TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 12]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/07120 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OIZ

Minute : 2025/00190

Syndic. de copro. [Adresse 11]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Madame [J] [V]

Copie exécutoire :

Maître Valérie GARCON de la SCP W2G

Copie certifiée conforme :

Madame [J] [V]

Le 18 novembre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 novembre 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 septembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDERESSE :

SDC [Adresse 11], [Adresse 11]/[Adresse 2]

Représenté par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDERESSE :

Madame [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [V] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 11].

Le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, a fait assigner Madame [J] [V] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes:

condamner Madame [J] [V] à lui payer la somme de 5 456,06 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation ;condamner Madame [J] [V] à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [J] [V] à lui payer la somme de 1 675,90 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner Madame [J] [V] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [J] [V] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que Madame [J] [V] a déjà été condamnée à trois reprises le 25 novembre 2015, le 5 février 2019 et le 20 novembre 2023, à payer un arriéré de charges de copropriété. Les condamnations prononcées ont toutes été apurées.

Citée par acte remis à sa personne, Madame [J] [V] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [J] [V] est propriétaire des lots 54, 145 et 487 situés [Adresse 11] ;un décompte daté du 15 juillet 2025 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 septembre 2023 et 25 septembre 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ;les jugements rendus le 25 novembre 2015, le 5 février 2019 et le 20 novembre 2023 ;un décompte d’exécution du jugement rendu le 20 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [J] [V] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 456,06 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [J] [V] au paiement de la somme de 5 456,06 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 15 juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er juillet 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [J] [V] seule, la somme de 243,73 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [J] [V] sera condamnée à payer la somme de 243,73 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [J] [V] a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Madame [J] [V] a déjà fait l’objet de trois condamnations en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, prononcées par jugements des 25 novembre 2015, 5 février 2019 et 20 novembre 2023.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Madame [J] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2] la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [V] succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, la somme de 5 456,06 € au titre des charges dues à la date du 15 juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, la somme de 243,73 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, la somme de 800,00 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 11]-[Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F DAIGREMONT, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07120 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OIZ

DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Madame [J] [V]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires