TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/00544 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5NZ

Minute : 25/00038

Madame [H] [G]

Représentant : M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de Montpellier,

C/

Monsieur [Y] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [H] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle JALISZEK, substituant Maître Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de Montpellier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un acte signé sous seing privé du 19 octobre 2021, Madame [H] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel en principal de 454 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 45 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 27 octobre 2023, Madame [H] [G] a fait signifier à Monsieur [Y] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1778,84 € arrêtée au 20 octobre 2023 au titre des loyers et accessoires impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2024, Madame [H] [G] a fait citer Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’engagement de location liant les parties et constater en conséquence la résiliation du bail,

«  subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner Monsieur [Y] [E] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 2711,02 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du commandement, de l’assignation ou de la décision rendue, le demandeur se réservant le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

Ï de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’établissement du commandement de payer et de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 avril 2024, Madame [H] [G], représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 2792,83 €, hors dépens, arrêtée au 17 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Elle a déclaré être opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Monsieur [Y] [E], comparant, a exposé percevoir la somme mensuelle de 1800 euros mais faire l’objet d’une saisie sur salaires jusqu’en juin 2024. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer la dette par mensualités de 160 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que Mme [H] [G] justifie de sa qualité à agir, le bail litigieux étant établi au nom de Mme [H] [P] et afin que les parties puissent faire toutes observations utiles sur la pièce n° 2, cette pièce produite aux débats par la demanderesse étant un commandement de payer en date du 2 août 2023 alors que celle listée dans l’assignation est un commandement de payer du 27 octobre 2023.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [H] [G], représentée, a produit aux débats une attestation notariée en date du 27 novembre 2023 indiquant que [P] est son ancien nom d’épouse ainsi qu’un commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 à M. [E] notifié à la Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis (ci-après CCAPEX). Elle a indiqué être en outre toujours opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [E], comparant, a indiqué que le loyer courant est réglé et a sollicité à nouveau la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement proposant d’apurer sa dette par versements mensuels de 175 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [H] [G] a communiqué un décompte réactualisé de sa créance, laquelle s’élève au jour de l’audience à 5719,59 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [H] [G] justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 19 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme en principal de 1778,84 € arrêtée à la date du 20 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023.

Il résulte du décompte transmis par la société bailleresse que le défendeur, au jour de l’audience, n’a pas repris le paiement du loyer courant, son dernier règlement datant du 1er août 2024 et ne couvrant pas l’intégralité du loyer. M. [Y] [E] n’a par ailleurs versé aux débats aucune preuve du fait qu’il aurait repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience comme il l’affirme à l’audience. Dès lors, M. [Y] [E] ne remplit pas l’une des conditions nécessaires à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

A compter du 28 décembre 2023, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [Y] [E] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Monsieur [Y] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 28 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Madame [H] [G] produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [E] reste devoir la somme de 5 719,59 € arrêtée à la date du 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Monsieur [Y] [E], comparant, n’a pas contesté le principe de la dette. Quant à son montant, il n’a versé aux débats aucun justificatif venant démontrer qu’il a repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience.

La créance demandée n’est pas sérieusement contestable, Monsieur [Y] [E] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5719,59 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [G], Monsieur [Y] [E] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 19 octobre 2021, par Mme [H] [G] à Monsieur [Y] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 décembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [Y] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [H] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [Y] [E] à payer à Mme [H] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [Y] [E] à verser à Mme [H] [G] à titre provisionnel la somme de 5 719,59 € arrêtée à la date du 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

Condamnons Monsieur [Y] [E] à verser à Mme [H] [G] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Y] [E] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge