TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1]

Copies CC

délivrées le :

18° chambre

1ère section

N° RG 21/06400

N° Portalis 352J-W-B7F-CUMIZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Mai 2021

contradictoire

Expertise :

M. [E] [F]

[Adresse 4]

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. AXYME

en la personne de Maitre [K] [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la société MISTER GESTION

[Adresse 8]

[Localité 10]

S.A.S. SMILEY

agissant poursuites et diligences de son président Monsieur [B] [D]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Toutes deux représentées par Maître Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0899,

DEFENDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/06400 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUMIZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2010, l’indivision [X] aux droits de laquelle est venu M. [O] [X] a donné à bail à la société ERH 2000, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7], à [Adresse 19] dans le [Localité 14], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019.

La destination est la suivante : « au RDC : commerce de débit de boissons et restaurant au 1er ETAGE : usage d’habitation ». Le premier étage est à l’usage d’habitation.

Suite à des désordres affectant les divers copropriétaires résultant de travaux d’aménagement de la société ERH 2000, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], agissant par l’intermédiaire de son syndic, a fait assigner, par actes d’huissier de justice signifiés les 14 et 16 octobre 2013 la société ERH 2000, la société FH Architecture (architecte de la société ERH 2000), l’indivision [X] (copropriétaire-bailleur), ainsi que les divers copropriétaires affectés, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir désigner un expert.

Par ordonnance du 28 novembre 2013, le juge des référés a désigné M. [Y] [C] en qualité d’expert avec pour mission de notamment relever et décrire les désordres et malfaçons s’agissant des travaux d’aménagement dans la brasserie du rez-de-chaussée, de détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres et malfaçons litigieux permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités de chacun et dans quelles proportions, de dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, de donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, et de donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et sur leur évaluation.

En 2016 la S.A.S. MR Gestion est venue aux droits du preneur, la société ERH 2000.

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/06400 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUMIZ

En 2018, la S.C.I. Pardes Patrimoine est venue aux droits du bailleur, Monsieur [O] [X].

Par exploit d’huissier du 9 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires précité a fait assigner en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Paris la société MR Gestion, cessionnaire de la société ERH 2000.

Par jugement du 16 avril 2019, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.S. MR Gestion et a désigné la SELARL Axyme, prise en la personne de Maître [K] [U], en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL 2M&Associés, prise en la personne de Maître [H] [G], en qualité d’administrateur judiciaire.

Le rapport d’expertise de M. [Y] [C] a été déposé au greffe le 2 mai 2019.

Par acte extrajudiciaire signifié le 28 juin 2019, la S.A.S. MR Gestion a fait signifier à la S.C.I. Pardes Patrimoine une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 juillet 2019, la S.C.I. Pardes Patrimoine a notifié à la S.A.S. MR Gestion un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, motif pris de la réalisation par cette dernière de travaux irréguliers au cours du bail expiré.

Par acte extrajudiciaire signifié le 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], précédemment cité, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Pardes Patrimoine.

Par jugement du 10 février 2021, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la S.A.S. MR Gestion en faveur de M. [B] [D] et M. [L] [P], avec faculté de substitution de la S.A.S. Smiley, société alors en formation, indiquant que les cessionnaires conjoints feraient leur affaire personnelle de la situation locative existante et de ses éventuelles conséquences.

Par jugement du 17 mars 2021, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire de la S.A.S. MR Gestion, désignant en qualité de liquidateur judiciaire la SELARL Axyme.

La cession de fonds de commerce prévue au titre du jugement du 10 février 2021 du tribunal de commerce de Paris a été régularisée par acte sous seing privé du 27 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice signifié le 6 mai 2021, la S.A.S. Smiley et la SELARL Axyme, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. MR Gestion, ont fait assigner la S.C.I. Pardes Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation du refus de renouvellement et subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. L’injonction n’a pas été suivie d’un accord entre les parties.

Par ordonnance contradictoire du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable pour cause de défaut de qualité à agir l’action en paiement d’une indemnité d’éviction formée par la SELARL Axyme, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. MR Gestion, à l’encontre de la S.C.I. Pardes Patrimoine, au motif que la cession du fonds de commerce intervenue avait emporté transmission des droits et prérogatives du bail en ce, inclus la créance (éventuelle) d’indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la S.A.S. Smiley demande au tribunal de :

— prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié par la S.C.I. Pardes Patrimoine le 29 juillet 2019 ;

A titre subsidiaire si le tribunal ne prononçait pas la nullité du congé avec refus de renouvellement signifié par la S.C.I. Pardes Patrimoine,

— condamner la S.C.I. Pardes Patrimoine à lui verser une indemnité d’éviction à la somme décomposée comme suit :

*l’indemnité principale à la somme minimum de 871.266,667 euros, à parfaire ;

*l’indemnité accessoire à la somme minimum de 96.231,9 euros, à parfaire ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. Pardes Patrimoine depuis la date d’effet du refus de renouvellement jusqu’à la libération effective des lieux à une somme correspondant à la valeur locative ;

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec notamment mission de :

*se rendre sur place à [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 21] ;

*visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

*fournir au tribunal tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’éviction injustifiée du fonds de commerce, comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire;

*fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par elle pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective ;

*dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris, dans tel délai que le président voudra bien fixer, sauf prorogation dudit délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

*condamner la S.C.I. Pardes Patrimoine au paiement des frais d’expertise ;

En tout état de cause,

— débouter la S.C.I. Pardes Patrimoine de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.C.I. Pardes Patrimoine au paiement d’une somme de 7500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.C.I. Pardes Patrimoine aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la S.A.S. le smiley énonce :

— que le congé n’est justifié par aucun motif grave ni légitime ; qu’en effet, ce motif ne saurait être caractérisé sans préciser la nature des griefs reprochés au locataire ni leur persistance;

— que les travaux litigieux ont obtenu l’autorisation préalable du bailleur, comme l’atteste le courrier du 5 décembre 2011 du mandataire du bailleur ; que celle de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire, tel que cela a été expressément notifié à la société qui était alors locataire;

— qu’il est constant qu’au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne peut invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ; qu’en l’espèce, les manquements invoqués par le bailleur sont imputables au locataire qui était dans les lieux en 2011;

— que si les manquements susvisés s’avéraient fondés, le bailleur a renoncé à s’en prévaloir en ce qu’il n’a fait délivrer aucun congé aux locataires précédents dans les délais de la prescription;

— que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction doit être précédé d’une mise en demeure, sauf à considérer que l’infraction alléguée est irréversible et instantanée ; qu’en l’espèce, le congé ne respecte pas les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ;

— que compte tenu de l’irrégularité et du caractère injustifié du congé avec refus de renouvellement, elle a droit à une indemnité d’éviction ; que dans le cas d’espèce, il doit être constaté que son fonds ne peut être transféré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la S.C.I. Pardes Patrimoine demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction est valable et justifié ;

— débouter la S.A.S. Le Smiley de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que le refus de renouvellement ne serait pas fondé,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. Le Smiley à la somme maximum de 42.000 euros, soit la valeur du droit au bail retenue par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 10 février 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire si le tribunal décidait de désigner un expert avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction,

— juger que le coût de l’expert sera à la charge exclusive de la S.A.S. Le Smiley, à l’initiative de cette demande ;

En tout état de cause,

— condamner la S.A.S. Le Smiley à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 96.000 euros par an HT et HC à compter du 29 juillet 2019 ;

— débouter la S.A.S. Le Smiley de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre;

— condamner la S.A.S. Le Smiley à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A.S. Le Smiley au paiement des entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. Pardes Patrimoine énonce :

— que les travaux d’aménagement ont été entrepris sans autorisation du bailleur ni de la copropriété et en contradiction avec les recommandations du bureau d’études techniques, tel que cela résulte du rapport d’expertise judiciaire ; que de tels agissements constituent un motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement et l’absence d’offre d’indemnité d’éviction ;

— qu’il n’a jamais été remédié aux travaux litigieux par la S.A.S. MR Gestion, précédent locataire ;

— que la S.A.S. Smiley est tenue de répondre des désordres et dégradations causés par les précédents locataires, conformément aux termes du jugement rendu le 10 février 2021 par le tribunal de commerce prévoyant le principe de la cession qui énonce qu’elle « supporte l’ensemble des charges et risques liés au fonds de commerce à compter de la date d’entrée en jouissance et fait son affaire personnelle de la situation locative existence et de ses éventuelles conséquences » ;

— que les travaux litigieux ayant conduit à une suppression d’un mur porteur sans autorisation constituent une infraction irréversible dès lors qu’il résulte du rapport d’expertise que le mur porteur ne peut être rétabli ni remis en l’état à l’identique, la fragilisation de l’immeuble étant estimée irréversible ; que dès lors aucune mise en demeure préalable au congé est nécessaire, puisqu’il est constant que le bailleur qui refuse le renouvellement et l’indemnité d’éviction à son locataire, n’est pas contraint d’adresser une mise en demeure préalable lorsque l’infraction justifiant le refus a un caractère irréversible ou définitif ;

— qu’il n’est pas démontré par la S.A.S. Smiley qu’elle a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

— que le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction n’est pas fondé sur des motifs prescrits et qu’au demeurant aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription ne peut être soulevée devant le tribunal, cette dernière relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état ;

— que si le congé était jugé dépourvu de motifs graves et légitime, pour déterminer l’indemnité d’éviction, il conviendra d’entériner la valeur du droit au bail retenue au stade de la cession du fonds de commerce, la demande du preneur étant excessive et non justifiée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 14 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger », de « dire » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de nullité du congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17.

Il est constant que le bailleur qui refuse le renouvellement et l’indemnité d’éviction à son locataire, n’est pas contraint d’adresser une mise en demeure préalable lorsque l’infraction justifiant le refus a un caractère irréversible ou définitif.

Il est acquis que le cessionnaire du droit au bail est tenu des obligations nées du bail du seul fait de la cession et qu’il ne peut se voir sanctionné pour des obligations inexécutées par ses prédécesseurs. Il en est autrement si le cessionnaire du bail est en mesure de faire cesser les infractions constatées.

En l’espèce, il ressort du courrier du 5 janvier 2011 que le mandataire du bailleur a autorisé les travaux litigieux en ces termes : « après analyse de votre dossier, nous vous transmettons par la présente notre accord pour les travaux décrits dans le dossier ».

Il appert que ces travaux ont été autorisés par le bailleur, de sorte que le motif invoqué par le bailleur tiré de l’absence d’autorisation relative aux travaux d’aménagement doit être écarté. L’autorisation du bailleur suppose que celui-ci obtienne au préalable celui du syndicat des copropriétaires lorsque les travaux affectent les parties communes, mais tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il est relevé que le syndic a par courrier du 5 janvier 2012 indiqué que les « travaux d’aménagement présentés ne sont pas de nature à autorisation de la part de la copropriété et nous vous signifions donc notre accord pour ceux-ci ».

C’est donc à tort que bailleur fait soutenir qu’aucune autorisation n’a été consentie pour les travaux d’aménagement.

S’agissant des désordres allégués, il ressort du rapport de l’expertise judiciaire que le rez-de-chaussée de l’immeuble est occupé par un « café » à l’intérieur duquel d’importants travaux de restructuration ont été mis en œuvre fin 2011-début 2012. Dans ce cadre, un mur porteur, portant cinq niveaux, a été déposé et une poutre métallique destinée à reprendre les charges a été mise en œuvre. A la suite de ces travaux, des fissures sont apparues dans les étages supérieurs.

L’expert indique que les travaux n’ont pas été conduits en conformité avec les documents contractuels et les règles de l’art. La maçonnerie n’a pas été correctement calée sur les fers, les tiges d’assemblée sont mises en œuvre de façon aléatoire, les soudures ne sont pas réalisées conformément à la règle. Ces manquements ont eu pour conséquence l’apparition de désordres caractérisés par des fissures apparues au droit du mur porteur déposé dans les étages de l’immeuble, particulièrement au 3ème, 4ème et 5ème étage. L’expert préconise le confortement de la poutre. L’expert a imputé les responsabilités de façon suivante : société ERH 2000 (25%), société FH architecture (25%) et société Maïa rénovation (50%).

Il ressort de ce qui précède que l’expert retient un partage de responsabilité entre la société ERH 2000, son architecte et son prestaire chargé de l’aménagement des locaux. Il est relevé que la société ERH n’est pas le prédécesseur de l’actuel locataire, mais celui de la société MR Gestion dont l’actuel locataire vient aux droit.

Ainsi, si la cause des désordres est due aux travaux d’aménagement au rez-de-chaussée, la manifestation desdits désordres a été constatée dans les étages supérieurs, soit en dehors de l’assiette du bail, et l’imputabilité est partiellement attribuée au locataire qui ne précède pas directement la S.A.S Smiley.

Si le mur porteur a bel et bien été déposé, celui-ci a été immédiatement remplacé par une poutre qui remplit sa fonction de portage. Or, il ressort des préconisations de l’expert qu’un confortement de la poutre, au demeurant à un coût peu élevé (20.493 euros TTC), sera de nature à faire cesser les désordres. Il faut donc en déduire que le dommage n’est pas irréversible, de sorte qu’une mise en demeure préalable apparaissait nécessaire, alors que le bailleur n’en a adressée aucune.

En l’absence de mise en demeure adressée à la société locataire dans des conditions conformes aux prescriptions légales, le tribunal ne peut nullement valider le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié sur le fondement des dispositions de l’article L.145-17, I, 1°, du code de commerce, dès lors que l’on se trouve en présence d’une infraction réversible, au demeurant non parfaitement caractérisée au regard des obligations respectives prévues au bail.

Surabondamment, en termes d’imputabilité de la faute au locataire actuel, s’agissant d’une faute commise par l’un de ses prédécesseurs, il appartenait au bailleur de démontrer qu’aucuns travaux réparatoires n’ont été réalisés avant la cession et que le locataire cessionnaire avait donc la charge de les exécuter pour mettre un terme au dommage prétendument persistant, preuve qu’il ne rapporte pas s’agissant de la persistance, alors que le rapport judiciaire constatant le dommage date du 2 mai 2019 et la cession du droit au bail a été régularisée le 27 avril 2021.

Lorsque le congé est délivré avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il s’en évince que le tribunal doit constater que par l’effet du congé signifié par la S.C.I. Pardes Patrimoine le 29 juillet 2019, le bail a expiré le 30 juin 2019.

En l’absence de mise en demeure préalable, le tribunal rejette la demande tendant à la validation du refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes formée par la S.C.I. Pardes Patrimoine et constate dès lors que le preneur a droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Sur la demande d’indemnité d’éviction et la demande d’indemnité d’occupation

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, le preneur ne justifie pas du coefficient (de 95%) dont il sollicite l’application pour déterminer l’indemnité principale, ni du quantum de certaines indemnités accessoires (frais divers et trouble commercial). Le bailleur ne justifie pas davantage de ce que l’indemnité d’éviction doit correspondre strictement au prix fixé par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 10 février 2021 au titre de la cession, étant rappelé que le tribunal doit évaluer l’indemnité à la date de la décision qui fixe l’indemnité d’éviction.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande infiniment subsidiaire d’expertise judiciaire formée par la S.A.S. Smiley.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du même code, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que : d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et que, d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affecté d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, le bailleur n’excipe d’aucune pièce au soutien de ses prétentions, les références de prix citées dans ses écritures étant non sourcées, tant sur la partie des locaux à usage commercial que sur celle à usage d’habitation.

Le preneur ne fait valoir aucune observation sur l’indemnité d’occupation statutaire mais sollicite dans ses prétentions relatives à l’expertise judiciaire que celle-ci porte également sur l’indemnité d’occupation statutaire.

En conséquence, il y a lieu d’inclure l’estimation de l’indemnité d’occupation dans l’expertise judiciaire précédemment ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les premiers et deuxièmes alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile disposent que Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En vertu de ces dispositions, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATE que par l’effet du congé signifié le 29 juillet 2019, le bail qui lie la S.C.I. Pardes Patrimoine à la S.A.S. LE SMILEY a expiré le 30 juin 2019 ;

REJETTE la demande tendant à la validation du refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes formée par la S.C.I. Pardes Patrimoine ;

CONSTATE que la S.A.S. LE SMILEY a droit à une indemnité d’éviction et est redevable à compter du 30 juin 2019 d’une indemnité d’occupation statutaire ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une expertise judiciaire et DÉSIGNE, pour y procéder :

M. [E] [F]

[Adresse 3]

01.53.16.14.56

[Courriel 16]

— avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif,

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 7], à [Adresse 19] dans le [Localité 14] ; les décrire,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :

—  1. déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. LE SMILEY: a) dans le cas d’une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : l’acquisition d’un titre locatif présentant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial,

—  2. apprécier si l’éviction de la S.A.S. LE SMILEY entraînera la perte du fonds ou son transfert,

—  3. déterminer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. LE SMILEY pour l’occupation des locaux depuis le 1er juillet 2019 jusqu’à leur libération effective, abattement pour précarité en sus,

— tenter de concilier les parties,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties (Tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 15]) avec copie de la présente décision au plus tard le 27 mars 2026,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 décembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 1ère section du 28 mai 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

A défaut de conciliation par l’expert judiciaire,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [T] [A]

[Adresse 2]

01 45 63 57 32

[Courriel 17]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois dans le délai de 2 mois à suivant le dépôt de sa note de synthèse par l’expert ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

SURSOIT A STATUER sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 20] le 29 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 13]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX018] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;