TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBH6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z] [P]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2018, Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [P] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 389,10 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 19 septembre 2024 à Monsieur [P] [Z] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.191,46 euros, coût de l’acte en sus.

Il est précisé qu’un premier commandement de payer avait été signifié à Monsieur [Z] le 14 juin 2023, portant sur une somme en principal de 1.620,49 euros. Monsieur [Z] avait alors réglé ses arriérés de loyers et de charges. Puis de nouveaux impayés sont apparus, justifiant la délivrance du deuxième commandement de payer le 19 septembre 2024 et la présente procédure.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 1] et dire que la location consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire est expulsé ainsi que tous occupants de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] au titre des loyers et charges à la somme de 2.646,16 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— Condamner à titre provisionnel le défendeur en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [E] [G], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.848,83 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Le bailleur a indiqué maintenir ses demandes, s’opposer à tout délai de paiement, précisant que le premier impayé est intervenu en 2022 et que le dernier paiement date du mois d’octobre 2024.

Les questions de la recevabilité de la demande principale et des délais de paiement ont été mises d’office dans les débats.

Monsieur [P] [Z] a comparu à l’audience. Il a indiqué vivre seul. Il a précisé que son titre de séjour ne lui a pas été renouvelé, contraignant son employeur à le licencier en janvier 2025. Il s’est blessé au doigt et est en arrêt jusqu’au 16 juillet 2025. Il percevait un salaire de 1.854 euros bruts par mois au sein de la société D’AUCY.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

La présente décision est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 décembre 2018 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (page 5). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.191,46 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 (qui prévoient désormais un délai de six semaines) n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y a donc bien lieu d’appliquer au commandement de payer du 19 septembre 2024 le délai de deux mois prévu au bail.

Monsieur [P] [Z] avait jusqu’au 19 novembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement dans le délai légal de deux mois.

Entre le 19 septembre 2024 et le 19 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [Z] a procédé à un règlement pour un montant total de 550 euros le 2 octobre 2024.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] sera ordonnée, ce dernier étant occupant sans droit ni titre, comme précisé dans le dispositif de la présente décision.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte daté du 23 juin 2025 mentionnant un solde débiteur de 5.848,83 euros et démontrant que Monsieur [P] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (395,91 euros relevant éventuellement des dépens), la somme de 5.848,83 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [P] [Z] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.848,83 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, postérieurement à la résiliation du bail, comme indiqué dans le dispositif.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] a sollicité à l’audience à pouvoir bénéficier de délais de paiement, sans faire de proposition d’apurement chaque mois en sus du loyer courant.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, la dernière échéance locative n’est pas réglée. Le seul et dernier règlement date du 2 octobre 2024, à hauteur de 550 euros.

La société Les Résidences de l’Orléanais s’oppose à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette.

Compte-tenu de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [P] [Z].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, celui de l’assignation du 26 novembre 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [P] [Z] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 décembre 2018 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [P] [Z], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

DIT que Monsieur [P] [Z] devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5.848,83 euros incluant l’échéance du mois de mai 2025, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 26 novembre 2024 conformément à la demande ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, le coût de l’assignation du 26 novembre 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETTTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

La greffière, La juge,