Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 6 février 2025, n° 24/06185

TJ Bobigny 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l'utilité des services et éléments d'équipement commun, et que les comptes approuvés rendent les créances exigibles.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées sont à la charge des copropriétaires défaillants.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive au paiement
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice distinct et a justifié l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs aux dépens et aux frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 6 févr. 2025, n° 24/06185
Numéro(s) :	24/06185
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUET
Cabinet(s) :	DROUX BAQUET

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06185 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUAJ

Minute : 25/48

S.D.C. RESIDENCE VALLEE DES ANGES – [Adresse 8] [Localité 7]

Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Monsieur [H], [I] [K]

Madame [Y] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.D.C. RESIDENCE VALLEE DES ANGES

[Adresse 8]-[Localité 7],

agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société LENOBLE-RIVET-, [Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007273 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H], [I] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] sont propriétaires de biens immobiliers composant les lots n°163, 1163 et 2115 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 20 décembre 2023, avisée non réclamée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] de régler la somme de 3434,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7] a fait délivrer à Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] une sommation d’avoir à payer la somme de 3434,58 euros au titre des arriérés de charges.

Par lettre recommandée en date du 05 avril 2024, reçue le 09 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] de régler la somme de 5871,65 au titre des charges de copropriétés impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, a fait assigner Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamnés solidairement sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :

5187,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 02 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024,1017,17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise à la baisse le montant de sa créance, soit une somme de 4495,01 euros. Il demande par ailleurs que la somme de 0,97 euros au titre des frais de timbre soit inclus dans le montant des frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, portant ainsi le montant de la créance au titre des frais nécessaires au recouvrement à la somme de 1018,14 euros.

Il expose que Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K], en leur qualité de copropriétaires de lots au sein de l’immeuble, ne règlent pas régulièrement leurs charges. Il précise que les défendeurs ont effectué deux règlements les 22 octobre 2024 et 10 novembre 2024, ce qui explique la diminution de la dette. Il fait valoir que le non-paiement régulier des charges de copropriété par les défendeurs oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier leur carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation des copropriétaires défaillants au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive.

Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] cités à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 05 octobre 2020, du 19 octobre 2021, du 17 juin 2022, du 04 octobre 2022, du 12 décembre 2023 et du 18 juin 2024, que les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les diagnostics et études des sols ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] ont effectué des règlements irréguliers ne couvrant pas totalement les appels de fonds.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son article 10-2° la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 4495,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 10 novembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 avril 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1017,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre 0,97 euros à titre d’actualisation pour frais de timbre exposés le 10 septembre 2024.

Il ne saurait être fait droit à la demande d’actualisation de la créance au titre des frais nécessaires au recouvrement postérieure à la délivrance de l’assignation en l’absence de la justification de la signification de conclusions d’actualisation aux défendeurs non comparants à l’audience. Il sera donc statué uniquement sur la demande de paiement de la somme de 1017,17 euros telle que réclamée dans l’assignation.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure (24 euros + 5,66 euros), les frais de relances (32,37 euros) et les frais de signification de la sommation de payer du 08 janvier 2024 (152,59 euros) et celle délivrée en novembre 2018 (148,33 euros réglés par le syndicat de copropriétaires le 02 septembre 2020), dont il est justifié.

Les frais de « transmission du dossier » au commissaire de justice d’un montant de 130 euros et à l’avocat d’un montant de 500 euros (2 x 250 euros) qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ils seront donc rejetés. Les frais de « rejet de prélèvement du 10/07/2022 » d’un montant de 24,80 euros (2x 12,40 euros) qui ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance, seront également écartés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 362,95 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété et ne justifient pas la raison de leur carence qui s’est perpétuée depuis octobre 2020, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] in solidum à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 4495,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 10 novembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 362,95 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 8] [Localité 7], représenté par son syndic la SASU LENOBLE – RIVET, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT