TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00113 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYU

Minute : 25/00367

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

Représentant : M. [C] [P] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [X] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [C] [P] [J] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 juin 2021, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Madame [X] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 446,07 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 08 août 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2244,97€ arrêtée à la date du 22 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance sont réunies,

«  constater par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4815,81 € arrêtée à la date du 14 novembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8128,39 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Madame [X] [I], comparante, a indiqué avoir été souffrante, mais avoir repris le travail depuis février 2025. Elle a indiqué avoir deux enfants à charge. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer la dette par versements de 100 euros en sus du paiement du loyer courant. Elle s’est engagée à procéder au paiement de son loyer courant dans les huit jours afin de pouvoir bénéficier de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, EST ENSEMBLE HABITAT a adressé à la juridiction un décompte réactualisé à la date du 11 avril 2025, duquel il ressort que Mme [X] [I] n’a procédé à aucun règlement depuis le jour de l’audience. La partie demanderesse a confirmé s’opposer à l’octroi de tous délais de paiement à la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d’acter le désistement du demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 30 juin 2021, contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 août 2024, pour la somme en principal de 2244,97euros arrêtée au 22 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif, laissant à la locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

L’examen du décompte réactualisé au 11 avril 2025 produit par le bailleur permet de constater que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire et à la demande d’octroi de délais de paiement.

A compter du 9 octobre 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [X] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [X] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 9 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [X] [I] reste devoir la somme de 8128,39 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sera toutefois déduit la somme de 129,92 euros correspondant à des frais de procédure dont il n’est pas justifié.

Madame [X] [I] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 7 998,47 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 4815,81 euros à compter du 6 janvier 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société EST ENSEMBLE HABITAT Madame [X] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 30 juin 2021, par [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT à Madame [X] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 12] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [X] [I] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [X] [I] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7 998,47 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 4815,81 euros à compter du 6 janvier 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Condamnons Madame [X] [I] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [X] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière, Le juge