TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/01208 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YRKU

N° de MINUTE : 25/00658

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RÉSIDENCE “[Adresse 9]” SISE [Adresse 2], représenté par son syndic, DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Me [U], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non réprésenté

Madame [K] [W] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] sont propriétaires des lots 17 et 68 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Epinay-sur-Seine (93), a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à lui payer la somme de 10 452,57 euros au titre des appels impayés au 1er octobre 2023, 4ème appel 2023 inclus,avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à lui payer la somme de 1 908,74 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 22 novembre 2024.

Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2015, 15 octobre 2015, 12 novembre 2016, 17 juin 2017, 29 septembre 2018, 3 novembre 2018, 28 septembre 2019, 2 novembre 2019, 17 octobre 2020, 2 septembre 2021, 6 novembre 2021, 25 juin 2022, 16 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024, dont découlent les charges réclamées ;

— un décompte du compte copropriétaire individuel arrêté au 4 décembre 2023 à la somme de 12 361,31 euros ;

— des appels de provisions et régularisations de charges ;

— les contrats de syndic en vigueur du 15 novembre 2022 au 14 novembre 2023, du 15 novembre 2021 au 14 novembre 2022, du 12 novembre 2019 au 11 novembre 2020, du 12 novembre 2017 au 11 novembre 2018, du 12 novembre 2016 au 11 novembre 2017 et du 18 juin 2015 au 17 juin 2015.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 908,74 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Le relevé de compte propriétaire établi au 1er octobre 2023 mentionne une reprise d’un solde débiteur au 29 décembre 2012 à hauteur de 762,34 euros, dont il n’est pas justifié, faute pour le syndicat de verser la copie du grand livre ou des appels de fonds antérieurs à 2015. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

De même, le relevé de compte propriétaire fait apparaître au 31 décembre 2021 un appel relatif aux charges pour l’année 2011 à hauteur de 2 264,20 euros, néanmoins ne sont pas rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés le budget de l’année 2011, ni les appels de fonds portant sur cette année. Cette somme doit ainsi être déduite des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 426,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2023.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de quatre lettres de mise en demeure pour un montant total de 120 euros

— frais de relance pour un montant de 9 euros

— frais de sommation de payer pour un montant total de 349,74 euros

— frais d’hypothèque pour un montant total de 1 430 euros

Soit un montant total de 1 908,74 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie par la production des accusés de réception de l’envoi que de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 60 euros. Il apparaît sur le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires deux autres mises en demeure qu’il convient d’écarter, faute d’être justifiées.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Les frais d’hypothèque ne sont pas justifiés en procédure, par conséquent il convient d’écarter la somme demandée à ce titre.

Ainsi, après déduction des frais non justifiés, Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] sont redevables de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne à proportion de leurs quote-parts indivises Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), les sommes de :

—  7 426,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

-60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamne in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [W] épouse [P] aux dépens de l’instance.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON