TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08526 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOIQ

N° de MINUTE : 25/00861

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [17] [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI SYNDIC.

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître [I], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

C/

DEFENDEUR

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), agissant es-qualité de curateur de la succession déclarée vacantes de Madame [N] [D] veuve [H].

[Adresse 12]

[Localité 10]

dispensé de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [N] veuve [H] était propriétaire des lots n°5 et 397 de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Madame [D] [N] veuve [H] au titre d’un arriéré de charges arrêté au 18 avril 2021, au paiement de la somme de 12.238,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021 et 563,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021, outre 1.200 euros de dommages et intérêts et 1.000 euros de frais irrépétibles.

Postérieurement à ce jugement, le syndicat des copropriétaires a été informé du décès de Madame [D] [N] veuve [H] survenu le 11 septembre 2020.

En l’absence d’héritiers connus, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné par ordonnance du 15 décembre 2023, sur requête du syndicat des copropriétaires, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [D] [N] veuve [H].

Par acte de commissaire de justice du 02 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 6] [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, a fait assigner la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Madame [D] [N], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de :

DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires situé sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 14];

CONDAMNER Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Intervention Domaniale (D.N.I.D), agissant es-qualité de curateur de la Succession déclarée vacante de Madame [N] [D] veuve [H] [E] à verser au profit du syndicat des copropriétaires requérant couvrant la période du 01 avril 2020 au 8 avril 2024 ;

25.520,68 € au titre des charges et travaux arrêtés au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;- 655 € au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

ORDONNER et CONDAMNER la défenderesse à la capitalisation des intérêts sur ces sommes,

CONDAMNER la défenderesse à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et pour le préjudice causé au Syndicat des Copropriétaires,

CONDAMNER la défenderesse à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens de la présente instance et de l’exécution du jugement à intervenir,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [D] [N] était propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Or à compter du mois d’avril 2020, elle ne réglait plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Madame [D] [N] veuve [H], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La DNID s’est constituée le 7 octobre 2024 mais n’a pas régularisé de mémoire en défense et ce, malgré les renvois ordonnés à cette fin.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2025 et fixée à l’audience du 7 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et l’acte authentique de transfert de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [D] [K] [W] [N] veuve [H] ;

— l’ordonnance du president du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 décembre 2023 de designation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] veuve [H] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 06 mars 2017, 16 janvier 2018, 19 mars 2019, 4 novembre 2019, 10 septembre 2020, 2 juin 2021, 4 avril 2022, 15 mars 2023 et 19 mars 2024 ayant vote les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 04 avril 2022 au 03 avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient d’écarter les sommes relevant des causes du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 novembre 2021, qui ne peuvent être valablement sollicitées au titre de la présente procédure, soit la somme de 1.200 euros au titre de “condamnation DI” du 10 novembre 2021 ainsi que la somme de 1.000 euros au titre de “condamnation ART 700 CPC” également du 10 novembre 2021.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2020 et le 08 avril 2024 a été de 36.594,37 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 13.273,69 euros.

Ainsi, il convient de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession de Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 23.320,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté 08 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 655 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 novembre 2020.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 10 juin 2020 de 36,57 euros, les frais de “constitution dossier avocat” du 21 juillet 2020 de 120 euros, les frais de “frais prise hypothèque avocat” du 21 juillet 2020 de 100 euros, les frais de mise en demeure du 27 juillet 2020 de 120 euros et ceux de “suivi dossier avocat” du 20 novembre 2020 à hauteur de 150 euros.

De surcroit, il ne peut être fait droit à la demande au titre de la mise en demeure du 30 novembre 2020 à hauteur de 37 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

En outre, il y est également imputé des frais d’assignation, à hauteur de 54,43 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

En revanche, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 09 août 2022, facturée le 10 août 2022 37 euros, conformément au contrat de syndic en vigueur à cette date. Il convient de faire droit à la demande.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession de Madame [D] [N] veuve [H] sera en conséquence condamnée au paiement, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, de la somme de 37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, Madame [N] veuve [H] étant décédée le 11 septembre 2020 et la première mise en demeure dont il est justifiée étant du 10 juin 2020 et portant sur la somme de 830,80 euros correspondant à l’échéance du 1er avril 2020, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID, es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [N] veuve [H] sera condamnée, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [D] [N] veuve [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 23.320,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté 08 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [D] [N] veuve [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [D] [N] veuve [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [D] [N] veuve [H], aux entiers dépens, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT