIA, [Adresse 3] les charges dues jusqu’au 8 octobre 2024, soit la somme de 77 487,83 euros détaillée comme suit :

— La somme de 76 743,41 euros au titre des charges de copropriété outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil,

— La somme de 744,42 euros au titre des frais exposés, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER la société CDC HABITAT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IDESIA, [Adresse 3] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la CDC HABITAT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IDESIA, [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la société CDC HABITAT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE-IDESIA, [Adresse 3] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Olivier PLACIER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société CDC HABITAT, propriétaire de lots au sein de la résidence et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la société CDC HABITAT au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société CDC HABITAT n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société CDC HABITAT;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2022 et 06 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 07 juin 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il ressort des pièces transmises que le total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 08 octobre 2024 a été de 134.211,31 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 57.467,90 euros.

Ainsi, il convient de condamner la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76.743,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 744,42 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 26 juin 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société CDC HABITAT paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. L’absence ainsi de tout paiement entre le 13 juillet 2023 et le 02 octobre 2024 a ainsi provoqué un accroissement particulièrement notable de la dette, celle-ci étant passée de 481,80 euros à 92.955,73 euros.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant très significatif, la société CDC HABITAT a ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société CDC HABITAT, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société CDC HABITAT sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier PLACIER, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ETUDE MS SYNDIC, la somme de 76.743,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ETUDE MS SYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ETUDE MS SYNDIC, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet ETUDE MS SYNDIC, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier PLACIER, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT