TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 24 Avril 2025

Dossier N° RG 24/04133 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIY2

Minute n° : 2025/102

AFFAIRE :

[J] [F], [P] [F] C/ S.C.I. L’EDELWEISS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025, puis prorogé pour être rendu ce jour

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Sandie ERCOLANI

Délivrée le 24 Avril 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [P] [F] demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Sandie ERCOLANI, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. L’EDELWEISS, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

non représentée

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI L’EDELWEISS est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 5].

Le 31 août 2021, Monsieur [P] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [Z] [I] ont signé une proposition d’achat portant sur un bien immobilier appartenant à la SCI EDELWEISS sis [Adresse 5], pour un montant de 421 000 €. La SCI L’EDELWEISS a contresigné cette offre d’achat en y apposant la mention « bon pour accord aux prix de vente de 421000 euros, et honoraire de 228 euros ».

L’offre mentionnait que l’achat serait financé par des deniers personnels à hauteur de 60.000 € et complété par un ou des emprunts bancaires à hauteur de 391.528 €.

Le bien, objet d’une procédure de saisie, devant être vendu au Tribunal judiciaire de Draguignan, à l’audience du 03 septembre du tribunal judiciaire de Draguignan, Monsieur [J] [F] a versé les sommes de 8258,12 € correspondant aux frais de procédure, et 4513,25 € correspondant aux émoluments de l’avocat poursuivant ; le retrait de la vente a été prononcé à l’audience du 03 septembre 2021.

Exposant que la SCI L’EDELWEISS aurait refusé par deux fois de se présenter devant le notaire alors qu’a été constaté au mois de janvier 2023, un affichage règlementaire portant sur un projet de division parcellaire sur la parcelle objet de la vente, le conseil de Monsieur [J] [F] l’a par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juin 2023, mise en demeure de lui verser des dommages et intérêts.

Selon acte d’huissier en date du 18 mars 2024, Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F] ont fait assigner la SCI EDELWEISS devant le tribunal judiciaire de Draguignan en indemnisation de leurs préjudices.

Selon leur assignation, ils sollicitent du tribunal de :

— RELEVER que Monsieur [J] [M] a versé la somme totale de 12772,37 euros afin de permettre de bloquer la saisie immobilière sur le bien litigieux, sur le fondement de la gestion d’affaires dès lors que les frais de saisie ont été réglés pour éviter la saisie des biens immobiliers de la SCI L’EDELWEISS

— RELEVER que la proposition d’achat du 31 août 2021 marque l’accord des parties sur la chose et sur le prix, conformément à l’article 1583 du code civil,

— RELEVER que la SCI n’a pas respecté son engagement contractuel en n’honorant pas les rendez-vous fixés par les notaires pour signer la promesse de vente

— RELEVER que la SCI a manqué son accord de poursuivre la vente en laissant intervenir les futurs acquéreurs aux fins de débroussaillage en 2022

— RELEVER que deux notaires ont été saisis et qu’un projet de promesse de vente a été rédigé

— RELEVER que l’affichage réglementaire du 3 janvier 2023 atteste d’un contrôle des divisions parcellaires effectuées

— RELEVER que l’affichage réglementaire du 3 janvier 2023 atteste d’un contrôle d’une division parcellaire en projet, de sorte que des projets immobiliers sont clairement en cours

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI à verser à Monsieur [J] [F] la somme totale de 12772,37 € qu’il a versé afin de permettre de bloquer la saisie immobilière sur le bien litigieux, sur le fondement de la gestion d’affaires dès lors que les frais de saisie ont été réglés pour éviter la saisie des biens immobiliers de la SCI ;

— CONDAMNER la SCI à verser à Monsieur [J] [F] et à Monsieur [P] [F] la somme de 33 316,67 euros à raison de 18 658,34 € chacun ;

— JUGER que la mise en demeure en date du 13 juin 2023 fait courir les intérêts de retard, pour l’intégralité des sommes auxquelles la SCI sera condamnée ;

— CONDAMNER la SCI à verser à Messieurs [P] [F] et [J] [F] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts, eu égard à la mauvaise foi caractérisée dont elle a fait preuve

A titre subsidiaire,

— RELEVER que Monsieur [J] [F] a versé la somme de 12 772,37 euros afin de permettre afin de permettre de bloquer la saisie immobilière sur le bien litigieux, sur le fondement de la gestion d’affaires dès lors que les frais de saisie ont été réglés pour éviter la saisie des biens immobiliers de la SCI

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI à verser à Monsieur [J] [F] la somme totale de 12772,37 € qu’il a versé afin de permettre de bloquer la saisie immobilière sur le bien litigieux, sur le fondement de la gestion d’affaires dès lors que les frais de saisie ont été réglés pour éviter la saisie des biens immobiliers de la SCI

— JUGER que la mise en demeure en date du 13 juin 2023 fait courir les intérêts de retard, pour l’intégralité des sommes auxquelles la SCI sera condamnée,

— CONDAMNER la SCI à verser à Messieurs [P] [F] et [J] [F] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts, eu égard à la mauvaise foi caractérisée dont elle a fait preuve,

En tout état de cause

— DEBOUTER la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER la SCI à verser à Messieurs [P] [F] et [J] [F] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts, eu égard à la mauvaise foi caractérisée dont elle a fait preuve,

— La CONDAMNER au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

— JUGER que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire nonobstant toute voie de recours.

Au soutien de leurs prétentions, fondées sur les dispositions des articles 1101, 1103 et 1583 du code civil, les requérants indiquent que la proposition d’achat est suffisamment précise pour caractériser la rencontre des volontés avec accord sur la chose et sur le prix ; qu’il ont effectué conséquemment de nombreuses démarches dans l’optique de la signature de la vente (constitution d’une SCI, transmission au notaire des deux parties d’éléments en vue de la rédaction d’une promesse de vente, débroussaillage du terrain), démarches marquant leur volonté commune de poursuivre la vente.

Ils considèrent qu’il s’agit d’une rétractation abusive motivée par une absence d’optimisation fiscale que la SCI n’aurait pas anticipée.

Ils estiment que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée et demande au titre du principe de réparation intégrale du préjudice le remboursement des sommes exposées pour bloquer la vente forcée, des frais de notaires, des travaux effectués au sein du bien, des frais de débroussaillage, ainsi que l’indemnisation du temps passé à effectuer des démarches.

Ils invoquent aussi un préjudice lié à la perte de chance de louer le bien estimé à 45 100 euros.

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 1301 du code civil, ils sollicitent l’indemnisation des préjudices de Monsieur [J] [F] au titre de la gestion d’affaire, estimant que par son action visant à payer les frais de levée de la vente forcée, Monsieur [J] [F] a agi en qualité de gérant d’affaire pour le compte de la SCI L’EDELWEISS en lui rendant service sans en avoir reçu mandat ; ils font valoir qu’il a été jugé que la gestion d’affaires est caractérisée dès lors que le tiers solvens a agi à la fois dans son intérêt et dans celui du débiteur et que les paiements litigieux avaient été utiles à ce dernier non seulement en permettant l’extinction de ses dettes mais en outre en évitant la saisie des biens immobiliers ; qu’il est établi en l’occurrence que l’action de Monsieur [M] a permis à la SCI L’EDELWEISS de conserver son patrimoine et d’éviter une saisie.

La SCI L’EDELWEISS n’a pas constitué avocat ni conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 09 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le non-respect des engagements contractuels du 31 août 2021 par la SCI EDELWEISS :

Au terme de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être selon l’article 1104 du même code, exécutés de bonne foi.

L’article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite dès lors qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix. Cet accord peut se matérialiser par la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la proposition d’achat en date du 31 août 2021 au prix de 421 000 euros contresignée par la SCI L’EDELWEISS précise qu’elle porte sur un ensemble artisanal avec logement de fonction de 150 m2 environ, et un hangar d’environ 100 m2. Il est mentionné que l’achat sera financé à l’aide de deniers personnels pour 60.000 euros, et d’un emprunt pour le surplus.

Les requérants justifient en outre du versement par Monsieur [J] [F] de sommes destinées à obtenir le retrait de la vente forcée du bien devant intervenir quelques jours plus tard.

Si ces éléments sont suffisamment précis pour caractériser un accord sur la chose et sur le prix, et la volonté des offrants d’acheter ce bien au moment de l’émission de l’offre, il reste que les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à la rédaction d’un avant contrat, et au versement d’une somme de 29 470 euros au jour de la signature du compromis, somme devant au terme de l’offre contresignée du 31 août 2021, être reçue entre les mains de Maître [W], notaire à [Localité 4] avant le 10 septembre 2021.

Or, il est acquis qu’aucune saisine de ce notaire n’est intervenue dans les délais considérés, et qu’aucun versement entre ses mains de la somme de 29 470 euros n’a été effectué.

Les demandeurs soutiennent cependant que la proposition d’achat acceptée vaut vente, même après cette échéance eu égard à la volonté non équivoque d’acheter et de vendre qui s’est manifesté :

— Pour la venderesse : par l’accès au terrain laissé aux acquéreurs en 2022 pour procéder au débroussaillage du terrain avant la date de la signature de la promesse fixée au 6 mai 2022 en l’étude de Maître [T], qui a rédigé un projet en ce sens sur indication des parties ;

— Pour les acquéreurs : par les démarches auprès d’établissements bancaires, ou encore aux fins de constitution d’une SCI LA FARIGOULE, par le débroussaillage du terrain et la saisine de deux notaires aux fins de rédaction d’acte.

Pour autant, s’agissant du débroussaillage, ils ne justifient de cette assertion que par la production de photographies en noir et blanc, non datées et impossible à rattacher au bien en question, ni à une quelconque autorisation de débroussailler délivrée par la défenderesse. De même, s’ils ont bien constitué une SCI la FARIGOULE, celle-ci n’est jamais évoquée dans les projets d’actes, y compris dans le cadre d’une éventuelle faculté de substitution.

En outre, le projet d’acte authentique rédigé par Maître [E], par définition non signé, daté du 06 mai 2021 (au lieu de 2022) ne vient pas consacrer la rencontre des volontés qui serait intervenue le 31 août 2021, puisqu’il s’agit non d’une promesse synallagmatique de vente, mais d’une promesse unilatérale de vente : les consorts [F] ne peuvent dès lors soutenir que la vente était parfaite dès l’acceptation de l’offre par la SCI L’EDELWEISS le 31 août 2021, alors qu’ils entendaient selon le projet rédigé par leur notaire uniquement obtenir une possibilité de lever d’option sur ce bien, valable selon le projet jusqu’au 4 juillet 2022.

Cette pièce est dans tous les cas insuffisante à établir qu’un rendez-vous était fixé en l’étude de ce notaire, et qu’il n’a pas été honoré par la SCI L’EDELWEISS alors que ne figure en procédure aucune convocation à ce rendez-vous, ni aucun procès-verbal de carence.

Les requérants soutiennent encore que la SCI L’EDELWEISS a opposé la même résistance au nouveau notaire saisi, Maître [C], en appuyant uniquement leurs propos sur une procuration non datée pour acquérir, établie à leur demande par cette étude, et sur un courrier de Maître [C] en date du 15 juillet 2022, informant Messieurs [J] et [P] [F] de la prise en charge de leur dossier et du montant des émoluments et frais.

Or, si la procuration produite fait bien référence à la vente du bien de la SCI L’EDELWEISS, les acquéreurs et le prix de vente sont différents puisque d’une part, le prix de vente est augmenté de 421 000 euros à 505200 euros, dont 3650 euros de meubles, et que d’autre part, Monsieur [Z] [I], coacquéreur au terme de la proposition d’achat acceptée le 31 août 2021, mentionné comme cobénéficiaire sur le projet de promesse unilatérale de vente du 06 mai 2022 arrivant à échéance le 04 juillet 2022, s’est manifestement retiré du projet pour lequel Maître [C] a été mandaté le 15 juillet 2022.

Là encore, ce document non signé et rédigé à la demande des consorts [F] ne suffit pas à démontrer que l’échec de la vente est la conséquence d’un refus abusif de la poursuivre de la part de la SCI L’EDELWEISS.

Il résulte au contraire de l’ensemble de ces éléments qu’en 2022, la SCI L’EDELWEISS n’était plus liée par l’offre acceptée arrivée à échéance le 10 septembre 2021 mais que des pourparlers ont eu lieu dans les premiers mois de l’année 2022 entre [J] [F], [P] [F], [Z] [I] et la SCI L’EDELWEISS et que ces échanges ont mené à une modification du prix et à l’abandon du projet par [Z] [I], aucune pièce ne permettant d’établir les raisons pour lesquelles le projet n’a pas abouti.

Les requérants échouent dès lors à démontrer que la SCI L’EDELWEISS engage sa responsabilité contractuelle ou extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil à leur égard en n’ayant pas respecté son engagement contractuel du 31 août 2021, en ayant refusé abusivement de signer des promesses de vente ou s’étant rétracté abusivement, car elle n’aurait pas anticipé une absence d’optimisation fiscale, assertion là encore non démontrée, ou encore car elle n’a pas exécutée son contrat de bonne foi.

Ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires sur ce fondement.

Sur la gestion d’affaires :

L’article 1301 du code civil dispose que « Celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire ».

Il appartient à celui qui se prévaut des dispositions relatives à la gestion d’affaires de démontrer que la cause dont procédait le paiement effectué impliquait pour le débiteur l’obligation de lui rembourser les sommes versées.

En l’espèce, il est acquis que lors de la signature de la promesse d’achat le 31 août 2021, les offrant avaient connaissance de la procédure de vente forcée sur ce bien, devant être vendu trois jours plus tard en audience publique, à l’initiative de la banque créancière. Ils étaient donc tenus d’obtenir le retrait de la vente pour pouvoir acquérir le bien.

Ainsi, ce paiement n’avait aucunement vocation à désintéresser le créancier de la SCI, la dette ayant conduit à la saisie n’étant nullement éteinte. Le fait d’avoir payé les émoluments de l’avocat et les frais de la vente ne s’analyse donc aucunement en un acte de gestion au profit de la SCI L’EDELWEISS, mais en un acte destiné à permettre l’acquisition projetée.

Il n’est dès lors nullement démontré que le paiement par Monsieur [J] [F] des frais sus mentionnés impliquait pour la SCI L’EDELWEISS une obligation de remboursement, dès lors que ce paiement s’inscrivait dans le cadre des pourparlers en cours en vue de l’acquisition du bien litigieux, et qu’il n’est pas établi que la SCI a volontairement mis en échec cette acquisition.

Les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. "

Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F], partie perdante, seront condamnés au dépens.

Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F], partie perdante, seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] et Monsieur [J] [F] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 24 avril 2025.

Le greffier, Le président,