COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

ME MOULIN

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 23/02819 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OJZO

Pôle Civil section 2

Date : 23 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. PAYWIS-SPIRIT OF FITNESS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 831 744 628, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal y domicilié audit siège,

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. C.L.C.P, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°438738734, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.,

représentée par Maître Pierre edouard MOULIN de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Maximilien RIBES greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2017, la SCI CLCP a donné à bail commercial à la société SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS, un local à usage commercial et industriel sis [Adresse 2], d’une surface de 240 m² correspondant au lot 21 ainsi que 3 places de parking correspondant aux lots 145, 146 et 147.

Le bail était consenti moyennant un loyer mensuel de base d’une somme de 1200 € HT/HC, somme portée à 1800 € HT/HC à compter du 1er janvier 2018, outre le versement d’une provision sur charges de 170 € par mois et d’une provision de l’impôt foncier de 260 € par mois.

Le bail était conclu pour une durée de 10 années entières et consécutives, à compter du 1er septembre 2017 pour se terminer le 2 septembre 2027.

Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé la société SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS à s’acquitter de la somme de 10 395,50 € à titre de provision à valoir sur le montant définitif des loyers et charges en 24 mensualités en sus des loyers courants et l’a condamnée à régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 28 avril 2023, la SCI CLCP a fait délivrer au locataire un commandement aux fins de saisie vente pour un arriéré de 1423,75 €.

Le 2 mai 2023, la SCI CLCP a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 5793,62 €.

Par exploit de commissaire de justice du 1er juin 2023, la société SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS a assigné la SCI CLCP devant la juridiction de céans pour contester les sommes réclamées par le bailleur.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2024, la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS sollicite du tribunal judiciaire de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article 1195 du Code Civil,

Vu les articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code du Commerce

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SCI CLCP le 2 mai 2023

Vu les virements effectués par la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS,

JUGER la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS recevable et bien fondée dans son opposition à commandement,

JUGER que le décompte visé dans le commandement de payer est imprécis et injustifié,

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 02/05/2023 est nul est sans effet,

JUGER que la SCI C.L.C.P n’est pas fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial,

JUGER que la SCI C.L.C.P a manqué à ses obligations contractuelles et légales,

CONDAMNER la SCI C.L.C.P à rembourser à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS la somme de 1 080 € correspondant aux charges indûment versées,

CONDAMNER la SCI C.L.C.P à rembourser à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS la somme 4 201 € correspondant aux taxes foncières indûment versées,

CONDAMNER la SCI C.L.C.P à rembourser à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS la sommes 1 747 € correspondant à la régularisation de taxes foncières indûment versées,

CONDAMNER la SCI C.L.C.P à verser à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS la somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour le préjudice moral et financier subi,

DÉBOUTER la SCI C.L.C.P de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNER la SCI C.L.C.P à verser à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du présent jugement.

À l’appui de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en raison de son imprécision, imprécision qui ne lui permet pas d’identifier les causes et les montants des sommes qui lui sont réclamées.

En outre, elle invoque les manquements contractuels du bailleur, notamment son absence de communication de tout justificatif quant au montant des charges locatives qu’il lui réclame. Elle expose avoir pourtant sollicité la communication desdits justificatifs à plusieurs reprises, en vain, et soutient que la production d’une simple facture ne peut suffire. Elle indique rencontrer la même difficulté concernant la provision de la taxe foncière.

Elle soutient également qu’il existe un déséquilibre contractuel quant au montant de la taxe foncière réclamé qui a augmenté en raison d’une erreur fiscale puis d’un changement de destination des locaux imputable au seul bailleur. Elle expose refuser par conséquent d’en assumer la charge financière et sollicite la restitution des provisions versées.

Elle sollicite également des dommages et intérêts compte tenu du comportement de son bailleur qui lui a causé une pression morale et une anxiété économique.

Concernant les demandes reconventionnelles de la société CLCP, elle estime que la clause résolutoire ne saurait être acquise compte tenu de l’imprécision du commandement de payer qui le prive d’effet et de l’absence de manquements graves concernant la résiliation judiciaire.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA du 19 mai 2025, la SCI CLCP sollicite du tribunal judiciaire de :

REJETER les entières demandes, fins et conclusions de la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS ;

Reconventionnellement,

Au principal

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire tenant le défaut de paiement des causes du commandement délivré le 02/05/2023 dans le délai d’un mois,

Subsidiairement

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail tenant les manquements graves et répétés du locataire à ses obligations,

En tout état de cause

CONDAMNER la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS au paiement de la somme de 14 950,08 €, arrêtée au 10/05/2025, à parfaire au jour du jugement,

CONDAMNER la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS au paiement de la somme de 2 566,72 € par mois, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clefs,

ORDONNER l’expulsion de la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS ainsi que, le cas échéant, de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 6] à [Localité 4] (34), au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNER la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS au paiement de la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 02/05/2023.

À l’appui de ses demandes, elle soutient la validité du commandement de payer délivré, qui fait état, selon elle, d’un décompte suffisamment précis des sommes restant dues par son locataire. Elle expose que ses demandes relatives aux charges et taxes foncières sont justifiées et réfute avoir pu influer sur l’augmentation – qu’elle estime minime – de la taxe foncière des locaux loués. Elle précise que rien ne justifie le remboursement des provisions versées par le preneur. Elle réfute également avoir commis le moindre manquement à ses obligations de bailleur et expose avoir simplement sollicité le règlement de ce qui lui était dû.

Elle sollicite la résiliation du bail, à titre principal, par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, par résiliation judiciaire tenant les manquements graves du locataire à ses propres obligations, notamment son obligation de s’acquitter de manière ponctuelle et régulière de ses loyers.

***

La clôture différée est intervenue le 10 juin 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 24 juin 2025

A cette audience, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce,

Il ressort des éléments du dossier qu’un commandement aux fins de saisie vente a été délivré le 28 avril 2023 à la société PAYWIS SPIRIT OF FITNESS, commandement faisant état d’impayés de charges depuis l’année 2019 et d’impayés de loyers pour les mois d’avril et de mai 2020, mentionnant un solde de 1 423,75 € au 27 avril 2023.

En suivant, un commandement de payer a été délivré le 2 mai 2023 à la demanderesse qui reprend bien les termes de la clause résolutoire, à savoir qu’à « défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra judiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité ».

Néanmoins, ce second acte extrajudiciaire fait, quant à lui, apparaître un solde de 5 793,62 € au 30 mars 2023 et est accompagné d’une feuille de décompte – tableau qui semble établi par le bailleur lui-même – qui fait mention des impayés de loyers et charges dès avril 2020, pour un solde débiteur de 5617,72 € au 29 mars 2023.

Enfin, un troisième décompte établi par commissaire de justice en date du 10 mai 2023 laisse apparaître un solde de 923,75 € à cette même date.

Les deux commandements délivrés au preneur et les incohérences patentes quant aux montants réclamés par le bailleur – sommes parfois en contradiction avec les décomptes joints à ces mêmes documents – l’absence de précision quant aux périodes concernées et l’absence de justificatifs s’agissant du montant des sommes réclamées s’agissant des charges et taxes, ne permettent pas au locataire de vérifier la réalité des sommes dues et d’y apporter une réponse pertinente dans le délai requis.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité du commandement de payer du 2 mai 2023.

En conséquence, la demande reconventionnelle de la société CLCP tendant à voir obtenir la résiliation du contrat de bail commercial par application de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers doit être rejetée.

Sur la résolution du bail

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1227 du même code précise que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1728 du même code précise que « le preneur est tenu de deux obligations principales:

— D’user de la chose louée «raisonnablement», et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

— De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Enfin, l’article 1342-10 du même code prévoit que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce,

il ressort du bail commercial versé au débat, que l’article 9 intitulé « LOYER » prévoit qu'«à compter du 1er janvier 2018, le loyer mensuel en principal s’élèvera à 1800 euros auquel s’ajoutera une provision mensuelle de 170 euros sur les charges et 260 euros sur la taxe foncière, soit un montant total de 2230 euros payable mensuellement avant le 10 du mois».

Par ordonnance du 10 décembre 2020, la société SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS a été condamnée à titre provisoire à régler une dette locative de 10395,50 € en 24 mensualités égales et consécutives, soit une somme mensuelle de 433,15 € en sus du loyer courant. Le bailleur indique dans les écritures de son conseil, ne pas avoir appliqué la clause de l’ordonnance du 10 décembre 2020, lui permettant après mise en demeure infructueuse pour défaut de paiement, de procéder à l’expulsion du locataire. Il sera donc pris en considération les sommes dues à compter du mois de septembre 2020.

Aucune des parties n’ayant justifié du montant du loyer commercial indexé au cours de déroulement du contrat, il convient de retenir, en application de la clause contractuelle, la somme mensuelle de 1800 €.

Il apparaît regrettable que chacune des parties ne produise que son propre décompte des sommes dues/acquittées sans aucun élément probant aux soutiens de ceux-ci.

Il ressort néanmoins de la lecture concordante de ces mêmes tableaux que la société locataire a réglé, à compter de l’ordonnance de référés fixant la dette à août 2020, la somme totale, de 69 114,63 €, pour la période du 10 septembre 2020 au 29 mars 2023.

De même, et malgré le silence de la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS sur ce point, le bailleur reconnaît qu’entre le 10 avril 2023 et le 10 mai 2025, son preneur s’est acquitté de la somme de 52 553,76 €.

Ainsi, le preneur s’est acquitté de la somme totale, après déduction de l’arriéré locatif dû selon ordonnance de référé, de 111 272,89 €.

En application des dispositions précitées, et à défaut d’indication par les parties des affectations des paiements réalisés par la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS, l’imputation de ces paiements aura d’abord lieu sur les loyers, dette que le débiteur avait le plus d’intérêt à s’acquitter en priorité.

Pour cette même période, soit du 10 septembre 2020 au 10 mai 2025, la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS était redevable de la somme globale de 100 800 € au titre des loyers.

Or, le bailleur ne peut solliciter la résolution judiciaire du bail que s’il établit que les manquements du preneur sont suffisamment graves, ce qui ne peut être constaté en l’espèce, la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS apparaissant à jour de ses loyers.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur le paiement des charges et de la taxe foncière

* sur la taxe foncière

La SCI CLCP justifie, au titre de la taxe foncière, des seuls avis d’imposition des années 2021, 2022 et 2023 pour les montants respectifs de 16357 €, 17013 € et 10771 €, soit une somme globale de 44141 €. Une fois appliqué la quote-part définie par le bailleur et non contestée par le preneur à bail, ce dernier était redevable respectivement des sommes de 4035,84 €, 4201,37 € et 3537,20 €, soit de la somme totale de 11774,41 €.

La SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS soutient que l’augmentation de la taxe foncière est du seul fait du bailleur qui devrait, par conséquent, la supporter seul et produit à l’appui de son argumentation un mail que lui a adressé le bailleur le 7 février 2022.

Or, à la lecture de cette seule correspondance, il apparaît que la taxe foncière des locaux objet du bail commercial ont été réévalués non pas à la demande de la SCI CLCP mais à l’initiative de l’administration fiscale à l’occasion d’une cession intervenue sur une partie de leurs biens.

Le contrat de bail prévoit en son article 5 « CONDITIONS GÉNÉRALES » que le preneur accepte « de payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle ou tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués et de supporter leur augmentation de telle sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et d’en justifier sur réquisition (…) ; de rembourser au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux bien loués et en particulier la quote-part de l’impôt foncier y afférent ».

Ainsi, il n’est pas établi que le changement de la base d’imposition des locaux loués soit du fait du bailleur mais surtout, les obligations contractuelles mettent à la seule charge du preneur le règlement d’une éventuelle augmentation de l’impôt foncier.

Dès lors, le règlement de la taxe foncière doit être supportée par la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS tel que prévu par le contrat de bail.

* sur les charges

Concernant les charges, la SCI CLCP communique pour ces mêmes années :

— un décompte de répartition des charges pour 2020 sur lequel figure un montant dû par le locataire de 1583,33 € pour le lot n°21 et 1.19 € pour chacun des parkings (lots 145, 146 et 147), soit un total de 1586.90 € pour l’année 2020, ramené à la somme de 528.96 € pour la période de septembre à décembre 2020 ;

— un décompte de répartition des charges pour 2021 sur lequel figure un montant dû par le locataire de 1049,42 € pour le lot n°21 et 0,45 € pour chacun des parkings (lots 145, 146 et 147), soit un total de 1 050,77 € pour l’année 2021 ;

— un décompte de répartition des charges pour 2022 sur lequel figure un montant dû par le locataire de 1 526,67 € pour le lot n°21 et 2,62 € pour chacun des parkings (lots 145, 146 et 147), soit un total de 1 534,53 € pour l’année 2022 ;

— un décompte de répartition des charges pour 2023 sur lequel figure un montant dû par le locataire de 1221,85 € pour le lot n°21 et 2,04 € pour chacun des parkings (lots 145, 146 et 147), soit un total de 1 227,97 € pour l’année 2023 ;

soit un total de 4342.23 €

Par conséquent, la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS était redevable, de septembre 2020 à décembre 2023, au titre des charges et taxe foncière, de la somme globale de 16116.64 € somme réglée partiellement à hauteur de 10 472,89 €.

Dès lors, il convient de condamner la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS à régler la somme de 5643.75 € de régularisation des charges de septembre 2020 à décembre 2023 inclus et de la taxe foncière des années 2021 à 2023.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS n’établit ni la prétendue mauvaise foi, ni les manœuvres employées par la SCI CLCP alléguées ; au surplus, elle ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral ou financier.

Dès lors, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS à payer à la SCI CLCP la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 2 mai 2023 délivré par la SCI CLCP à la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS

DEBOUTE la SCI CLCP de sa demande tenant au prononcé de la résolution du bail commercial conclu en date du 10 août 2017, avec la société SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS

CONDAMNE la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS à payer à la SCI CLCP la somme de 5643.75 euros au titre de des charges de septembre 2020 à décembre 2023 inclus et de la taxe foncière des années 2021 à 2023.

CONDAMNE la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS à régler à la SCI CLCP la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU PAYWIS SPIRIT OF FITNESS aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Le greffier Le président