TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 FEVRIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11670 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CJH

N° de MINUTE : 25/00251

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [V] [Z].

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [R] est propriétaire des lots 36, 20, 13 et 4 au sein d’une résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [J] [R] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 45 281,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période allant du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024 inclus, selon décompte du 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 16,29 euros au titre des frais de recouvrement,

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de l’instance.

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [J] [R], propriétaire de divers lots au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [J] [R], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 1er février 2022, 23 juin 2022, 6 février 2023, 14 août 2023 et 22 août 2024

— un décompte des impayés arrêté au 15 octobre 2024 à la somme de 7 755,37 euros

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 16 octobre 2024.

Il y a lieu d’exclure à ce stade les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 16,29 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Le montant des charges étant justifié par les pièces produites, il convient de condamner Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 739,08 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 octobre 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de préciser la date de point de départ des intérêts qu’il sollicite, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [J] [R] au paiement des sommes devenues exigibles sur l’exercice 2025, d’un montant de 4 199,27 euros s’agissant du « budget 2025 » et de 33 343 euros s’agissant des « travaux votés pour 2025 », soit la somme de 37 542,27 euros au titre des provisions non encore échues. L’exercice 2025 n’est cependant pas concerné par l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque comme indiqué précédemment, seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 37 542,27 euros au titre des provisions à échoir.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 16,29 euros au titre de trois relances du 19 octobre 2022, 8 novembre 2022 et 18 octobre 2023.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité et sont postérieurs à l’envoi d’une mise en demeure.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure préalable à ces frais, prévue par les dispositions précitées, il sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [J] [R], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il n’y a pas lieu de dire que les dépens incluront des frais d’hypothèque dont il n’est pas justifié.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93) la somme de 7 739,08 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus sur une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93) du surplus de ses demandes,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [J] [R] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 18 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON