Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 4 février 2025, n° 24/10138

TJ Bobigny 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI O2GAM IMMOBILIER n'a pas contesté le principe ni le montant de sa dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges dues.
Accepté
Préjudice causé par l'inexécution des obligations
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice distinct, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a décidé d'accorder les frais irrépétibles au syndicat, tenant compte des circonstances du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 4 févr. 2025, n° 24/10138
Numéro(s) :	24/10138
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ADANI
Cabinet(s) :	SELARL ADANI
Parties :	ELLES société FONCIA LVM anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUC ( Syndic ) c/ S.C.I. O2GAM IMMOBILIER, S.C.I. O2GAM

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10138 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ETQ

Minute : 25/00030

Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE LES AURELLES 4 [Adresse 4]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – Représentant : ELLES société FONCIA LVM anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUC (Syndic)

S.C.I. O2GAM

Représentant : M. [U] [H] [X] [D] (Gérant)

Copie exécutoire :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie certifiée conforme : S.C.I. O2GAM IMMOBILIER

Le 04/02/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier lors des débats et Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience publique du 26 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

SDC DE LA RESIDENCE LES AURELLES 4 sise [Adresse 4], pris en la personne de SAS FONCIA LVM demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. O2GAM IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SCI O2GAM IMMOBILIER est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 4].

Le 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, a fait assigner la SCI O2GAM IMMOBILIER devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

o condamner la SCI O2GAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 6 617,83 €, au titre des charges impayées au 8 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o condamner la SCI O2GAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts ;

o condamner la SCI O2GAM IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’inscription d’hypothèque ;

o le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4], représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6 872,99 € en principal, selon décompte daté du 22 novembre 2024 et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI O2GAM IMMOBILIER ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que la défenderesse a déjà été condamnée quatre fois à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 9 janvier 2015, 24 septembre 2018, 9 décembre 2019 et 11 juillet 2023.

Citée par acte remis à l’étude du commissaire de justice, la SCI O2GAM IMMOBILIER ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4] verse aux débats :

— un relevé de propriété attestant de ce que la SCI O2GAM IMMOBILIER est propriétaire des lots 24, 102 et 292 situés [Adresse 4] ;

— un décompte daté du 22 novembre 2024, reprenant les charges appelées depuis la dernière décision de condamnation, ainsi qu’un décompte d’exécution de cette décision, dont les causes n’ont pas été apurées par les paiements effectués depuis ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 mars 2023, 21 juin 2023, 13 mars 2024 et 25 septembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI O2GAM IMMOBILIER n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6 785,77 € (hors dépens).

La défenderesse, qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI O2GAM IMMOBILIER au paiement de la somme de 6 785,77 €, au titre des charges dues à la date du 22 novembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024.

o Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI O2GAM IMMOBILIER a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà été condamnée quatre fois à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 9 janvier 2015, 24 septembre 2018, 9 décembre 2019 et 11 juillet 2023.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, la SCI O2GAM IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 €, à titre de dommages-intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI O2GAM IMMOBILIER succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens, en ce non compris le coût de l’inscription d’hypothèque, qui ne fait pas partie des dépens et qui n’est, du reste, pas justifié.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI O2GAM IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, la somme de 6 785,77 €, au titre des charges dues à la date du 22 novembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES 4 sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI O2GAM IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance, en ce non compris le coût de l’inscription d’hypothèque ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 4 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10138 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ETQ

DÉCISION EN DATE DU : 04 Février 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE LES AURELLES 4 [Adresse 4]

S.C.I. O2GAM

Représentant : M. [U] [H] [X] [D] (Gérant)

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires