TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00235

DOSSIER : N° RG 23/02010 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2KE

AFFAIRE : [P] [W] / [E] [S] épouse [U], [G] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Septembre 2024

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [P] [W] né le 21 Mars 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Emmanuel LEVANTI de la SELARL LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Madame [E] [S] épouse [U] née le 18 Septembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Laureen FAUCHERE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Monsieur [G] [I] né le 12 Juillet 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Laureen FAUCHERE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Monsieur [P] [W] a donné à bail à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] un appartement loué meublé situé dans un immeuble sis [Adresse 2].

Le 21 juin 2023, Monsieur [P] [W] a demandé à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] de lui payer, dans un délai de deux mois, la somme de 7 131,47 euros, correspondant à la « consommation privative d’électricité » de l’appartement loué à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à l’année 2023 « en cours », en invoquant les articles 23 et 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de souscrire d’un abonnement d’électricité en leurs noms.

Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ont contesté la somme réclamée.

Le 14 août 2024, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date du 10 août 2023 délivrés à personne, à Madame [E] [S], et à domicile, à Monsieur [G] [I], Monsieur [P] [W] les a assignés à comparaître à l’audience du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] du 23 janvier 2024, sollicitant le paiement des provisions pour charges, d’une indemnité correspondant à l’électricité payée pour leur compte et du solde des charges récupérables.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2024. Les parties, représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois pour leur permettre d’échanger leurs conclusions.

Lors de la dernière audience de renvoi, le 3 septembre 2024, les parties se sont référées à leurs dernières conclusions écrites qu’elles ont déposées.

Aux termes de ses conclusions en réponse avec demande additionnelle, Monsieur [P] [W] a demandé au Juge, au visa de la loi de 1989 sur les baux d’habitation et en particulier de l’article 23,

— de condamner Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I], sous la même solidarité, à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 7 425, 76 euros au titre de l’indemnité équivalente à l’électricité payée pour leur compte ;

— de condamner Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I], sous la même solidarité, à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 1 552, 51 euros au titre du solde des charges récupérables ;

— de condamner Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I], sous la même solidarité, à payer à Monsieur [P] [W] à payer la somme de 818, 95 euros au titre des travaux de réparation des dégâts signalés dans l’état des lieux de sortie ;

— de condamner les mêmes, sous la même solidarité, à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [W] se prévaut de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour demander une indemnisation correspondant aux factures d’électricité qu’il a payées arguant que Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ont bénéficié de prestations en nature. Il conteste procéder à une refacturation de l’électricité consommée par les locataires et souligne que le compteur n’a enregistré que la consommation de l’appartement qu’ils occupaient.

Monsieur [P] [W] rappelle les dispositions du bail selon lesquelles les locataires sont redevables d’une provision pour charges de 50 euros par mois, réajustée chaque année, et qui fait l’objet d’une régularisation annuelle.

Selon leurs conclusions récapitulatives, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ont demandé au Juge, au visa du décret du 23 décembre 1994, de l’article L. 331-1 du code de l’énergie et de loi de 1989 sur les baux d’habitation,

A titre principal,

— de juger les demandes, fins et prétentions de Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] comme étant bien fondées ;

— de débouter Monsieur [P] [W] de l’ensemble de ses demandes fins, et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— de juger que Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ne sont redevables que de la somme de 722,03 euros au titre du solde des charges récupérables ;

— de juger que la demande de régularisation de charges est tardive ;

— d’accorder à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] un délai de 12 mois pour s’acquitter du solde de 722,03 euros au titre des charges récupérables ;

— d’accorder des délais de paiement sur deux années à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] en cas de condamnation au paiement de la somme de 7 131,47 euros au titre de la régularisation des factures d’électricité ;

— en tout état de cause, de condamner Monsieur [P] [W] à payer à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] affirment que la refacturation de l’électricité est prohibée par le décret du 23 décembre 1994 et l’article L. 331-1 du code de l’énergie et que les charges locatives visées dans le bail n’incluent pas la consommation d’électricité dans les parties privatives, seule la consommation d’énergie dans les parties communes pouvant être récupérée auprès des locataires. Les locataires contestent aussi que le propriétaire leur ait demandé de transférer l’abonnement d’électricité en leurs noms.

S’agissant du solde des charges récupérables qui leur est réclamé, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] font valoir que la rédaction du contrat de location est confuse puisqu’il est fait état du paiement d’un forfait de charges de 50 euros ainsi que d’un loyer avec provision sur charges de 1 050 euros, qu’ils ont toujours acquitté la somme totale de 1 100 euros, par mois, au bailleur et qu’il ne leur a demandé aucune régularisation de charges avant le mois de juin 2023. Les locataires soutiennent donc avoir acquitté une somme supplémentaire de 1 850 euros, au titre de la provision pour charges, durant 37 mois de location.

Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] estiment également que le juge peut refuser un rappel de charges tardif s’il l’estime déloyal, brutal et consécutif à une faute du propriétaire dans l’exécution du bail, observant que les demandes de paiement de Monsieur [P] [W] sont consécutives à la rupture de relations amicales et professionnelles entre Madame [E] [S] et ce dernier.

Si la demande de paiement des charges devait être considérée comme étant fondée, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] sollicitent que le solde des charges qui resterait dû soient ramené à 722, 03 euros estimant que les frais de déneigement n’ont pas à être pris en compte puisqu’ils incombent à la copropriété et que les factures produites désignent un immeuble dont Monsieur [P] [W] est aussi propriétaire.

Ils demandent à bénéficier de délais de paiement sur une durée de 12 mois moyennant une échéance mensuelle de 60 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 et prorogée au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de paiement de Monsieur [P] [W]

En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. […].

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. […].

1.1. Sur la demande de paiement d’une indemnité correspondant à la consommation d’électricité

Selon l’article L. 331-1 du code de l’énergie, tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité.

En outre, le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui définit la liste des charges récupérables par le bailleur auprès des locataires, n’inclut pas la fourniture d’électricité dans les locaux destinés à une occupation privative, seule l’électricité des parties communes étant récupérable.

Le contrat de location liant les parties ne prévoit pas que le bailleur puisse récupérer, après de ses locataires, le montant de leur consommation d’électricité. Une telle clause aurait été, en toutes hypothèses, nulle et de nul effet puisque le droit pour chaque consommateur de choisir son fournisseur d’énergie électrique ne permet pas au propriétaire d’intervenir dans la relation entre ce fournisseur et le consommateur final pour demander le paiement d’un service qu’il ne fournit pas.

La libéralisation du marché de l’électricité n’a donc pas modifié la jurisprudence ancienne de la Cour de cassation selon laquelle la refacturation par un bailleur à son locataire de sa consommation d’électricité, y compris si elle devait l’être sur la base du tarif pratiqué par l’opérateur historique, est contraire aux dispositions d’ordre public instituant le monopole de cet opérateur qui bénéficie aussi aux tiers lesquels peuvent se voir priver, par le biais d’une rétrocession d’électricité prohibée, de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié (Cass., 1ère civ., 2 octobre 2013, 12-24.795).

Au surplus, le défaut de souscription, par Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I], de leur propre abonnement de fourniture d’électricité ne peut, non plus, leur être reproché, sur le fondement de l’article 23 de la loi précitée.

Monsieur [P] [W] sera, par conséquent, débouté de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 7 425, 76 euros au titre de la consommation d’électrcité de ses locataires.

1.2. Sur la demande de paiement des charges récupérables

Il résulte de l’article 1188 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Monsieur [P] [W] a adressé, le 24 juillet 2023, au Conseil des parties défenderesses un rappel des charges locatives pour la période de juillet 2020 à juillet 2023 d’un montant total de 1 552, 51 euros.

Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] considèrent qu’ils ont déjà acquitté, avec les loyers versés pendant cette période, une somme complémentaire de 1 850 euros puisque le paiement de la somme de 50 euros leur a été demandé, chaque mois, avec le loyer.

Monsieur [P] [W] ne conteste pas ces règlements et les quittances produites permettent de vérifier que les locataires lui ont versé, chaque mois, la somme totale de 1 100 euros correspondant au loyer de 1 050 euros et à une « provision sur charges même période » de 50 euros selon l’appellation mentionnée sur les quittances.

Selon lecontrat de location, sous son paragraphe afférent au montant initial du loyer mensuel, le loyer de 1 050 euros est en effet présenté comme un « loyer charges comprises » et, sous son paragraphe relatif aux charges récupérables, il est mentionné, de façon apparemment contradictoire, que " le preneur sera par ailleurs tenu de rembourser les charges au bailleur, qui s’élèvent à 50 euros par mois et dont le montant n’est pas inclus dans le prix du loyer ci-dessus établi”.

Selon Monsieur [P] [W], la provision des charges n’est donc pas incluse dans le montant du loyer qui n’aurait pas été stipulé comme étant un loyer charges comprises, ce que contestent les locataires qui soutiennent avoir payé cette provision doublement tous les mois.

L’intention des parties ne pouvant être déterminée, et l’imprécision ou la contradiction des clauses contractuelles devant s’interpréter au bénéfice du débiteur, c’est-à-dire des locataires, une interprétation peut cependant être donnée au contrat de location qui permet de retrouver une cohérence entre ses dispositions dès lors que l’on considère que sont précisés, dans le second paragraphe précédemment évoqué, le montant mensuel de la provision pour charges ainsi que la nature des charges récupérables et, dans le premier paragraphe, le loyer, qui est stipulé comme étant un « loyer charges comprises », comprenant donc la provision pour charges dont le montant est précisé dans le paragraphe suivant.

Par conséquent, étant facturés d’une provision pour charges distincte du loyer, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ont pu, par méprise sur les dispositions du contrat, verser deux fois la provision mensuelle pour charges.

Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ont ainsi payé pendant la période de 36 mois comprise entre juillet 2020 et juillet 2023, en plus de leurs loyers, la somme de 1 800 euros, somme supérieure au montant de

1 552, 51 euros correspondant aux charges récupérables réclamées par Monsieur [P] [W] lequel sera donc débouté de sa demande de paiement de ce chef.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens soulevés par les locataires, et notamment sur le caractère non récupérable des dépenses de déneigement. Par ailleurs, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] ne réclament pas le remboursement de provisions indûment versées.

Aucune charge locative n’étant due, Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

2. Sur la demande des travaux de réparation

En vertu de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes y surviennent pendant la durée du train dans les locaux dont il a la jouissance est visible, à moins qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Monsieur [P] [W] produit les états des lieux contradictoires d’entrée du 1er juillet 2020 et de sortie du 14 août 2023.

Le 14 août 2023, il est fait état des dégradations de la porte de la chambre 3 et plus précisément de l’encadrement supérieur du volet gauche alors que ces éléments étaient signalés comme étant en bon état le 1er juillet 2020. Monsieur [P] [W] produit un devis, établi en septembre 2023, des travaux de reprise se rapportant à ces dégradations d’un montant de 818,95 euros TTC.

Au regard de ces éléments, la demande de condamnation formulée par le bailleur à l’encontre de ses locataires s’avère fondée. Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

3. Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [W], qui n’obtient que partiellement satisfaction, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à payer à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] une indemnité judiciaire, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

DÉBOUTE Monsieur [P] [W] de sa demande de condamnation de Madame [E] [S] et de Monsieur [G] [I] au paiement de la somme de 7 425, 76 euros au titre de leur consommation d’électricité ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [W] de sa demande de condamnation de Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] au paiement de la somme de 1 552, 51 euros au titre des charges récupérables ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [P] [W] à payer la somme de 818, 95 euros TTC au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à Madame [E] [S] et Monsieur [G] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,