MINUTE N°

N° RG 25/00123 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUW

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ

C/

Madame [F] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ, venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Fabienne BEUGRÉ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [U] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la : SELARL SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Madame [F] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 27 mai 2021 et 20 décembre 2021, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY a donné à bail à Madame [F] [U] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 286,45 euros, et un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 19 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2733,56 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 31 janvier 2024, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY a assigné Madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge de Madame [F] [U] ;

— prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux article R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger que les frais de gardiennage et de transport seront à la charge du locataire

— condamner Madame [F] [U] au paiement des sommes suivantes :

* 3226,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— prononcer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4427,26 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [F] [U] n’a pas réglé les les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer

Madame [F] [U], bien que régulièrement assignée en l’étude de l’huissier, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mai 2021 et 20 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2025 que la créance de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY à l’égard de Madame [F] [U] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 156,81euros et 148,94 euros qui correspondent à des frais de poursuite selon le décompte fourni par la demanderesse.

Par conséquent, Madame [F] [U] sera condamnée à lui payer la somme de 4121,51 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [F] [U] le 19 juillet 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 septembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 mai 2021 et 20 décembre 2021 à compter du 20 septembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2024. Madame [F] [U] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 20 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX . Il convient également de condamner Madame [F] [U] à verser à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 27 mai 2021 et 20 décembre 2021 entre la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY d’une part et Madame [F] [U] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 septembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [U] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [U] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 4121,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge