TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [11]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00998 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BNC

Minute : 25/00478

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [G] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 21 juillet 2011, la société EMMAÜS HABITAT a consenti à Mme [G] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 346,92 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 221,88 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 6 septembre 2022, la société EMMAÜS HABITAT a consenti à Mme [G] [H] une convention de mise à disposition temporaire d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], logement n° 019-A1-28-0818, prenant effet le 1er octobre 2022 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 495,25 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 300,06 euros, le montant du depot de garantie versé le 22 juillet 2021 étant transféré sur ce logement.

Le 20 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3498,88€ arrêtée à la date du 28 février 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail sans précision de date.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 mars 2025, la société d'[Adresse 10] a fait citer Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

«  ordonner l’expulsion de Mme [G] [H] du logement n°019-A1-28-0818 et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner Mme [G] [H] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 2132,63 €,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer contractuel révisé et augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

Ï de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’établissement du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu’elle n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, la société d’HLM EMMAÜS HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 2371,05 €, arrêtée à la date du 19 mai 2025. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales.

Mme [G] [H], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par note en délibéré expréssement autorisée, la société EMMAÜS HABITAT a indiqué que la [Adresse 8] a fait l’objet d’un renouvellement urbain dans le cadre de la convention ANRU. Pendant les travaux de réhabilitation de l’appartement n°019F-21-0359 donné en location à Mme [H], cette dernière s’est vue consentir une convention de mise à disposition temporaire pour un logement n°019-A-28-0818 situé dans un autre immeuble dans la même cité. Elle a indiqué que depuis cette mutation, le logement n°019-A1-28-0818 a été définitivement attribué à Mme [H] sans toutefois en justifier par la signature d’un nouveau contrat.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque la défenderesse ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur le logement concerné par la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il sera considéré, faute de précision dans l’assignation, que la requérante a demandé l’acquisition de la clause résolutoire comprise à l’article 7.5 de la convention de mise à disposition temporaire, dont les conditions générales, transmises en cours de délibéré, permettent d’assimiler cette dernière à un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 9 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

La convention conclue le 6 septembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause (celle reproduite dans le commandement est bien extraite des conditions générales de la convention de mise à disposition temporaire et non du bail du 22 juillet 2011) a été signifié le 20 mars 2023 pour la somme en principal de 3498,88€ arrêtée au 28 février 2023, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention de mise à disposition temporaire étaient réunies à la date du 20 mai 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle la défenderesse est devenu occupante sans droit ni titre du logement n°019-A1-28-0818 qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [G] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Mme [G] [H] cause jusqu’à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Mme [G] [H] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 21 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables prévus à la convention de mise à disposition temporaire tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte au 22 janvier 2025 indiquant que Mme [G] [H] reste lui devoir la somme de 2132,63 €, terme de décembre 2024 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société EMMAÜS HABITAT pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient de déduire également de cette somme les frais contentieux de 150,50 € (147,73 + 2,77 €).

Par conséquent, Mme [G] [H] sera condamnée à verser à la société d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme provisionnelle de 1890,69 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 janvier 2025 incluant le terme du mois de décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société EMMAÜS HABITAT, Mme [G] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention de mise à disposition temporaire consentie le 6 septembre 2022 par la société EMMAÜS HABITAT à Mme [G] [H] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 20 mai 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [G] [H] de libérer ces lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM EMMAÜS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Mme [G] [H] à payer à la société EMMAÜS HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si la convention de mise à disposition temporaire s’était poursuivie, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [G] [H] à verser à la société EMMAÜS HABITAT à titre provisionnel la somme de 1890,69 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 janvier 2025 incluant le terme du mois de décembre 2024 ;

Condamnons Mme [G] [H] à verser à la société EMMAÜS HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [G] [H] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2025.

La greffière, Le juge