TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/03738 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG7C

Minute : 25/00035

S.C.I. SALS 14

Représentant : M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

S.D.C. DU [Adresse 5] [Localité 8]

Représentant : Maître Eric AUDINEAU

Copie exécutoire :

Maître Eric AUDINEAU

Copie certifiée conforme :

M^e Hervé ITTA

Le 10 Février 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. SALS 14, demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 5] [Localité 8] Pris en la personne de société CONVERGENCE IMMOBILIER – [Adresse 2] – [Localité 9]

représentée par Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16/01/2024, la SCI SALS 14 a procédé à la vente de deux lots (287 et 416) dont elle était propriétaire au sein d’un immeuble situé Résidence La Briche – [Adresse 5] [Localité 8] soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 5/02/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a régularisé auprès de l’Etude notariale de Me [K] [E] une opposition sur le prix de vente pour la somme de 5580,67 euros au titre de charges de copropriétés impayées.

Par acte du 18/04/2024, la SCI SALS 14 a fait assigner le syndicat devant le Tribunal de proximité de SAINT-OUEN-SUR-SEINE aux fins de voir ordonner la libération des sommes consignées à hauteur de 5162,64 euros et paiement de certaines sommes à titre, notamment, de dommages et intérêts.

Après plusieurs renvois accordés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10/12/2024.

A cette audience, la SCI SALS 14 a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— In limine litis et vu les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile,

— Dire que les demandes au titre de l’opposition portant sur la somme de 1850,92 euros se heurtent au principe de la prescription ;

— Débouter la copropriété de toutes ses demandes comme irrecevables et mal fondées ;

— Ordonner la libération des sommes séquestrées à hauteur de 3698,67 euros à son profit ;

— Constater que seules les sommes de 380 euros et 1502 euros sont dues à la copropriété et que toutes sommes au-delà doivent être libérées ;

— Débouter la copropriété de ses demandes allant au-delà de ces sommes ;

— En toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Briche sise [Adresse 5] [Localité 8] au paiement des sommes suivantes :

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour opposition abusive ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a également, à l’audience, déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Constater que l’opposition régularisée le 5/02/2024 est recevable ;

— Débouter la SCI SALS 14 de l’ensemble de ses demandes ;

Si l’opposition devait être déclarée irrecevable et irrégulière,

— Débouter la SCI SALS 14 de sa demande de libération de fonds ;

— Ordonner que les fonds soient libérés au profit du syndicat en l’absence d’autres créanciers de la SCI SALS 14 ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI SALS 14 au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI SALS 14 au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il est nécessaire de restituer aux prétentions des parties leur véritable logique et leur exacte qualification.

Le moyen tiré de la prescription soulevé en demande ne visant pas à critiquer la recevabilité en tant que telle de l’opposition du syndicat, qui demeure recevable tant que le délai ouvert pour la régulariser par l’article 2 al. 2 de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas expiré, il doit s’analyser comme une défense au fond sur le bien fondé de l’opposition et des créances la justifiant.

Il n’est dès lors pas nécessaire de se prononcer dans le dispositif du jugement sur la recevabilité de l’opposition régularisée le 5/02/2024, qui n’est pas remise en cause aux termes des écritures de la requérante.

Sur les demandes réciproques de libération des fonds

Sur le bien fondé de l’opposition, la requérante fait valoir en premier lieu que celle-ci ne pouvait porter sur des appels de fonds relatifs à l’exercice 2014 dès lors que le syndicat n’était plus recevable à cette date à en poursuivre le paiement.

Il sera rappelé sur ce point que l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965, applicable jusqu’au 25/11/2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN, disposait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Ce même article renvoie depuis le 25/11/2018 aux termes de l’article 2224 du code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Aux termes de l’article 2222 du code civil en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il résulte de la combinaison de ces textes que les actions personnelles et mobilières – en ce compris les actions en recouvrement de charges – résultant d’un droit dont le créancier avait ou aurait dû avoir connaissance avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN (ie avant le 25/11/2018) se prescrivent par cinq ans à compter de cette date (ie jusqu’au 25/11/2023), sans pouvoir excéder dix ans au total (voir en ce sens Civ. 3ème, 21 avril 2022, pourvoi n°21-15.581).

En l’espèce, il ressort du tableau récapitulatif en pièce 5 du syndicat et des appels de charges versés aux débats que le défendeur justifie son opposition sur le fondement, en premier lieu de 5 appels de charges pour travaux exigibles entre le 3/04/2014 et le 20/09/2014 pour un montant total de 1944,99 euros.

En application des textes susvisés, le syndicat avait toutefois jusqu’au 25/11/2023 pour poursuivre le recouvrement de sa créance à ce titre.

Le syndicat ne justifiant d’aucun acte interruptif de prescription antérieur à la date susvisée du 25/11/2023, il ne pouvait valablement former opposition à ce titre.

La requérante ne conteste pas en revanche être redevable des sommes portées au débit de compte individuel au titre des années 2015, 2017, 2019, 2020 et 2021, soit à hauteur de 5755,77 euros, que viennent compenser les sommes inscrites au crédit de son compte par le syndicat à hauteur de 4298,77 euros au titre des années 2018, 2022, 2023 et 2024, pour parvenir à un solde débiteur en faveur du syndicat de 1457 euros.

Le syndicat ne produit toutefois aucun justificatif au sujet des frais de mise en demeure, de pré-état daté, d’honoraires et de provisions pour frais d’huissier inscrits au débit du compte. La requérante ne saurait dès lors en être jugée redevable.

La SCI SALS 14 reconnaissant devoir les frais d’état daté de 380 euros ainsi que la somme de 1502 euros au titre de charges et travaux impayés (en lieu et place de la somme de 1457 euros calculée ci-dessus), l’opposition sera considérée comme justifiée uniquement à hauteur de 1882 euros (1502 euros + 380 euros), outre 198,68 euros de frais d’opposition, soit pour la somme totale de 2080,68 euros.

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI SALS 14 à payer au syndicat la somme de 2080,68 euros en règlement de charges de copropriété impayées et frais associés et de dire que le syndicat pourra être payé de cette somme en règlement de sa créance (ainsi que des sommes qui lui sont dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile – cf ci-dessous) directement sur les fonds consignés entre les mains de l’étude notariée de Me [K] [E].

La mainlevée partielle de l’opposition et la libération des fonds consignés au bénéfice de la SCI SALS 14 sera ordonnée pour le surplus (soit pour la somme totale de 5162,64 euros – 2080,68 euros – 1500 euros, voir ci-dessous, = 1999,99 euros).

Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts

A supposer que le syndicat puisse être considéré comme ayant fait preuve de mauvaise foi en formant opposition pour des sommes assez substantiellement supérieures aux sommes réellement dues par la SCI SALS 14, cette dernière ne justifie toutefois d’aucun préjudice en lien avec la faute alléguée. Sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera dès lors rejetée.

Il en ira de même de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat, faute pour ce dernier de prouver avoir subi un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par la condamnation au paiement des impayés.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, dès lors qu’elle se trouve bien débitrice de charges impayées, la SCI SALS 14 sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’opposition.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais qu’il a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI SALS 14 à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Briche sise [Adresse 5] [Localité 8] :

la somme de 2080,68 euros au titre de charges de copropriété et frais associés impayés ;

la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE la libération des fonds consignés au bénéfice du syndicat à hauteur des sommes susvisées ;

ORDONNE la mainlevée partielle de l’opposition formée le 5/02/2024 à hauteur de la somme de 1999,99 euros et autorise la libération au profit de la SCI SALS 14, pour ce montant, des sommes consignées ;

RAPPELLE que le présent jugement est opposable à l’étude notariale de Me [K] [E] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SCI SALS 14 aux dépens.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03738 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG7C

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2025

AFFAIRE :

S.C.I. SALS 14

Représentant : M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

S.D.C. DU [Adresse 5] [Localité 8]

Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires