TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09837 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DGN

Minute :

Société SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D035

C/

Madame [R] [F]

Monsieur [S] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

Mme [F] et M. [U]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 juin 2021, Seqens SA a donné à bail à Mme [R] [F] et M. [S] [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 709,86 euros. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 223,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Seqens SA a fait signifier à Mme [R] [F] et M. [S] [U], par exploit de commissaire de justice du 02 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 146,41 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Seqens SA a fait assigner Mme [R] [F] et M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seqens SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [R] [F] et M. [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme [R] [F] et M. [S] [U] à payer :

? la somme de 1 664,71 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

? en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers et charges devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience que à défaut, comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 16 juin 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [R] [F] et M. [S] [U] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

Mme [R] [F] et M. [S] [U], comparants, demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 150,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 6 décembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les ressources du ménage s’élèvent une somme globale d’environ 2 293,73 euros, qu’ils ont une fille, qu’ils s’inscrivent dans une démarche de paiement de la dette locative.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibérée autorisée par le juge, reçue au greffe le 16 décembre 2024, le bailleur adressé un décompte actualisé de sa créance au 16 décembre 2024, ne faisant état d’aucun paiement nouveau de la part des locataires.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 juin 2021 que Mme [R] [F] et M. [S] [U] doivent payer un loyer d’un montant de 709,86 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 223,50 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 061,83 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [F] et M. [S] [U] restaient devoir la somme de 2 079,40 € euros à la date du 04 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 414,69 € (frais de contentieux), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 664,71 €, arrêtée au 4 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [F] et M. [S] [U] au paiement d’une somme de 1 664,71 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 02 février 2024 pour la somme en principal de 3 146,41 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024.

Toutefois, Mme [R] [F] et M. [S] [U] proposent de régler 150 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [R] [F] et M. [S] [U] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative. La reprise du paiement du loyer courant avant l’audience n’est pas contestée en demande.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [R] [F] et M. [S] [U] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [R] [F] et M. [S] [U] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [R] [F] et M. [S] [U] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Seqens SA pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [F] et M. [S] [U]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [R] [F] et M. [S] [U], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Seqens SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2021 entre Seqens SA et Mme [R] [F] et M. [S] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [F] et M. [S] [U] à verser à Seqens SA la somme de 1 664,71 €, arrêtée au 04 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [R] [F] et M. [S] [U] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 1 664,71 euros, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [R] [F] et M. [S] [U] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 16 juin 2021 entre Seqens SA et Mme [R] [F] et M. [S] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [F] et M. [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [F] et M. [S] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [F] et M. [S] [U] à payer à Seqens SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seqens SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [F] et M. [S] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION