TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01924 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUWF

JUGEMENT

Rendu le 07 avril 2026

AFFAIRE :

Commune [Localité 2]

C/

[D] [M]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Commune [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M. [Z] [O] (Maire) muni d’un pouvoir spécial

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

Le 7 avril 2026

1 FEX + 1 CCC Commune de [Localité 2]

1 CCC Mme [M]

Rappel des faits et de la procedure

Le 11 octobre 2024, la commune de [Localité 2] a donné à bail à Madame [D] [M] (avec effet au 15 octobre 2024), un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 502 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 juin 2025, le bailleur a fait signifier à Madame [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 19 novembre 2025, la commune de CANENX-ET-REAULT a fait assigner Madame [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 03 février 2026 sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil, et de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de:

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à venir,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse au paiement des sommes de :

1 740 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 juin 2025,ainsi qu’aux loyers postérieurs des mois de juillet, août et septembre 2025 pour la somme totale de 2817 euros selon décompte au 12 septembre 2025, 200 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 du code civil, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 03 février 2026, la commune de [Localité 2], représenté par Monsieur [Z] [U], maire, mandaté à cet effet par délibération du conseil municipal du 27 septembre 2025, sollicite l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à préciser que la dette locative a été régularisée, et que la somme de 448,52 euros reste due, au titre du loyer de janvier 2026.

Elle indique par ailleurs, dans le cadre de l’oralité des débats, que :

— en dépit d’une demande par courrier recommandé avec avis de réception, Madame [M] n’a pas communiqué l’attestation d’assurance de son logement,

— alors que le logement nécessitait que soient achevés des travaux de peinture lors de l’entrée dans les lieux de Madame [M], cette-dernière n’a jamais laissé l’accès au logement, et ne retire pas les recommandés qui lui sont envoyés,

— afin d’obtenir l’attribution du logement, Madame [M] a expliqué avoir trois enfants à charge, enfants que personne n’a jamais vu,

— Madame [M] est propriétaire d’une maison inoccupée depuis plus d’un an sur la commune de [Localité 4], adaptée pour une famille de trois enfants, de sorte qu’elle occupe un logement social qui pourrait profiter à une autre famille.

Elle a au demeurant déposé à, l’issue de l’audience un document intitulé « mémoire au tribunal judiciaire », dans lequel elle sollicite :

— la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Madame [M] avec le concours de la force publique si nécessaire,

— la condamnation de Madame [M] aux dépens, au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’autorisation de reprise du logement à l’issue du délai légal.

Aux termes de ce même document, elle excipe de manquements graves imputables à la locataire, en lien avec :

— de possibles déclarations mensongères pour obtenir le logement (annonce de trois enfants à charge), lesquelles seraient constitutives de dol (vice du consentement),

— une occupation injustifiée par une personne seule d’un logement familial,

— des impayés récurrents et une caution versée récemment et avec retard,

— une absence de réponse aux sollicitations du bailleur,

— un refus de permettre les finitions de peinture, constitutif d’une entrave à son obligation légale de laisser exécuter les travaux nécessaires (article 7 de la loi du 06 juillet 1989),

— la possession d’une maison inoccupée à proximité,

— une demande d’attestation d’assurance le 12 janvier 2026, non fournie à ce jour.

A cette même audience, Madame [D] [M], présente et non assistée, confirme que la dette locative avait été soldée, et qu’il reste à devoir la somme de 448,52 euros.

Elle sollicite par ailleurs un délai pour régulariser le reste du, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle assure qu’elle est assurée depuis toujours et précise qu’elle peut envoyer un justificatif. S’agissant de l’accès au logement pour l’achèvement des travaux de peinture, elle indique que ses plages horaires de travail obèrent sa disponibilité. Elle ajoute encore, s’agissant de ses enfants, qu’elle s’organise avec leur père et leurs grands-parents. Sur la maison de [Localité 4], elle expose qu’elle lui appartient en indivision avec son frère, qu’elle souhaite la vendre, et qu’elle ne peut y habiter dès lors qu’elle ne s’y sent pas bien.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

La commune de [Localité 2] a adressé à la juridiction postérieurement à la clôture des débats une note en délibéré, reçue par courriel au greffe le 26 mars 2026. La transmission de cette note en délibéré n’ayant pas été autorisée lors de l’audience, elle sera écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

En premier lieu, il y a lieu d’examiner la demande en résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire.

I. Sur la recevabilité

Le 03 juillet 2025, la commune de [Localité 2], personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 5] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 20 novembre 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 5], par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 1 740 euros au titre du dépôt de garantie non versé (502 euros), du solde du loyer de décembre 2024 (87 euros), des soldes des loyers d’avril (293 euros) et mai 2025 (356 euros), et du loyer de juin 2025 (502 euros).

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 août 2025, la somme en principal n’ayant pas été régularisée dans le délai de deux mois.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, les parties s’accordent pour indiquer que le montant de l’arriéré locatif a été régularisé postérieurement à la délivrance de l’assignation.

La commune de [Localité 2] produit un décompte arrêté au 30 janvier 2026 faisant apparaître un solde de 448,52 euros au titre de l’échéance de janvier 2026.

Madame [D] [M] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 448,52 euros.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier, des éléments de la procédure, ainsi que des déclarations de Madame [M] à l’audience que cette-dernière travaille, et qu’elle perçoit des revenus mensuels de l’ordre de 1900 euros. De plus, elle a réglé la quasi-totalité des sommes dues avant l’audience, ce qui conforte le fait qu’elle est en situation de régler la dette locative.

S’agissant de la condition tenant à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le bailleur ne précise pas à quelle date Madame [M] a réglé l’arriéré locatif. Il ressort néanmoins du décompte arrêté au 09 janvier 2026, qu’à cette date, la dette s’élevait à 2 288 euros, et du décompte arrêté au 30 janvier 2026, qu’à cette date, la dette s’élevait à 448,52 euros.

Il peut en être déduit que le paiement de ces sommes est intervenu entre le 09 et le 30 janvier 2026.

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, le loyer étant payable d’avance aux termes du contrat de bail, il sera retenu qu’à défaut d’indication par Madame [M] sur ce point, cette-dernière avait le plus d’intérêt à s’acquitter du loyer courant. La condition tenant à la reprise du paiement intégral du loyer courant sera considérée comme remplie.

Il s’ensuit que Madame [D] [M] sera autorisée à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande de la locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Madame [D] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

V. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (…).

En l’espèce, il est observé que la commune de [Localité 2] a sollicité dans son assignation, le constat de la résiliation du bail, par l’acquisition du jeu de la clause résolutoire. Cette demande de résiliation judiciaire du bail, à laquelle il a été fait droit, a été maintenue dans le cadre de l’oralité des débats.

La demande de prononcer de la résolution du contrat pour inexécution de ses obligations par le locataire, inexécution devant revêtir un caractère suffisamment grave, s’analyse ainsi en une demande subsidiaire, qu’il n’y a pas lieu d’examiner, dès lors que la demande principale a prospéré.

De plus, les demandes et moyens développés par la commune de [Localité 2] dans son « mémoire » déposé à l’audience, partiellement repris oralement, n’ont pas été communiqués, avant l’audience, à Madame [M].

A cet égard, la commune de [Localité 2] a déposé dans le cadre de l’audience, divers documents, dont un courrier recommandé avec accusé de réception du 12 janvier 2026, qui n’avait pas été retiré le 19 janvier 2026. Ce courrier adressé à Madame [M] mentionnait la communication de documents que la défenderesse n’avait pas déjà en sa possession, en vue de l’audience. Pour autant, en l’absence de bordereau de communication de pièces, il est impossible de vérifier si le « mémoire » déposé y figurait. De plus, en l’absence de retrait du courrier recommandé par la destinatrice, il appartenait à la commune de [Localité 2] de faire signifier avant l’audience les éléments qu’elle entendait produire.

Les demandes relatives au prononcé de la résiliation du bail pour manquements graves et cumulés seront en tout état de cause considérées comme irrecevables, comme n’ayant pas été soumises au contradictoire.

Il en va de même du moyen tiré de l’existence d’un dol, vice du consentement (article 1137 du code civil), en lien avec le fait que la locataire aurait déclaré, à tort, lors de la conclusion du bail, avoir trois enfants à charge. De plus, la commune de [Localité 2] ne forme aucune demande spécifique à ce titre, précision faite que les vices du consentement sont sanctionnés par la nullité du contrat.

VI. Sur la demande de dommages et intérêts

Dans son assignation, la commune de [Localité 2] a sollicité la condamnation de Madame [D] [M] à lui verser la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience, la demanderesse a indiqué maintenir ses demandes.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas la résistance abusive ou la mauvaise foi de la défenderesse, étant observé que cette-dernière a régularisé l’impayé locatif avant la date de l’audience.

La demande de dommages et intérêts ne sera dès lors pas accueillie.

VII. Sur les demandes accessoires

Madame [D] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 2] ne justifie pas des frais irrépétibles exposés par elle-même pour agir en justice. Elle sera dès lors déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2024 entre la commune de [Localité 2] d’une part et Madame [D] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 août 2025,

CONDAMNE Madame [D] [M] à verser à la commune de [Localité 2] la somme de 448,52 euros (arrêtée à l’échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [D] [M] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, par 8 mensualités de 50 euros chacune, et une 9ème mensualité devant solder la dette principale et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet, Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,L’expulsion de Madame [D] [M] sera ordonnée, à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur) devra être payée par Madame [D] [M] à la commune de [Localité 2], jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la commune de [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts,

DECLARE la demande relative au prononcé de la résiliation judiciaire du bail irrecevable,

DEBOUTE la commune de [Localité 2] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, et de l’assignation,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge