TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01885 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSKP

JUGEMENT

DU : 28 Mars 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [V] [O]

M. [R] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par [T] [F], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [V] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparante

Monsieur [R] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffiere

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 juin 2011, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O], un immeuble à usage d’habitation (n°0161) sis [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 437,92 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 517,78 €, outre provisions sur charges de 310,80 €. Par un contrat signé le 23 février 2012, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Monsieur [R] [O] un box de stationnement (n°0069) sis [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 52,35 €, montant depuis lors actualisé à la somme de 60,72 €. Par un contrat signé le 21 novembre 2016, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame [V] [O] un box de stationnement (n°0095) sis [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 27,25 €, montant depuis lors actualisé à la somme de 30,36 €.

Le 26 juin 2023, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 799,43 € selon décompte arrêté au 22 juin 2023.

Par courrier du 27 juin 2023, la société ESSONNE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à domicile le 21 juin 2024, la société ESSONNE HABITAT a attrait Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] ;

de condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] au paiement des sommes suivantes :

5 949,20 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024, outre intérêts à compter du 26 juin 2023;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 24 juin 2024, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 23 janvier 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, valablement représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 260,69 €, frais déduits.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O].

Cités par acte délivré à domicile, Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] ont comparu. Ils déclarent que Madame [V] [O] perçoit un salaire mensuel de 1 100,00 € en vertu d’un contrat de travail à durée indéterminée, mais a subi un accident du travail mi-octobre. Monsieur [R] [O] est intérimaire et perçoit un salaire de 1 700,00 € ou 1 800,00 € par mois. Un dossier est en cours d’instruction auprès du Fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant.

Le demandeur déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 20 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 260,69 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Toutefois, la société ESSONNE HABITAT ne produisant pas aux débats les justificatifs des démarches effectuées auprès du locataire, les sommes appelées au titre des pénalités de frais de dossier SLS seront retranchées, soit 25,00 €.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société ESSONNE HABITAT sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun justificatif afférent à la régularisation des charges et à la facture de badge appelées, se contentant de verser au débat un simple décompte ; ces appels de charges ne seront donc pas pris en compte ;

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT s’élève désormais à la somme de 4 150,91 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 4 150,91 € actualisée au 20 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 799,43 € à compter du 26 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la solidarité passive

En application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ;

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant expressément la solidarité des locataires s’agissant du paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au bailleur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] demandent au juge de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant. La société ESSONNE HABITAT ne s’y oppose pas.

Il ressort des débats que Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 27 juin 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les box de stationnement étant des locaux accessoires au logement, ces baux seront soumis au même régime.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] le 26 juin 2023, pour un montant principal de 1 799,43 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les locataires ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. La société ESSONNE HABITAT ne s’y oppose pas.

Les locataires ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 4 150,91 € actualisée au 20 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 1 799,43 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 36 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

***

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société ESSONNE HABITAT ;

CONSTATE que les contrats se sont trouvés de plein droit résiliés le 26 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ESSONNE HABITAT, la résiliation des baux étant acquise à la date du 26 août 2023;

Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;

faute pour Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] à verser à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [O] et Madame [V] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE