TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01565 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSCR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2025

MINUTE N° 25/00104

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’Office Public de l’Habitat de la Ville d'[Localité 3],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

La Société LES SAVEURS DE L’ORIENT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 137

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2018, l’Office public de l’habitat (OPH) d'[Localité 3] a consenti à la société LES SAVEURS DE L’ORIENT un bail commercial sur un local situé [Adresse 2], à usage de boulangerie-pâtisserie.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH d'[Localité 3] a fait délivrer le 4 août 2021 à la société LES SAVEURS DE L’ORIENT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 47.877,77 euros.

Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a homologué le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 4 avril 2022, prévoyant un apurement de la dette en 24 mensualités et le désistement d’instance de l’OPH d'[Localité 3], sauf manquement aux termes du protocole homologué.

Arguant de ce que les termes de ce protocole n’ont pas été respectés par le preneur, l’OPH d'[Localité 3] a, par acte du 20 septembre 2024, fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société LES SAVEURS DE L’ORIENT, pour :

Constater que le protocole homologué n’a pas été respecté ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du mois de mars 2023 ;Rejeter toute éventuelle demande de délai de paiement ; Ordonner l’expulsion de la société LES SAVEURS DE L’ORIENT, avec le concours de la force publique et si besoin d’un serrurier, ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte ;Condamner la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à lui payer à titre provisionnel une somme de 23.142,49 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 31 mars 2024 ;Condamner la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges appelés aux termes du bail, jusqu’à la libération des lieux ; Condamner la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, l’OPH d'[Localité 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9.920,57 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

La société LES SAVEURS DE L’ORIENT demande le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire au titre du protocole d’accord signé le 4 avril 2022, au motif que la dette objet de ce protocole est réglée et qu’aucun nouveau commandement de payer visant la nouvelle dette qui s’est constituée n’a été délivré et sollicite des délais de paiement sur 12 mois.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 4 août 2021. Il est constant que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 septembre 2024.

Ses effets ont néanmoins été suspendus par le protocole d’accord conclu entre les parties le 4 avril 2022 et homologué par ordonnance contradictoire du 17 octobre 2022, qui prévoit notamment :

un apurement de la dette en 23 mensualités de 2.000 euros, outre une 24e mensualité de 4.117,11 euros à compter du 1er avril 2022 qu’en cas de non-respect par le preneur du règlement d’une seule mensualité à son échéance ou an cas de non règlement du loyer courant dans les termes du contrat, l’intégralité des sommes restant dues à l’OPH d'[Localité 3] deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets. le désistement d’instance de l’OPH d'[Localité 3], sauf manquement aux termes du protocole homologué.

Il ressort du relevé de compte arrêté au 30 septembre 2024 et du décompte arrêté au 30 novembre 2024 que l’intégralité des mensualités prévues au protocole n’ont pas été respectées, que le preneur n’a pas réglé les loyers courants de manière régulière, que le premier impayé est intervenu le 13 juillet 2023 et que le preneur reste devoir au 30 novembre 2024 la somme de 9.920,57 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Il y a également lieu de constater que la clause résolutoire a repris ses effets à compter du 13 juillet 2023.

La société défenderesse a néanmoins entrepris d’importants règlements, notamment la somme de 16.000 euros en date du 25 novembre 2024, et justifie de ce qu’après une période de fermeture administrative, elle a pu de nouveau exploiter son commerce depuis le 1er juillet 2024.

Au vu de ces éléments produits et des débats, étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et que sa situation financière est en voie d’amélioration, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie. Dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société LES SAVEURS DE L’ORIENT, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH d'[Localité 3] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial à effet du 13 juillet 2023 ;

Condamnons la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à payer à l’OPH d'[Localité 3] la somme provisionnelle de 9.920,57 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et accessoires impayés, terme de novembre 2024 inclus ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire, à condition que la société LES SAVEURS DE L’ORIENT se libère de la provision ci-dessus allouée en 5 mensualités de 1650 euros, suivie d’une 6e et dernière mensualité correspondant au solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expulsion de la société LES SAVEURS DE L’ORIENT et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;la société LES SAVEURS DE L’ORIENT devra payer mensuellement à l’OPH d'[Localité 3] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à payer à l’OPH d'[Localité 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LES SAVEURS DE L’ORIENT à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 JANVIER 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE