Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 6 février 2025, n° 24/10593

TJ Bobigny 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges de copropriété étaient exigibles et que Monsieur [I] [K] n'avait pas contesté les comptes approuvés, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice certain distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [I] [K] à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 6 févr. 2025, n° 24/10593
Numéro(s) :	24/10593
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie FERNANDES BENCHETRIT
Cabinet(s) :	SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES-BENCHETRIT
Parties :	S.D.C. LE SYNDICAT RESIDENCE DU [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10593 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HCI

Minute : 25/60

S.D.C. RESIDENCE DU PARC [Adresse 2]

Représentant : M^e SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES, avocat au barreau de , vestiaire :

Monsieur [I] [K] [Adresse 2]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025; par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LE SYNDICAT RESIDENCE DU [Adresse 2]

demeurant Syndic: PINERI SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT, Agissant par le biais de M^e Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau de Val Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSER DU LITIGE :

Monsieur [I] [K] est propriétaire des lots 263, 127 et 158 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 7 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du Parc situé [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à Monsieur [I] [K] une sommation de payer la somme de 3193.23 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2273.56 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,869.80 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Ordonner la capitalisation des intérêts,4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [I] [K], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais ne s’acquitte plus régulièrement de leur règlement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et précise que la somme de 2000 euros n’a pas été imputée deux fois mais reprise à la suite d’un changement de logiciel. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute que Monsieur [I] [K] a déjà fait l’objet de deux condamnations pour charges impayées.

Monsieur [I] [K] indique avoir procédé récemment à des paiements et qu’il envisage d’apurer la dette fin décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal afin de justifier de paiements effectués.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

Attendu qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rende certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; que le copropriétaire, qui n’a pas dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Que les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges ; que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; que le copropriétaire, qui n’a pas dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Que cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification ;

Qu’en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires , notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 juin 2021,du 19 avril 2022, du 17 mai 2022, du 31 mai 2023 approuvant les comptes arrêtés jusqu’au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,et l’attestation du syndic de l’immeuble indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs ; que les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges ;

Que le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds ;

Que le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués ;

Qu’au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2273.56 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de l’assignation ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Attendu qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 869.80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

Qu’il est également justifié de l’envoi des mises en demeures et relances facturées ; que ces mises en demeure sont facturées conformément au contrat de syndic, à l’exception de celle du 28 juin 2024 ; qu’il y a lieu de retenir 7 fois 37 euros, 2 fois 43.29 et 17 euros, soit 362.58 euros ;

Que les honoraires d’avocat pour l’envoi d’une mise en demeure le 5 septembre 2023 et 15 novembre 2023 constituent des frais irrépétibles ; que la demande sera donc écartée ;

Qu’il convient dès lors de condamner Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 362.58 euros au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages et intérêts :

Attendu qu’en application de l’article 1236-1 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [K] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées paye irrégulièrement les charges de copropriété ;

Que toutefois, d’une part, le copropriétaire procède à des paiements réguliers ;

Que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ; qu’il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Attendu que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit ;

Attendu qu’en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [I] [K] sera condamné aux dépens de l’instance ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance ; qu’il convient de condamner Monsieur [I] [K] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du Parc situé [Adresse 2] la somme de 2273.56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 novembre 2024, appel du 4eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 date de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du Parc situé [Adresse 2] la somme de 362.58 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du Parc situé [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du Parc situé [Adresse 2] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT