TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/06007 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HQI

Minute : 25/107

S.D.C. DU [Adresse 5] REPRESENTE PAR LE CABINET LARIGAUDRY (IMMO CITY)

Représentant : Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS

C/

S.C.I. PARISIENNE 26

Représentant : M. [K] [T]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître [Y] [P]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

S.C.I. PARISIENNE 26

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.D.C. DU [Adresse 5] REPRESENTE PAR LE CABINET LARIGAUDRY (IMMO CITY),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. PARISIENNE 26,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [K] [T]

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PARISIENNE 26 est propriétaire des lots 1, 100, 101 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre en date du 22 septembre 2021, le SDC DU [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le CABINET LARIGAUDRY, adressé à la SCI PARISIENNE 26 une mise en demeure la somme de 4.144,21 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 20 septembre 2021.

Par lettre en date du 18 aout 2022, le SDC DU [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le CABINET LARIGAUDRY, adressé à la SCI PARISIENNE 26 une mise en demeure la somme de 5.129,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 17 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI PARISIENNE 26 devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6.198,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, 1.036 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 mai 2022 sur la somme de 4.874,02 euros, de la mise en demeure du 17 août 2022 sur la somme de 5.129,76 euros et de l’assignation pour le surplus, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, Les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

À l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes à la somme de 13.034,50 euros au titre des charges arrêtées au 29 avril 2024 avec un décompte en date du 1er juillet 2025. De plus, il baisse sa demande de dommages et intérêts à la somme de 1.000 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Enfin, il précise que l’assemblée générale a voté des travaux en avril 2025.

Il expose que la SCI PARISIENNE 26, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, la SCI PARISIENNE 26, représentée par son gérant, indique qu’elle n’est pas venue à l’audience précédente parce qu’il n’y avait plus de dette. Il indique qu’il a payé 6.000 euros en 3 mois. Il sollicite des délais de paiement sur 6 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

Du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, au 31 décembre 2020, ajustant le budget prévisionnel de 2021, et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2022, Du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2023 et 2024,Les attestations du syndic de l’immeuble en date du 8 juin 2022 et du 29 avril 5 mai 2025, indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 1.765,20 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI PARISIENNE 26 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.269,23 euros , au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 4.144,21 euros, du 19 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 7.234,53 euros.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation, à compter de l’assignation, des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1.036 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 18 août 2022 soit 5,80 euros.

Les frais de « mise au contentieux », « transmission avocat », « suivi de procédure », « recouvrement » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner la SCI PARISIENNE 26 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI PARISIENNE 26 demande des délais de paiement sur 6 mois. Elle déclare avoir 1.800 euros de ressources mensuelles.

La SCI ne justifie pas de ses ressources, ni des charges éventuelles.

Au regard de la situation de la SCI PARISIENNE 26 et du montant de la dette, le remboursement n’apparait pas possible dans le délai de 6 mois. Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI PARISIENNE 26 aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI PARISIENNE 26 à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI PARISIENNE 26 à payer au SDC DU [Adresse 5] la somme de de 9.269,23 euros, au titre des charges de copropriété dues au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 4.144,21 euros, du 19 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 7.234,53 euros.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SCI PARISIENNE 26 à payer au SDC DU [Adresse 5] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SCI PARISIENNE 26 ,

CONDAMNE la SCI PARISIENNE 26 à payer au SDC DU [Adresse 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARISIENNE 26 aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT