REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/01332 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KE4R

MINUTE N°2024/ 332

JUGEMENT

DU 18 Décembre 2024

[I], S.A. SEYNA c/ [G]

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Monsieur Alexandre JACQUOTqui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSES:

Madame [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e BERTOLINO

S.A. SEYNA

[Adresse 5]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e BERTOLINO

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [G]

né le 09 Juin 1959 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

— [Z] [G]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] a donné à bail à M. [G] [Z], par contrat du 22/05/2023, un logement situé [Adresse 3] pour une durée d’une année ;

La location était consentie moyennant un prix mensuel de base du loyer principal de 440 € charges comprises et cautionnée par la SA SEYNA pour une durée maximum de 36 mois dans la limite de 9 000 € ;

Le locataire ne réglant plus le montant du loyer, un commandement visant clause résolutoire lui a été signifié par commissaire de Justice en date du 02/10/2023 pour un montant principal de 1 024.02 € ;

Par assignation en date du 18/01/2024 délivrée en étude, Mme [I] [O] et la SA SEYNA ont fait citer M. [G] [Z] par devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] pour l’audience du 03/04/2024 aux fins d’expulsion du locataire sur le fondement des article 1103,1104 1728 et 1741 du code civil et de la loi du 06/07/1989 ; et aux fin d’entendre :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à M.[G] à compter du 02 décembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER M [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Madame [O] [I] les cIefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ORDONNER à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [Z] [T] ainsi que celle de toutes les autres personnes s’y trouvant de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-7 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [G] à payer la somme de 2.762 euros au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  1.382 euros à Madame [O] [I] ;

—  1.380 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [O] [I] à hauteur de ce montant ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [G] à payer à Madame [O] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [G] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 octobre 2023.

A l’audience de renvoi en date du 16/10/2024, seules les demanderesses sont représentées ;

Bien que cité à l’étude, M. [G] [Z] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience et n’a pas fait connaître à la juridiction les motifs de son absence ; il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 18/12/2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 29/01/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 03/04/2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Mme [I] [O] et la SA SEYNA justifient également en tant que bailleresse avoir saisi le 09/10/2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire;

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 22/05/2023 prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article 4 3 2 à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 02/10/2023 Mme [I] [O] et la SA SEYNA ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 024.02 € en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [9] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 décembre 2023 ;

M. [G] [Z] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion M. [G] [Z] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder au titre de l’indemnité d’occupation, un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [G] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 03 décembre 2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse.

M. [G] [Z] sera condamné à payer à Mme [I] [O] l’indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer et provision sur charges, à compter du 03 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

Mme [I] [O] et la SA SEYNA réclament paiement de la somme provisionnelle de 5 842 € arrêtée au 01/09/2024 selon décompte produit aux débats, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation réparti comme suit :

—  4 462 € pour la bailleresse

—  1 380 € pour la société SA SEYNA, cette dernière justifiant avoir réglé en vertu de l’acte de cautionnement du 23/05/2023 régulièrement produit aux débats, directement entre les mains de Mme [I] différentes sommes ;

M. [G] [Z] non comparant, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [G] [Z] à régler à Mme [I] [O] la somme de 4 462 € et la SA SEYNA la somme de 1 380 € avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M. [G] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement ;

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M. [G] [Z] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juridiction, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [I] [O] et la SA SEYNA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22/05/2023 conclu entre M. [G] [Z] d’une part, et d’autre part, Mme [I] [O] et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis le 03/12/2023;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [Z] de libérer les lieux loués situés d’habitation situé [Adresse 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [O] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE au titre de l’arriéré de loyer, M. [G] [Z] à payer, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, à ;

— Mme [I] [O] la somme de 4 462 €

— la SA SEYNA la somme de 1 380 €

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à Mme [I] [O] et la SA SEYNA à compter du 03/12/2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION