Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00330 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6PW

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [J] [L] [F]

Mme [R] [U]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Dorothée LEMAIRE, Avocate au Barreau de DIJON

assignation en date du 16 Septembre 2025

DEFENDEUR(S) :

Mme [J] [L] [F], demeurant [Adresse 2]" – [Localité 1]

non comparante, ni représentée

Mme [R] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 05 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de bail en date du 6 octobre 2023 consentis par la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] ont pris en location un logement et un garage situés [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer l’arriéré des loyers,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 5 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf en ce qui concerne le garage qui a été restitué.

Les parties défenderesses étaient non présentes, non représentées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 16 septembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 17 septembre 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 8 juillet 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 juin 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges des deux derniers mois n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 28 août 2024.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dans un souci de cohérence, le contrat de bail du garage subira le même sort.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par le débiteur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 603,14€, que la partie défenderesse sera condamnée à payer.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, à la reprise lacunaire des règlements effectués en cours de procédure par Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] et à l’absence de garantie d’apurer leur dette, il serait illusoire de leur accorder des délais de paiement.

Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] seront condamnées aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la SA CDC HABITAT SOCIAL. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat exerçant à titre temporaire statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de le demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du garage n°15, sitiué [Adresse 5] et consenti par la SA CDC HABITAT SOCIAL, à Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U];

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail consentis par la SA CDC HABITAT SOCIAL, à Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] portant sur le logement siué [Adresse 4], en date du 28 août 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 5 603,14€ à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision;

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 4],

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] [F] et Madame [R] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 27 juin 2024 ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,