N° RG 22/05626 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3HS

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 Mars 2024

50G

N° RG 22/05626

N° Portalis DBX6-W-B7G-W3HS

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

S.A.S. 2B2M

C/

S.N.C. FONCIERE LA LAGUNE

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELAS FIDAL

la SELARL LEXCO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, magistrat rédacteur,

Madame Sandrine PINAULT, Juge

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 09 Janvier 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.A.S. 2B2M

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. FONCIERE LA LAGUNE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par Maître Benoît TONIN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et M^e Cécile SANIAL de la SELAS FIDAL société inter-barreaux, avocate au barreau de REIMS, avocat plaidant

Suivant compromis de vente du 12 mars 2021, Monsieur [T] [C] et Madame [E] [B] épouse [C] se sont portés acquéreurs auprès de la SNC FONCIERE LA LAGUNE d’un terrain à bâtir situé à [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 3], pour un prix de 370.000 euros.

Ce compromis comportait des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif des acquéreurs :

— d’obtention d’un crédit, au plus tard le 31 mai 2021, d’un montant maximal de 940.000 €, remboursable sur 15 ans au taux de 2,5% ;

— d’obtention d’un permis de construire, à charge pour les acquéreurs de déposer la demande au plus tard le 30 avril 2021 et de justifier de son obtention au plus tard le 30 septembre 2021.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir avant le 31 décembre 2021.

Un premier avenant au compromis de vente a été signé le 16 juin 2021 aux termes duquel les dates de dépôt et d’obtention du permis de construire ont respectivement été prorogées au 30 juin 2021 et au 30 novembre 2021. Le 10 décembre 2021, une nouvelle prorogation de délai a été consentie, la date de dépôt de permis de construire ayant alors été repoussée au 9 août 2021 (au regard de la date d’un dépôt de permis de construire dont le vendeur avait été avisé), celle d’obtention du permis de construire au 9 mai 2022 et celle pour l’obtention du crédit au 15 avril 2022. La réitération de l’acte authentique définitif devait alors intervenir au plus tard le 15 mai 2022.

La société FONCIERE LA LAGUNE a avisé Monsieur et Madame [C], par courrier du 23 mars 2022, signifié suivant exploit du 24 mars 2022, qu’elle « résiliait » la promesse et renonçait à leur vendre le bien immobilier aux motifs qu’aucun permis de construire n’aurait été déposé et que la destination du bien aurait été changée.

Par mail du 14 avril 2022, le notaire des acquéreurs a informé le notaire de la SNC FONCIERE LA LAGUNE de la renonciation de Monsieur et Madame [C] à se prévaloir des conditions suspensives relatives à l’obtention d’un financement bancaire et à l’obtention d’un permis de construire et de la substitution de la SAS 2B2M pour l’acquisition du terrain.

Le 28 avril 2022, le notaire des acquéreurs a proposé une date de signature pour la vente définitive. Le 5 mai 2022, la société 2B2M a mis en demeure la société FONCIERE LA LAGUNE de se présenter le 13 mai 2022 afin de réitérer l’acte authentique. Aucune suite n’a été donnée.

La totalité du prix et des frais a été versée sur le compte du notaire des acquéreurs le 10 mai 2022.

Le 12 mai 2022, Monsieur [T] [C] et Madame [E] [B] ont cédé à la SAS 2B2M tous les droits que leur conférait le compromis de vente, devant notaire.

Le 18 mai 2022, la SAS 2B2M a fait signifier à la société FONCIERE LA LAGUNE une sommation de se rendre le 7 juin 2022 en l’étude du Notaire en vue de la signature de l’acte de vente. Le 7 juin 2022, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire

Suivant acte d’huissier signifié le 28 juillet 2022, la SAS 2B2M a fait assigner devant le Tribunal judiciaire la SNC FONCIERE LA LAGUNE afin de voir procéder à la réalisation forcée de la vente.

N° RG 22/05626 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3HS

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SAS 2B2M demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1583 et 1589 du Code civil,

Vu les articles 1217 et 1231-1 du même Code,

— JUGER que la société 2B2M n’a commis aucun manquement contractuel au titre de la réalisation des conditions suspensives ;

— JUGER que la renonciation par la société 2B2M aux conditions suspensives stipulés dans son intérêt exclusif est valable ;

— En conséquence, JUGER que la vente intervenue entre la société FONCIERE LA LAGUNE et la société 2B2M vaut vente depuis le 12 mars 2021 ;

— JUGER que la société FONCIERE LA LAGUNE est responsable de l’entier préjudice subi par la société 2B2M ;

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER à la société FONCIERE LA LAGUNE de régulariser l’acte authentique de vente au profit de la société 2B2M devant notaire dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, pour l’acquisition du terrain situé à [Adresse 7] et cadastré [Cadastre 3] au prix de 370.000€ et, plus globalement, selon les conditions stipulées au compromis du 12 mars 2021, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— Dans l’hypothèse de la carence de la société FONCIERE LA LAGUNE devant notaire au jour prévu de la réitération, ORDONNER que le jugement à intervenir sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature du vendeur et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière aux frais de la société FONCIERE LA LAGUNE ;

— DEBOUTER la société FONCIERE LA LAGUNE de toutes ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande relative au versement à son profit de la somme de 37.000 euros correspondant au dépôt de garantie tel que cela est stipulé dans le compromis ;

— ECARTER l’exécution provisoire à intervenir dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande reconventionnelle de la société FONCIERE LA LAGUNE ;

— CONDAMNER la société FONCIERE LA LAGUNE à payer à la société 2B2M la somme de 6.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société FONCIERE LA LAGUNE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Arnaud CHEVRIER.

Elle fait valoir que les conditions suspensives ont été prévues dans le seul intérêt de l’acquéreur et qu’elle y a renoncé avant la date fixée pour la signature de l’acte authentique, que le 9 août 2021, une demande de permis de construire conforme à la destination prévue au compromis de vente a été déposée puis une demande de certificat d’urbanisme le 7 février 2022, qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles et qu’elle a tenue informée la société FONCIERE LA LAGUNE de ses démarches outre de la substitution mise en œuvre à son profit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, la S.N.C. FONCIERE LA LAGUNE demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1112-1 du Code Civil, Vu l’article 1960 du Code Civil

DECLARER la société 2B2M recevable mais mal fondée en ses demandes ;

DEBOUTER la société 2B2M de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions  ;

ORDONNER le versement par Maître [G] [V] [N], Notaire à [Localité 12], de la somme de 37.000 €, qu’elle détient au titre du dépôt de garantie, à la société FONCIERE LA LAGUNE, cette somme étant définitivement acquise à la société venderesse à titre de dommages et intérêts dans la mesure où l’acte authentique de vente n’a pu être dressé par la faute de la société 2B2M qui vient aux droits de Monsieur [T] [C] et Madame [E] [B] épouse [C],

CONDAMNER la société 2B2M à payer à la société FONCIERE LA LAGUNE la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société 2B2M aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SELAS FIDAL, représentée par Maître Benoît TONIN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir que c’est à juste titre qu’elle a renoncé à vendre le bien immobilier, objet de la promesse, la société 2B2M ayant manqué à ses obligations contractuelles, de sincérité, de bonne foi et d’information, en ne la tenant pas informée de ses démarches en matière d’urbanisme, en modifiant la destination du bien vendu relativement à celle mentionnée dans le compromis de vente signé et l’acquéreur, et en renonçant tardivement aux conditions suspensives.

Pour un plus ample exposé des faits , moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 décembre 2023.

MOTIFS :

L’article 1103 du Code civil prévoit que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du Code Civil précise : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1583 du Code civil dispose que : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » et l’article 1589 du même code que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Enfin, en application de l’article 1304-4 du Code civil « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.»

La SAS 2B2M fait valoir que la vente est parfaite car elle a respecté les termes du contrat, n’a manqué à aucun devoir d 'information et a valablement renoncé aux conditions suspensives.

La SNC FONCIERE LA LAGUNE fait valoir que la condition tenant au délai dépôt du permis de construire du 9 août 2021 n’a pas été respectée, que la SAS 2B2M a manqué à son devoir d’information et a opéré un changement de nature du projet.

Le compromis de vente prévoit que le bien était destiné à usage de construction d’un bâtiment de stockage, d’ateliers à usage artisanal et de commerce.

Le compromis comportait la condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs d’obtention « d’un permis de construire autorisant la réalisation de bâtiments à usage de stockage et de commerces, et d’ateliers à usage artisanal, et permettant l’intégration d’une centrale photovoltaïque en toitures, surface totale 1800 m2 », à charge pour les acquéreurs de déposer la demande au plus tard le 30 avril 2021 et de justifier de son obtention au plus tard le 30 septembre 2021, « tout dépassement par l’acquéreur de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la condition suspensive. »

Les parties avaient convenu qu’ « en cas de non-réalisation ou de la défaillance de l’une des conditions suspensives prévues dans l’intérêt de l’acquéreur, celui-ci- pourra renoncer à s’en prévaloir et que l’avant-contrat ne serait alors pas considéré comme anéanti. L’acquéreur devra alors informer le vendeur de sa décision de se prévaloir ou de renoncer à la condition suspensive non accomplie ou défaillie dans les plus brefs délais. En tout état de cause, la renonciation à une condition suspensive non accomplie ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l’acte authentique de vente ».

Suivant l’avenant du 16 juin 2021, les délais pour le dépôt et l’obtention du permis de construire ont respectivement été prorogées au 30 juin 2021 et au 30 novembre 2021, sans autre modification. Par l’avenant du 10 décembre 2021, la date de dépôt de permis de construire a été repoussée au 9 août 2021 et celle d’obtention du permis de construire au 9 mai 2022. La réitération de l’acte authentique définitif devait alors intervenir au plus tard le 15 mai 2022.

Le 9 août 2021, une demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 8] par la SCI BOX GIRONDINS représentée par Monsieur [C]. Le permis de construire a été refusé le 7 janvier 2022. Un certificat d’urbanisme opérationnel a ensuite été déposé auprès de la Mairie de [Localité 8] par l’entreprise [C], représentée par Monsieur [T] [C], le 7 février 2022 et obtenu le 7 avril 2022, pour la réalisation d’une opération consistant en « aménagement nouvelle voirie et création de 4 lots comprenant une zone de commerce, une zone mixte de stockage et d’ateliers pour l’artisanat, une zone de bureau et une zone atelier plus grand pour une activité de préfabrication ». Le projet était intitulé « aménagement nouvelle voirie et de créer 4 parcelles ou lots distincts ». La note descriptive du projet dans le cadre de la demande de certificat d’urbanisme fait état d’un projet « d’aménager le terrain via une nouvelle voirie et de créer 4 parcelles ou lots distincts », et précise :

« Sur chacune de ces parcelles, nous conservons les aménagements et la construction de :

o une zone de commerces,

o une zone mixte de stockage et d’ateliers pour l’artisanat,

o une zone de bureau,

o une zone atelier plus grande pour une activité de préfabrication »

Il est également précisé que « les bâtiments seront pourvus de toitures équipées de panneaux photovoltaïques ».

Il en résulte que ce projet est conforme avec ce qui avait été contractuellement convenu entre les parties, la division du terrain et l’aménagement d’une voirie n’étant pas en contradiction avec la destination du bien qui respecte les termes du compromis.

En outre, la substitution de personne morale était contractuellement prévue selon la stipulation suivante: « Conformément aux dispositions de l’article 1216 du Code civil, L’ACQUEREUR pourra user des présentes, soit pour lui et en son nom, soit au nom d’un tiers, particulier ou société, auquel il pourra céder sa qualité » et prévoyait que l’acte de cession soit constaté par écrit et notifié par lettre recommandé avec accusé de réception au vendeur, s’il n’intervenait pas à l’acte authentique, pour l’accepter.

Si la substitution mise en œuvre par les époux [C] ne lui a pas été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception comme prévu au contrat mais communiquée avec la sommation d’huissier du 18 mai 2022 de se rendre en l’étude du Notaire pour la signature de l’acte de vente le 7 juin 2022, le compromis de vente ne prévoit aucune sanction ou conséquence particulière au titre de ce défaut de formalisme.

De surcroit, quand bien même Monsieur et Madame [C] n’auraient pas informé la venderesse du premier refus de permis de construire et auraient attendu d’avoir un retour positif quant à la demande de certificat d’urbanisme intervenu le 7 avril 2022 avant de renoncer aux conditions suspensives, ce défaut d’information est insuffisant à caractériser une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de nature à remettre en cause celui-ci.

Enfin, la renonciation aux conditions suspensives relatives à l’obtention d’un financement bancaire et à l’obtention d’un permis de construire, prévues dans le seul intérêt de Monsieur et Madame [C], est intervenue le 14 avril 2022, avant le délai prévu pour la réalisation de la vente. Cette renonciation expressément prévue au contrat et intervenue avant l’expiration du délai fixé pour la réitération de l’acte, est ainsi parfaitement valable et ne constitue aucun manquement contractuel.

Il n’est par ailleurs pas contesté que le prix a été versé.

En conséquence, la vente entre la SAS 2B2M et la SNC FONCIERE est parfaite et il sera ordonné à la société FONCIERE LA LAGUNE de régulariser l’acte authentique de vente au profit de la société 2B2M devant notaire dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, dans l’hypothèse de la carence de la société FONCIERE LA LAGUNE devant notaire au jour prévu de la réitération, il sera ordonné que le jugement à intervenir sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature du vendeur et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière aux frais de la société FONCIERE LA LAGUNE. Il n’y a pas lieu d’assortir alors l’obligation de régulariser l’acte authentique d’une astreinte.

Le compromis signé entre les parties stipulait qu’à titre de dépôt de garantie, l’acquéreur s’obligeait à verser la somme de 37 000 euros au plus tard dans les 10 jours des présentes. Il n’est pas contesté que la somme a été versée.

Il était convenu entre les parties que :

« -si la vente se réalise, cette somme viendra en compte sur le prix de la vente ;

— si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, cette somme devra être restituée purement et simplement à l’ACQUEREUR. A charge pour ce dernier d’apporter la preuve que cette non-réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence ;

— Si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l’acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l’ACQUEREUR dans le délai fixé, cette somme sera acquise définitivement au VENDEUR au titre de dommages et intérêts sans préjudice pour ce dernier de poursuivre la réalisation de vente par acte authentique, et éventuellement l’obtention de tous dommages et intérêts supplémentaires. »

Aucun manquement contractuel n’étant établi à l’encontre de Monsieur et Madame [C] et de la SAS 2B2M, la SNC FONCIERE LA LAGUNE sera déboutée de sa demande tendant à lui voir versé le dépôt de garantie.

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Sur les demandes annexes :

La SNC FONCIERE LA LAGUNE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Arnaud CHEVRIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, elle sera condamnée à payer à la SAS 2B2M la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera écartée, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe :

ORDONNE à la SNC FONCIERE LA LAGUNE de régulariser l’acte authentique de vente du terrain situé à [Adresse 7] et cadastré [Cadastre 3] au prix de 370.000€, selon les conditions stipulées au compromis du 12 mars 2021, au profit de la SAS 2B2M venant en substitution de Monsieur [T] [J] [C] et Madame [E] [X] [B], devant notaire dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Dans l’hypothèse de la carence de la SNC FONCIERE LA LAGUNE devant notaire au jour prévu de la réitération, ORDONNE que le présent jugement soit annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature du vendeur portant cession du bien suivant, et fasse l’objet d’une publication au service de la publicité foncière aux frais de la société FONCIERE LA LAGUNE :

1° Vendeur :

La Société dénommée FONCIERE LA LAGUNE Société en nom collectif au capital de 1000, 00 euros ayant son siège social à [Adresse 10], identifiée sous le numéro SIREN 798015046 RCS REIMS

2° Acquéreur

La Société 2B2M, Société par Actions Simplifiée au capital de 2000, 00 euros ayant son siège social à [Adresse 1] identifiée sous le numéro SIREN 913043899 RCS BORDEAUX, cessionnaire de Monsieur [T] [J] [C], ingénieur travaux et de Madame [E] [X] [B], technico commerciale

nés :

Monsieur [T] [J] [C]à [Localité 4] le 5 mai 1981

Madame [E] [X] [B] à [Localité 11] le 8 avril 1981

3° Désignation des biens vendus

A [Adresse 7], un terrain à bâtir, cadastré pour un prix de 370.000 euros.

figurant ainsi au cadastre : section [Cadastre 3], [Adresse 7], Contenance 57a 09ca

4° Prix

La vente est consentie pour le prix principal de 370 000 € (trois cent soixante dix mille euros) hors droits, somme comprenant :

— le prix déduction faite de la TVA sur marge, soit 352 896, 00 euros ;

— et la taxe sur la valeur ajouté au taux de 20% sur la marge d’un montant de 2850,66 euros,

ne comprenant pas la commission de l’agence immobilière ayant réalisé la négociation, CALLIOPE IMMOBILIER sise [Adresse 2], en vertu d’un mandat identifié sous le numéro 2908 en date du 18 février 2020, la somme de 30 000 euros toutes taxes comprises dues par l’acquéreur en sus du prix de vente.

5° Effet relatif

Acquisition suivant acte reçu par Maître [L] [P], notaire à [Localité 9] le 31 décembre 2013 dont une copie authentique a été publiée au Service de la publicité foncière de [Localité 5] le 31 mars 2014, volume 2014P, numéro 3460.

DEBOUTE la SNC FONCIERE LA LAGUNE de ses demandes.

CONDAMNE la SNC FONCIERE LA LAGUNE à payer à la SAS 2B2M la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SNC FONCIERE LA LAGUNE aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Arnaud CHEVRIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ECARTE l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,