Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 13 mars 2025, n° 24/08766

TJ Bobigny 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté les comptes approuvés et étaient donc tenus de payer les charges exigibles.
Accepté
Frais de recouvrement des charges impayées
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par les copropriétaires.
Accepté
Préjudice causé par la résistance au paiement
La cour a constaté que la résistance des copropriétaires entraînait un préjudice pour les autres copropriétaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les copropriétaires à rembourser les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 13 mars 2025, n° 24/08766
Numéro(s) :	24/08766
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08766 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6WX

Minute : 25/00041

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] REPRESENTE PAR LE CABINET CHARPENTIER

Représentant : M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [U] [Y]

Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Eléonore DANIAULT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 15 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Mars 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Mars 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assisté(e) de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] REPRESENTE PAR LE CABINET CHARPENTIER, demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U] [Y], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] sont propriétaires d’un bien correspondant au lot 15 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 février 2024, le SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet CHARPENTIER, adressé à Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] une mise en demeure de payer la somme de 374,50 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 27 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2024, le SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet CHARPENTIER, adressé à Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] une mise en demeure de payer la somme de 381,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice, le SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet CHARPENTIER, adressé à Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] un commandement de payer la somme de 712,55 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

1.034,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 février 2024 pour la somme de 374,50 euros, de la date de la mise en demeure du 21 mars 2024 pour la seconde mise en demeure sur la somme de 381,80 euros, de la date de la sommation de payer du 13 mai 2024 pour la somme de 712,55 euros, et de l’assignation pour le surplus,395,91 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3.600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

À l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Page

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2022, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 18 juin 2024 indiquant l’absence de de contestation du procès-verbal du 27 mars 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 et fixant le budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 septembre 2024 indiquant l’absence de de contestation du procès-verbal du16 mai 2024.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.034.19 euros , au titre des charges de copropriété dues au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 février 2024 pour la somme de 374,50 euros, de la date de la seconde mise en demeure du 21 mars 2024 sur la somme de 381,80 euros, de la date de la sommation de payer du 13 mai 2024 pour la somme de 712,55 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 395,91 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 27 février 2024 facturée 43,75 euros, d’une relance le 21 mars 2024, facturée 7,30 euros. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic. Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 21 mars 2024 soit 5,80 euros.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation et du commandement de payer sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 17 mai 2023 et n’ont versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis le 7 juillet 2024. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 1.034,19 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 17 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 février 2024 pour la somme de 374,50 euros, de la date de la seconde mise en demeure du 21 mars 2024 sur la somme de 381,80 euros, de la date de la sommation de payer du 13 mai 2024 pour la somme de 712,55 euros, et de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] à payer au SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Page

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08766 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6WX

DÉCISION EN DATE DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 7] REPRESENTE PAR LE CABINET CHARPENTIER

Représentant : M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [U] [Y]

Madame [P] [M] [B] [O] épouse [U] [Y]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires