Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 6 mars 2025, n° 24/01257

TJ Versailles 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que la société Manu Renov n'a pas acquitté les loyers dus dans le délai imparti, ce qui permet d'affirmer que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée, car la société Manu Renov est devenue occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer, car la société Manu Renov doit continuer à payer tant qu'elle occupe les lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que l'obligation de paiement n'est pas sérieusement contestable, justifiant ainsi l'octroi d'une provision.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la société Manu Renov aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Droit à une indemnité
La cour a jugé équitable de condamner la société Manu Renov à verser une somme à la société Ajag Immo pour couvrir ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 6 mars 2025, n° 24/01257
Numéro(s) :	24/01257
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ANGERMarc BRESDINElisa GUEILHERS
Cabinet(s) :	SELARL ALEXANDRE - BRESDIN - CHARBONNIER
Parties :	S.A.S. AJAG IMMO c/ S.A.S. MANU RENOV

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

06 MARS 2025

N° RG 24/01257 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIH3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. AJAG IMMO C/ S.A.S. MANU RENOV

DEMANDERESSE24-

S.A.S. AJAG IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 489 956 193, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T003

DEFENDERESSE

S.A.S. MANU RENOV, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 839 432 465, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96, M^e Bruno ANGER, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, la société Ajag Immo SAS a consenti à la société Manu Renov un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2024 moyennant un loyer annuel de 77 160,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 5 juin 2024, la société Ajag Immo SAS a fait signifier à la société Manu Renov un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 54 564,42 € au titre des loyers et charges, du dépôt de garantie et des frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la société Ajag Immo SAS a fait assigner la société Manu Renov devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024, puis renvoyée à l’audience du 23 janvier 2025 à la demande de l’une au moins des parties.

Aux termes de son acte de « réassignation » signifié le 4 octobre 2024 et développé oralement à l’audience, la société Ajag Immo SAS demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et, par voie de conséquence : la résiliation de plein droit du bail commercial litigieux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Manu Renov (RCS [Localité 6] 839 432 465) des lieux loués, sis [Adresse 4], et celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la société Manu Renov à lui verser à titre provisionnel à valoir sur les indemnités d’occupation dues une somme mensuelle de 8 892,00 €, ce, jusqu’à complet départ des lieux vides de tous meubles et effets, et restitution des clefs ;

— condamner la société Manu Renov à lui payer une provision de 90 132,42 € TTC, ainsi que la somme de 3 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après avoir constitué avocat, la société Manu Renov n’a pas conclu.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Manu Renov :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2024 entre la société Ajag Immo SAS et la société Manu Renov comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 5 juin 2024 à la société Manu Renov vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 54 218,40 €, hors frais, selon décompte annexé à l’acte.

La société Manu Renov ne justifie pas s’être pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 juillet 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Manu Renov selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Ajag Immo SAS à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Ajag Immo SAS verse aux débats un extrait du compte de la société Manu Renov arrêté à la somme de 89 786,40 € au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, compte tenu d’un versement d’un montant de 8 892,00 € intervenu en juillet 2024.

L’obligation de la société Manu Renov n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Ajag Immo SAS.

Compte tenu du versement intervenu depuis le commandement de payer, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer pour un montant de 45 326,40 €, à compter du 4 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les demandes accessoires :

la société Manu Renov, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2024.

L’équité commande de condamner la société Manu Renov à payer à la société Ajag Immo SAS la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er mars 2024 entre la société Ajag Immo SAS et la société Manu Renov portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 5] (Yvelines), avec effet au 5 juillet 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Manu Renov, immatriculée sous le numéro 839 432 465 RCS [Localité 6], pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Manu Renov à payer à la société Ajag Immo SAS une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à la somme de 8 892,00 €, à compter du 3 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Manu Renov à payer à la société Ajag Immo SAS la somme provisionnelle de 89 786,40 €, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 sur un montant de 45 326,40 € et à compter du 4 octobre 2024 pour le surplus ;

Condamnons la société Manu Renov à payer à la société Ajag Immo SAS la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Manu Renov aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président