TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 24/11506 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EH3

N° de MINUTE : 25/00601

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [P] [V].

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me [W], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R018

C/

DEFENDEUR

Madame [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [E] est propriétaire des lots n°25, 55 et 91 de la résidence [5] sise [Adresse 2] (93).

Par exploit du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [P] [V], a assigné Madame [K] [E] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

DECLARER la demande du Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] recevable et bien fondée ;

DIRE que les votes, par l’assemblée générale du 30 juin 2023, des budgets prévisionnels de l’année 2024, sont définitifs ;

DIRE que les provisions non encore échues au titre de l’année 2024 deviennent pour Madame [K] [E] immédiatement exigibles, la mise en demeure qui lui a été adressée par lettre du l l juillet 2024 étant restée infructueuses au terme d’un délai de trente jours ;

CONDAMNER Madame [K] [E] à verser au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] la somme de 4384.58 € au titre des provisions dues en venu des appels de fonds des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2024. somme augmentée des intérêts légaux à compter du , date de la mise en demeure restée vaine ;

CONDAMNER Madame [K] [E] à verser au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] la somme de 11.374,32 € au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, somme augmentée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

CON DAMNER Madame [K] [E] à verser au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] la somme de l0.000,00.€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Madame [K] [E] à payer au Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] une somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER Madame [K] [E] aux entiers frais et dépens, ce compris les frais du commandement de payer les charges de copropriété signifié le 19 janvier 2023, en application de l’article l0-l de la loi du l0juillet l965;

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Lors de l’audience du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé que Madame [K] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement et ce, depuis l’acquisition de ses lots. Il a fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise avoir obtenu une injonction de payer le 1er mars 2019 à l’encontre de la défenderesse sur la somme de 4.994,98 euros qui n’a pas été réglée et avoir donc saisi le juge de l’exécution à fin de saisie immobilière. Madame [E] ayant versé en chèque de banque la somme de 4.650 euros, le juge de l’exécution lui a accordé des délais de paiement pour régler le solde de 1.842,48 euros. Cet échéancier n’ayant pas été respecté, des mises en demeure ont été notifiées à la défenderesse les 18 et 20 janvier 2023 aux fins de régler notamment la provision due pour le 1er trimestre 2023. De nouvelles mises en demeure lui ont été notifiées le 11 juillet 2024 sans qu’elle ne règle pour autant sa dette. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [K] [E] au paiement des charges impayées, des provisions non encore échues mais exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse. Le syndicat des copropriétaires précise s’en rapporter à ses écritures pour le détail de ses demandes.

Madame [K] [E] a constitué avocat. Aux termes de ses écritures, notifiées par RPVA le 13 février 2025, elle a demandé au président du tribunal judiciaire de céans de :

RECEVOIR Madame [K] [E] en ses écritures et l’en dire bien fondée,

Y faisant droit,

DIRE ET JUGER que Madame [K] [E] bénéficiera de délais de paiement sur 24 mois pour régler la dette locative comme suit : 1 000 euros pendant 16 mois et le solde au 17ème mois,

DEBOUTER le SDC DE LA RESIDENCE PYRAMIDE J de ses demandes de dommages-intérêts et d’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le SDC DE LA RESIDENCE PYRAMIDE J aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience, Madame [E] a précisé avoir déposé un dossier de surendettement le 4 février 2020 compte tenu de sa très grande précarité financière suite à la perte de son emploi. Elle s’est néanmoins désistée de cette procédure de crainte de devoir vendre son bien immobilier. Malgré ses difficultés, elle mentionne avoir réglé la somme arrêtée par le juge de l’exécution et avoir effectué plusieurs règlements au cours de l’année 2023 pour payer ses charges de copropriété. Elle précise exercer la fonction de travailleur social et percevoir un salaire mensuel de 3.626 euros. Elle déclare avoir 1.456,30 euros de charges courantes mensuelles. Madame [E], qui indique vivre avec ses deux enfants dont elle a la charge, l’un âgé de 27 ans et salarié et l’autre âgé de 18 ans et étudiant, sollicite des délais de paiements sur 17 mois afin d’apurer sa dette. Son impossibilité de régler ses charges résultant non d’une résistance abusive mais de la perte de son emploi et de la non perception d’allocations chômage du fait de sa qualité de travailleur social indépendant, elle considère qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du syndicat des copropriétaires. Madame [E] s’en rapporte à ses écritures pour le surplus.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’acte de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [K] [E];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2023 et 28 juin 2024 ayant voté les travaux de raccord chauffage et approuvé les comptes de l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception le 18 janvier 2023, rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [E] a été mise en demeure d’avoir à régler dans le délai d’un mois la somme de 754,95 euros au titre des provisions de charges courantes et de fonds de travaux du 1er trimestre 2023. Elle n’a pour autant pas procédé au paiement de cette somme.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 mentionne le rejet de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et l’approbation du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 tandis que le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 justifie de l’approbation des comptes de l’exercice 2024 et celle des budgets prévisionnels 2024 et 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété et de provisions exigibles est bien fondée en son principe mais uniquement à l’égard des exercices 2023 et 2024.

Il ne peut en conséquence être fait droit à la demande au titre de la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 11.656,08 euros au titre de « Report à nouveau fin 2022 », faute de justifier de l’approbation des comptes et budgets prévisionnels antérieurs à l’exercice 2023. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par Madame [E] en 2023 et 2024, d’un montant total de 4.850 euros, s’imputent par priorité sur la dette la plus ancienne, soit sur le report à nouveau au 1er janvier 2023 de 11.656,08 euros.

Dès lors, il convient de retenir un montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 31 décembre 2024 de 9.244,82 euros (4.544,17 euros en 2023 + 4.700,65 euros en 2024) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 291,97 euros.

Le syndicat des copropriétaires ayant assigné Madame [E] dans le cadre de la présente procédure le 20 novembre 2024, les appels des 4 trimestres de l’exercice 2024 constituent en effet des provisions échues et non des provisions non encore échues.

Ainsi, il convient de condamner Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.952,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [K] [E] n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété avant le 08 juin 2020, soit pendant plus de 33 mois après l’acquisition de ses lots. Elle procède depuis lors à des paiements très irréguliers, amenant sa dette à ne cesser de croître. Le syndicat des copropriétaires a ainsi été contraint d’obtenir une injonction de payer puis a saisi le juge de l’exécution aux fins de saisie immobilière. Malgré ces différentes démarches, Madame [E] continue de ne pas régler ses charges courantes et ne procède pas à l’apurement de sa dette. Sa défaillance dans le paiement de ses charges occasionne dès lors un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [K] [E] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [K] [E], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K] [E] sollicite des délais de paiement en faisant état de difficultés rencontrées des suites de la perte de son emploi en 2017. Elle verse à l’appui de sa demande les justificatifs permettant d’établir sa situation financière actuelle.

Cependant, outre le fait que Madame [E] n’a pas procédé d’elle-même à la mise en place de versements à hauteur de 1.000 euros comme elle le propose aux fins de régler son arriéré, force est de constater qu’elle n’a pas repris le paiement de ses charges courantes.

Dès lors, faute de démontrer de sa capacité à respecter un échéancier tout en assurant le paiement de ses charges courantes, Madame [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [E] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d’engager la présente procédure aux fins d’obtenir le règlement par la défenderesse de sa dette, il n’y a en effet pas lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [P] [V], la somme de 8.952,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [K] [E] au payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [P] [V], la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [P] [V], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [E] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT