TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

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REFERENCES : N° RG 24/09615 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CM3

Minute : 25/00121

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [D] [C]

Monsieur [N] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [D] [C]

Monsieur [N] [W]

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [D] [C]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante

Monsieur [N] [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la société Action Logement Services a fait citer Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation,

— l’expulsion de Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] et des occupants de leur chef,

— la condamnation de Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] au paiement solidaire de la somme de 4 020 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux, et la condamnation solidaire des défendeurs à la payer suivant production d’une quittance subrogatoire,

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens in solidum en ce inclus le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

— dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie…

— dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 6] et appartenant à Monsieur [M] [G] par contrat de bail du 22 juin 2022, elle s’est portée caution de Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C],

— à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 4 020 euros suivant quittance,

— selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire.

— un commandement de payer a été signifié le 8 avril 2024 et visant la clause résolutoire.

A l’audience du 13 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 7 020 euros en raison des indemnités d’occupation échues depuis l’arrêté de compte de l’assignation.

Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C], bien que régulièrement cités par procès-verbal de remise à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2023, Monsieur [M] [G] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] pour un immeuble situé [Adresse 3], et moyennant le paiement d’un loyer de 1 400 euros par mois outre une provision sur charges.

Selon contrat de cautionnement du 11 octobre 2023 entre Action Logement Services et Monsieur [M] [G] :

— le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer,

— la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,

— après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,

— la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,

— le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,

— imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :

— du bail,

— de l’engagement de cautionnement,

— de la quittance subrogative du 6 janvier 2025 portant sur les impayés arrêtés à janvier 2025 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 7 020 euros et pour lequel il subroge la caution,

— du décompte, arrêté au 8 janvier 2025,

— du commandement délivré le 8 avril 2024,

— de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 15 octobre 2024 (c’est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience),

il apparaît que la demande est recevable.

L’arriéré de loyers et charges s’élevait à 1 680 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n’ont pas été réglées dans les délais prévus par les textes.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 10 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais et de condamner Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] à payer la somme de 7 020 euros. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 à hauteur de 1 680 euros, puis du 8 octobre 2024 à hauteur de 4 020 euros et de la présente décision pour le surplus.

La demande de condamnation solidaire sera rejetée dans la mesure où la solidarité ne se présume point et l’absence de stipulation contractuelle en ce sens, la qualité d’époux des défendeurs n’étant au surplus pas rapportée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 11 juin 2024. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 9 janvier 2025, date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leurs octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] étant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C], en tant que partie perdante, supporteront in solidum les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 octobre 2023 entre Monsieur [M] [G] et Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 020 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 sur la somme de 4 500 euros, à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 4 020 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (actuellement 590 euros) à compter du 9 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection