TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05221 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC6Q

N° de MINUTE : 25/00590

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 15]” SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SAS,

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Me [W], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X] [I] [V]

[Adresse 12]

— [Localité 16] au ROYAUME-UNI

non repréqenté

Monsieur [B] [P] [C]

[Adresse 7],

ILKESTON, DE7 5LJ au ROYAUME-UNI

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] sont propriétaires du lot n°58 de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 4] [Localité 13] (93).

Par actes de commissaire de justice du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier "[Adresse 15]" situé [Adresse 1], à [Localité 14], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier Pécorari, les sommes de :

—  11 988,18€ au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 28 mars 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

Condamner Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2021, 08 mars 2021, 15 juin 2021, 22 juillet 2021, 23 novembre 2022 et du 03 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les contrats de syndic en vigueur des 25 janvier 2021 au 31 décembre 2022, 23 novembre 2022 au 31 décembre 2023, 1er mars 2024 au 28 février 2025 et 04 avril 2024 au 31 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 19 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 mars 2021 à hauteur de 75,75 euros au titre de « Solde charges 01/10/2018-30/09/2019 », qui n’est pas justifié. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1.310,29 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 21 juillet 2021 de 45,60 euros,frais d’huissier de justice du 21 mars 2022 de 66 euros,frais de contentieux du 21 mars 2022 de 480 euros,frais d’honoraires d’huissier de justice du 1er avril 2022 de 238,69 euros,frais de contentieux du 15 avril 2022 de 480 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 mars 2021 et le 28 mars 2024 a donc été de 16.942,38 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6.340.24 euros.

La condamnation sera prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, en l’absence de justification par le syndicat des copropriétaires de l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires la somme de 10.602,147 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de [Localité 11] Livre transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.310,29 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant ses mises en demeure des 12 et 23 février 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant ces mises en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Leur carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] n’habitent pas dans leur lot au vu de l’adresse à laquelle l’assignation leur a été signifiée, et ont dès lors vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 10.602,147 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 4] [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [I] [V] et Monsieur [B] [P] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT