Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02073 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZX66

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Z] [N]

— Expéditions délivrées à M^e Catherine LATAPIE-SAYO

— FE délivrée à M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 14/03/2025

Avocats : M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [N]

née le 15 Novembre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 12 juillet 2011, la SA HLM COLIGNY a donné à bail à Madame [Z] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°134 situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La SA HLM COLIGNY a fait l’objet d’une fusion avec la Société Anonyme d’Habitations à loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL (SA CDC HABITAT SOCIAL) le 1er janvier 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL devenant ainsi propriétaire et titulaire des baux.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 504,14 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 janvier 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] à compter du 9 avril 2024.

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 7] à compter du 9 mars 2024.

— ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] [N], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— CONDAMNER Madame [Z] [N], au paiement de la somme provisionnelle de 1.203,58 € à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 504,14 € à compter du 8 février 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— CONDAMNER Madame [Z] [N], au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— CONDAMNER Madame [Z] [N], au paiement d’une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 février 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors de l’audience du 17 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.315,90 euros au 15 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [Z] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 19 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la SA CDC HABITAT SOCIAL à Madame [Z] [N].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [Z] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 504,14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 9 avril 2024, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et notamment du décompte actualisé que Madame [Z] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [Z] [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (349,72 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.315,90 euros à la date du 15 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.315,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 janvier 2025 – échéance du mois de décembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [Z] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] [N] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 9 avril 2024 des conditions d’acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de bail du 12 juillet 2011 entre Madame [Z] [N] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] et à l’emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.315,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [Z] [N] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 37 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets des clauses de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, les clauses de résiliation reprendront leur plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (349,72 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [N] à son paiement à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION