TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/07381 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XT2B

N° de MINUTE : 25/00137

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société BVGL ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIER [Adresse 2].

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Illias ELACHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E.873

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [P] est propriétaire du lot 6 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 13 365,73 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 31 décembre 2014 au 22 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 278,50 euros au titre des frais de relance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 360 euros au titre des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 juin 2024, Monsieur [G] [P] sollicite du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [G] [P] à lui payer la somme de 13 365,73 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 31 décembre 2014 au 22 décembre 2023.

Se fondant sur des rapports d’expertise amiable, Monsieur [G] [P] fait valoir que les travaux votés en assemblée générale et ayant fait l’objet d’appels de fonds n’ont jamais été réalisés. Il se prévaut par ailleurs de différentes irrégularités affectant les procès-verbaux d’assemblée générale. Il explique son refus de payer les appels de fonds travaux par ses doutes quant à la réalité desdits travaux et à la gestion du syndic.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2016 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 22 décembre 2023

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Le fait que les travaux aient été ou non effectués est indifférent quant au caractère exigible des appels de fonds votés par l’assemblée générale des copropriétaires, et les développements de Monsieur [G] [P] à ce titre sont inopérants.

Les irrégularités dont se prévaut Monsieur [G] [P] quant aux procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas davantage de nature à l’exonérer du paiement de ses charges, lesdites assemblées n’ayant fait l’objet d’aucune contestation.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 365,73 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 décembre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 278,50 euros,

— frais de dossier contentieux d’un montant de 360 euros,

Soit un montant total de 638,50 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] ne conteste pas les frais qui lui ont été imputés.

Monsieur [G] [P] sera par conséquent condamné à payer la somme de 638,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des explications de Monsieur [G] [P] que ce dernier a délibérément fait le choix de ne pas s’acquitter des appels de fonds de travaux, au prétexte de ses doutes quant à la bonne gestion du syndic. Ce refus délibéré de s’acquitter de ses charges caractérise sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie, la nécessité pour les autres copropriétaires d’avancer les fonds, et l’impossibilité de mener à bien certains travaux.

Monsieur [G] [P] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93) les sommes de :

-13 365,73 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023

-638,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023

-800 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière

— Condamne Monsieur [G] [P] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON