TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 26 MARS 2026

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N° RG 25/00031 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5N2

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du, [Adresse 1] à, [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé, [Adresse 2] à, [Localité 2], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Madame, [E], [H] épouse, [V], demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 1].

PROPRIETAIRE EXPROPRIÉE ET DEFENDERESSE

Comparant en personne, n’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Madame, [E], [H] était propriétaire d’un appartement, lot n°98, et d’une cave, lot n°203, au sein de la copropriété « Tour Jupiter », ainsi que d’une place de parking, lot n°31, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 4] à, [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du, [Adresse 1] à, [Localité 1], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Madame, [E], [H] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 31 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Madame, [E], [H].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 22 juillet 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 26 septembre 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 9 octobre 2025 en présence de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 30 janvier 2026 au cours de laquelle seuls le conseil de l’EPFIF et le commissaire du gouvernement étaient présents et ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 1er décembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Rejeter les propositions du commissaire du gouvernement, En cas de demande à bénéficier du droit au logement, fixer l’indemnisation à 38.362,60 euros soit 33.966 euros au titre de l’indemnité principale et 4.396,60 euros au titre de l’indemnité de remploi,En cas de renonciation à bénéficier du droit au logement, fixer l’indemnisation à 44.945 euros soit 39.950 euros au titre de l’indemnité principale et 4.995 euros au titre de l’indemnité de remploi,Laisser les dépens à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 26 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

En cas de renonciation au bénéfice du relogement : 46.815 euros soit 41.650 euros au titre de l’indemnité principale et 5.165 euros au titre de l’indemnité de remploiEn cas d’acceptation au bénéfice du relogement : 39.896 euros soit 35.360 euros au titre de l’indemnité principale et 4.536 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN

A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand, [Localité 3], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du Grand, [Localité 3] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°98 situé au 10e étage. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 34 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°203, et une place de parking au sous-sol, lot n°31.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

L’expropriant et le commissaire du gouvernement proposent une indemnité alternative.

En l’absence d’élément, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du, [Adresse 1], à environ 45-50 minutes en voiture de VERSAILLES que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de, [Localité 1] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à, [Localité 3] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

Mention de la propriétaire expropriée :

Je n’habite pas dans le logement. Je l’ai acheté pour de la location. Mon fils s’y rend ponctuellement.

On entre dans l’appartement par un étroit couloir dont les murs (présence d’un trou à proximité du plafond) sont peints en état d’usage (certaines parties semblent repeintes) et le sol dans tout l’appartement est carrelé effet parquet en mauvais état (traces de peinture).

Dans une alcôve du couloir se trouve un réfrigérateur et un lave-vaisselle surmonté d’un four.

Le couloir dessert à droite une pièce servant de cuisine en mauvais état.

Et à gauche les toilettes avec un point d’eau. Le couloir se poursuit pour atteindre l’espace nuit.

La chambre a été séparée en deux par une cloison avec une porte. La première pièce comporte un matelas au sol, un meuble TV et un placard intégré. Cette pièce bénéficie d’une petite double fenêtre sans poignée. La deuxième pièce sert également de chambre à coucher avec un matelas au sol et une armoire. Cette chambre bénéficie d’une porte fenêtre donnant sur le balcon filant.

Le balcon a été en partie grillagé et sert de lieu de stockage.

Mention de la propriétaire expropriée :

Je lave mais les pigeons reviennent sans cesse salir le balcon.

De l’autre côté de la chambre face à la fenêtre, une porte mène à la salle de bain qui présente des traces de moisissure au niveau de la baignoire et au niveau de la jonction mur/plafond. Est intégré dans la salle de bain un lave-linge. Le plafonnier de la salle de bain est une ampoule à nu avec fils apparents.

Sur le parking

Au rez-de-chaussée, le gardien nous ouvre la porte d’un escalier qui descend au garage.

Le parking (accessible) est une grande dalle de béton avec des traces passées concernant les espaces de stationnement. Les numéros sont tagués sur les murs. Le parking est éclairé par un éclairage qui n’est pas automatique.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION.

A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°53, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 32,89 m²

Prix de vente : 29.600 €

Prix au m² : 925 €

2- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°48, libre, état bon,

Surface du bien : 33,92 m²

Prix de vente : 36.201 €

Prix au m² : 1.206,70 €

3- Cession du 7 septembre 2021 du logement n°52, libre, état moyen,

Surface du bien : 32,52 m²

Prix de vente : 39.000 €

Prix au m² : 1.199 €

4- Cession du 10 février 2022 du logement n°89, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33,02 m²

Prix de vente : 33.435 €

Prix au m² : 1.013 €

5- Cession du 8 mars 2022 du logement n°103, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,79 m²

Prix de vente : 41.393 €

Prix au m² : 1.225,01 €

6- Cession du 7 février 2023 du logement n°95, libre, état moyen

Surface du bien : 33,71 m²

Prix de vente : 41.295 €

Prix au m² : 1.225 €

7- Cession du 12 décembre 2023 du logement n°93, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,57 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.225 €

8- Cession du 28 mars 2024 du logement n°94, libre, état bon,

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.750 €

Prix au m² : 1.375 €

9- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°96, libre, état bon,

Surface du bien : 33,64 m²

Prix de vente : 51.880,50 €

Prix au m² : 1.375 €

10- Cf. terme n°16 du commissaire du gouvernement

11- Cession du 10 décembre 2024 du logement n°99, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,63 m²

Prix de vente : 46.316,43 €

Prix au m² : 1.225 €

12- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°49, occupé, état bon +,

Surface du bien : 33,32 m²

Prix de vente : 46.191,92 €

Prix au m² : 1.233 €

13- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°100, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33,71 m²

Prix de vente : 39.601,32 €

Prix au m² : 1.041 €

14- Cession du 6 mars 2025 du logement n°47, occupé, état moyen,

Surface du bien : 32,48 m²

Prix de vente : 38.193 €

Prix au m² : 1.041 €

15- Cession du 29 juillet 2025 du logement n°97, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 33,45 m²

Prix de vente : 36.176,02 €

Prix au m² : 956 €

16- Cession du 31 juillet 2025 du logement n°54, libre, état moyen,

Surface du bien : 32,71 m²

Prix de vente : 45.076,73 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°37, occupé, état bon,

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 37.009,60 €

Prix au m² : 992 €

18- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°40, occupé, état bon,

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 43.071,70 €

Prix au m² : 1.159 €

19- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°45, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 38.570,50 €

Prix au m² : 1.035 €

20- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°90, occupé, état moyen,

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 39.709 €

Prix au m² : 1.035 €

21- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°91, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 38.606,80 €

Prix au m² : 1.036 €

22- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°92, occupé, état moyen,

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 39.858,60 €

Prix au m² : 1.039 €

23- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°104, occupé, état moyen,

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 39.634,20 €

Prix au m² : 1.033 €

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en ce qu’il retient des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter qui ne présentent pas l’état de vétusté de la tour Jupiter, et de surfaces différentes, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…).

Après le transport sur les lieux, l’EPFIF estime que l’état d’entretien est « moyen - ».

L’EPFIF propose deux offres indemnitaires alternatives. En effet, en cas de demande à bénéficier du droit au relogement, il retient la valeur de 999 euros/m². Alors qu’en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement il retient la valeur de 1.175 euros/m². Il rappelle que la jurisprudence explique que tant que le juge de l’expropriation n’a pas constaté une renonciation claire et non équivoque de l’exproprié à bénéficier de son droit à être relogé, l’indemnité doit être fixée sous la forme alternative (Cass. 3e civ, 16 mars 2022, n°21-10032).

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur légèrement supérieure aux termes présentés. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le, [Adresse 1], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 6]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 4]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA, [Localité 3]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du, [Adresse 9] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.110 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 2.856 euros (7 €/ m²/mois x 34 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 35.043 (2.856 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

L’article R.311-22 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ».

Il résulte de ce texte qu’en matière d’expropriation, l’application du principe, énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant. Ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Il en découle que, si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 9 octobre 2025, n°24-12.637).

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

Pour l’EPFIF : 1.175 euros/m² en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement ou 999 euros/m² en cas de demande à bénéficier du droit au relogement,D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

Il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le, [Adresse 1] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune. Les résidences situées, [Adresse 10] et, [Adresse 11] comportent beaucoup moins d’étages et sont dans un meilleur état. De plus, l’analyse du commissaire du gouvernement permet de relever qu’il n’existe pas une grande différence entre la Tour Jupiter et les résidences autour. Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, il y a lieu d’écarter les termes correspondant à des bien situés en dehors de la Tour Jupiter, c’est-à-dire les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

➣ En valeur libre

Concernant la valeur du bien en cas de renonciation au droit au relogement, les termes n°6 à 9, 11, 16 de l’expropriant peuvent être retenus. Les termes n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement peuvent également être retenus, soit une moyenne de :

(1.225 + 1.225 + 1.375 + 1.375 + 1.225 + 1.225 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) / 14 = 16.807,1 / 14 = 1.200,5 €/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 33 m2 est de :

(1.225 + 1.225 + 1.375 + 1.375 + 1.225 + 1.225 + 1.246,15 + 1.370,15 + 1.225 + 1.032,12) / 10 = 12.523,3 / 10 = 1.252,3 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 34 m2 x 1.252,3 euros/m2 = 42.578,2 euros et compte tenu de l’état du logement, l’indemnité principale sera arrondie à la somme de 40.000 euros en valeur libre.

➣ En valeur occupé

Concernant la valeur du bien dans la situation d’un droit au relogement, les termes correspondant à des biens occupés peuvent être retenus, soit les termes n°12 à 15 et 17 à 23 de l’expropriant, ainsi que les termes n°6 à 9, 12, 13 de l’expropriant, soit une moyenne de :

(1.233 + 1.041 + 1.041 + 956 + 992 + 1.159 + 1.035 + 1.035 + 1.036 + 1.039 + 1.033 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /17 = 17.608,11 /17 = 1.035,8 euros/m2.

En ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 34 m2, la moyenne est de :

(1.233 + 1.041 + 1.041 + 956 + 992 + 1.159 + 1.035 + 1.035 + 1.036 + 1.039 +1.033) / 11 = 11.600 /11 = 1.054,55 €/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 34 m2 x 1.054,55 euros/m2 = 35.854,7 euros et compte tenu de l’état du bien sera arrondie à 34.000 euros en valeur occupée.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 2.500 euros soit un total de 5.000 euros.

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 1.900 euros arrondissoit un total de 4.400 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de L’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE alternativement le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Madame, [E], [H] en contrepartie d’un appartement, lot n°98, et d’une cave, lot n°203, au sein de la copropriété « Tour Jupiter », ainsi que d’une place de parking, lot n°31, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 4] à, [Localité 1] :

Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 45.000 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 40.000 euros en valeur libre,Indemnité de remploi : 5.000 euros ;

Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 38.400 euros décomposée comme suit : Indemnité principale : 34.000 euros en valeur occupée,Indemnité de remploi : 4.400 euros ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 26 Mars 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU