RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00680 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJJ

MINUTE N° : 26/00047

COUR D’APPEL DE, [Localité 1] DE, [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur, [B], [Z],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Comparant

DÉFENDEURS :

Madame, [W], [G],

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur, [V], [J],

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Cadre greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juillet 2024, à effet au 1er août 2024,, [B], [Z] a donné à bail, via son mandataire Alliance des Mascareignes, à, [V], [J] et, [W], [G] une maison d’habitation (T4) située, [Adresse 4], [Localité 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 850 euros, provisions sur charges comprises, sans dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 16 mai 2025 aux locataires d’avoir à régler au bailleur sous 6 semaines la somme de principale de 4.050 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte distinct du même jour, commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement a été délivré aux preneurs.

Selon acte du 29 septembre 2025, M., [Z] a fait citer, [V], [J] et, [W], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et défaut de justification de souscription d’une assurance locative, prononcer la résiliation du bail de ce fait à compter du jugement à intervenir, ordonner leur expulsion effective de corps et de biens et celle de tout occupant du logement dès expiration du délai légal avec le concours de la force publique au besoin, les condamner solidairement à lui payer la somme de 4774,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 850 euros, avec révisions jusqu’à entière libération des lieux, les condamner solidairement à lui verser 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2025, le bailleur a réactualisé la dette locative à la somme de 6.898,70 euros et dit que le dernier paiement remonte au 5 décembre 2025.

Les défendeurs disent ne pas contester ce montant. Ils déclarent avoir sollicité du bailleur la réalisation de travaux par LRAR du 16 septembre 2025 car il y a des rats dans les cloisons, pas de chauffage et pas d’isolation. Ils indiquent que le bailleur leur a alors répondu qu’il ne fera pas de travaux. Le bailleur rétorque avoir prévenu qu’il y avait des rats. Les locataires rétorquent que cela n’est pas marqué dans le bail. Le bailleur déclare que les locataires ne se sont jamais plaints mais qu’il a fait venir un dératiseur. Les locataires soutiennent ne pas avoir cessé de payer les loyers en raison de ce problème.

Les locataires disent souhaiter partir quand ils auront trouvé un logement et qu’en attendant ils veulent que le bailleur fasse les travaux. Ils ajoutent que la CAF est passée dans le logement et qu’ils ont reçu un courrier disant que celui-ci est indécent. Le demandeur rétorque que son logement n’est pas indécent.

L’affaire est renvoyée, les défendeurs souhaitant répliquer davantage.

A l’audience du 17 février 2026, le bailleur a réactualisé la dette locative à la somme de 9.166,70 euros au 17 février 2026. Il dit que les APL qu’il percevait ont été coupées.

Les défendeurs ne contestent pas devoir cette somme. Ils disent ne plus payer en raison des malfaçons et des rats. Ils redisent que la CAF a qualifié le logement indécent, qu’il n’y a pas eu d’état des lieux à l’entrée dans les lieux ni de visite préalable, qu’ils ont signé le bail dans l’urgence car ils étaient sans toit et compte tenu du loyer plus bas que le marché locatif, que le logement ne respecte pas l’article 4-2 du bail concernant les provisions pour charges de 210 euros car il n’y a pas eu de compteurs d’eau et d’électricité individuels, le compteur étant situé dans la maison voisine que M., [Z] loue aussi. Ils disent n’avoir jamais reçu de quittances de loyer, qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé.

Ils demandent la somme de 11.520 euros de dommages et intérêts correspondant à 18 mois de loyer à 640 euros. Ils disent vouloir partir mais demandent un délai pour quitter les lieux de 6 mois et des délais de paiement à hauteur de 255 euros par mois sur 36 mois.

Le demandeur dit qu’il a un mois pour faire les travaux, la CAF estimant le logement indécent mais que c’est compliqué pour lui de répondre dans ce délai. Sur l’absence de visite prélable, il dit avoir envoyé des photos aux futurs preneurs. Il déclare qu’il n’y a pas eu d’état des lieux en raison de l’urgence à prendre le logement pour ces derniers. Il ne nie pas ne pas avoir donné la consommation exacte des fluides et les quittances. Il demande au juge de débouter les défendeurs de leur demande indemnitaire, de réduire le délai pour quitter les lieux et dit être d’accord pour des délais de paiement.

Les locataires versent leurs pièces.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 19 mai 2025 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Sur les obligations du bailleur

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les défendeurs versent aux débats un constat de non-décence établi par la CAF le 6 janvier 2026 suite au diagnostic réalisé dans le logement et qui laisse au propriétaire un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du local d’habitation, celui-ci ne pouvant percevoir, dans cette attente, l’APL (282 euros).

Le diagnostic a fait état :

— séjour : absence de rembarde d’escalier et de faux-plafond, infiltrations sur les murs,

— chambre 1 : plafond non fixé, présence de rats,

— SDB : carrelage mal fixé mençant de tomber, prise de la machine à laver trop proche de la douche,

— WC : trou donnant sur l’extérieur,

— cuisine : tôle visible, pas de revêtement sur les murs.

Le logent a été considéré comme décent au titre du bâti, des équipements électriques et des sanitaires.

L’indécence a été constatée au titre de l’habitabilité et de l’humidité.

Après avoir déclaré ne pas avoir cessé de payer à raison de l’état indécent du logement, les locataires ont ensuite déclaré que telle en était bien la raison, ce qu’ils n’avaient pourtant aucun droit de faire.

Force est de constater qu’ils n’ont dénoncé l’état du logement qu’après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Au titre des obligations du bailleur, la faute de M., [Z] est cependant patente. Il savait dès l’origine donner à bail un logement en grande partie indécent contre un loyer attractif par rapport à ceux du marché et il a profité de la nécessité pour les défendeurs de trouver rapidement à se loger pour conclure le bail, sans visite préalable ni état des lieux d’entrée, lequel n’aurait pu qu’à l’évidence traduire contradictoirement et par écrit l’état du logement.

Il existe dès lors un évident préjudice de jouissance.

M., [Z] n’a en outre pas délivré de quittances de loyer comme il le devait.

Les défendeurs chiffrent leur préjudice à la somme de 11.520 euros correspondant à 640 euros de loyer hors charges sur 18 mois.

Le diagnostic est daté du 10 novembre 2025. Les défendeurs ne se sont plaints de l’état du logement que le 9 septembre 2025 par LRAR adressée au bailleur, soit 14 mois après leur entrée dans les lieux et 4 mois après commandement de payer non régularisé. Il sera relevé qu’ils demandent en outre un délai pour quitter les lieux de 6 mois, ce qui est considérable et contradictoire au vu de l’indécence dénoncée.

Il convient de retenir un préjudice tenant compte de tous ces éléments à hauteur de 340 euros par mois sur 18 mois, soit de 6.120 euros.

M., [Z] sera donc condamné à payer aux défendeurs la somme de 6.120 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance liée à l’indécence partielle des lieux donnés à bail.

Les défendeurs seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire.

Sur les obligation des preneurs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de :

— payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail,

— s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Sur la résiliation du bail

,

[V], [J] et, [W], [G] ne contestent pas avoir cessé de payer les loyers et charges. Ils ne contestent pas non plus ne pas avoir justifié d’une assurance pour le logement pris à bail.

Des loyers étant demeurés impayés, commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 mai 2025 aux locataires d’avoir à régler au bailleur sous 6 semaines la somme de principale de 4.050 euros, ce qui est resté infructueux.

Il convient de rappeler que le mécanisme de la clause résolutoire est simple et qu’une fois acquise, le juge ne se borne qu’à constater la résiliation du bail en ce qu’elle s’opère de plein droit.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juillet 2024 contient une clause résolutoire (6 semaines) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 6 semaines pour régulariser la dette de 4.050 euros hors dépens a été signifié aux locataires le 16 mai 2025. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

Il en résulte que l’expulsion des lieux des défendeurs sera ordonnée comme indiqué au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de travaux

Il est constant que M., [Z] doit se plier aux injonctions des autorités administratives et effectuer les travaux sollicités dans les délais aux fins de rendre son logement décent.

Toutefois, le bail étant résilié depuis le 30 juin 2025, les défendeurs sont donc occupants sans droit ni titre. A ce titre, ils ne peuvent exiger de travaux de la part du propriétaire.

Il est manifeste que si les défendeurs ne s’étaient pas volontairement abstenus de payer les loyers et charges, le bail n’aurait pas été résilié de plein droit par l’effet du commandement de payer et s’ils avaient saisi le juge au lieu de se faire justice à eux-mêmes, des travaux auraient pu être ordonnées.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la dette locative

Il convient de dire que les locataires n’avaient en aucun cas à se faire justice eux-mêmes en cessant de payer les loyers et les charges.

Le commandement fait état d’un impayé locatif de 4.050 euros arrêté à mai 2025 au titre des loyers et charges dus de janvier 2025 à mai 2025, loyer de mai 2025 compris, soit 850 x 5 moins 200 euros versés en janvier 2025.

Le bail étant de plein droit résilié au 30 juin 2025, la dette locative est donc de 4.900 euros à la date de résiliation du bail (4050 + 850) et de 11.331,66 euros prorata temporis à la date de l’audience (4.900 + 7 x 850 + 481,66).

M., [Z] a indiqué à l’audience du 17 février 2026 que la dette s’élevait à cette date à la somme de 9.166,70 euros, en considération de somme perçues. Les défendeurs ont dit ne pas contester ce montant.

Les défendeurs critiquent cependant le montant des charges de 210 euros mensuels pour absence totale de lisibilité de leurs consommations de fluides, les compteurs d’eau et d’électricité étant communs avec la maison voisine, également louée par M., [Z], et situés dans celle-ci. Il est cependant à relever qu’ils ont signé le bail prévoyant ce montant de charges et qu’ils n’ont jamais contesté la difficulté liée aux compteurs avant l’audience ayant en outre au départ correctement payé leurs charges. Ils sont donc tenus des sommes fixées par le contrat de bail.

Les défendeurs sont donc redevables, solidairement eu égard à la clause de solidarité incluse dans le bail (article VII), de la somme de 9.166,70 euros au 17 février 2026, date de l’audience au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation.

Ils seront donc condamnés à ce montant avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de ce qui précède et de l’état du logement il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 300 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à payer à M., [Z] la somme de 300 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle d’un logement indécent et ce, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur les délais de paiement

Par application de l’article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments, les défendeurs ne justifient pas remplir les conditions légales, la dette ayant considérablement augmenté entre la première et la dernière audience démontrant une absence manifeste de reprise du loyer.

Ils seront déboutés dès lors de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Compte tenu de l’indécence du logement, M., [Z] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts étant précisé qu’il perçoit déjà depuis la résiliation du bail au 30 juin 2025 des indemnités mensuelles d’occupation destinées à compenser son préjudice.

En vertu de l’article 1290 du Code civil, compensation s’opèrera de plein droit sur les sommes dues réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les défendeurs demandent au juge un délai de 6 mois pour quitter les lieux nonobstant l’indécence qu’ils soulèvent et dénoncent. Le bailleur s’oppose à ces délais.

Il convient de n’accorder qu’un délai de 2 mois pour quitter les lieux.

Les défendeurs seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

M., [Z] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs seront condamnés conjointement aux dépens qui comprendront uniquement le coût des commandements de payer et de l’expulsion si elle a lieu.

M., [Z] sera débouté du surplus de sa demande au titre des dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 24 juillet 2024, à effet au 1er août 2024, entre, [B], [Z], bailleur, et, [V], [J] et, [W], [G], preneurs, concernant le local à usage d’habitation (maison T4) situé, [Adresse 5] (Réunion), sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à, [V], [J] et, [W], [G] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour, [V], [J] et, [W], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs,, [B], [Z] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement, [V], [J] et, [W], [G] à payer à, [B], [Z] la somme de 9.166,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés à la date du 17 février 2026, date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE à la somme de 300 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE in solidum, [V], [J] et, [W], [G] à payer à, [B], [Z] la somme de 300 euros par mois à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 18 février 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE, [B], [Z] à payer à, [V], [J] et, [W], [G] la somme de 6.120 euros au titre de leur préjudice de jouissance liée à l’indécence partielle des lieux donnés à bail ;

DIT que compensation s’opèrera de plein droit sur les sommes dues jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ;

DÉBOUTE, [V], [J] et, [W], [G] de leurs demandes au titre des travaux et des délais de paiement et du surplus de leurs autres demandes ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00680 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJJ – /

DÉBOUTE, [B], [Z] de ses demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles et du surplus de ses autres demandes ;

CONDAMNE conjointement, [V], [J] et, [W], [G] aux dépens qui comprendront uniquement le coût des commandements de payer et de l’expulsion si elle a lieu ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la cadre-greffière,

La cadre-greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,