TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/04077 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27FC

Minute : 25/306

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE [Adresse 4]

Représentant : Maître [N], avocats au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

C/

Monsieur [E] [B]

Copie exécutoire :

Maître Philippe CORNET

Copie certifiée conforme :

Monsieur [E] [B]

Le 29 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 29 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE [Adresse 4], demeurant Ayant pour mandataire la société VERLINGUE IMMOBILIER [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/01/2018, Mme [I] [O] a souscrit, par l’intermédiaire de son gestionnaire de bien, une assurance loyers impayés auprès de LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA), pour l’appartement mis en location qu’elle possède au [Adresse 6].

Suivant acte sous seing-privé du 19/02/2021, il a été donné à bail à M. [E] [B] ledit immeuble à usage d’habitation.

Par ordonnance du 30/03/2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de St-Ouen a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise des lieux.

Un procès-verbal de reprise a été établi le 23/05/2022.

Le 24/10/2023, trois quittances subrogatives ont été régularisées par la propriétaire des lieux, agissant par l’intermédiaire de son mandataire gestionnaire, au profit de LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) pour un montant total de 12498,54 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31/01/2024, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) a fait assigner, au visa des articles 1346 et 1346-1 du code civil, M. [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de voir condamner M. [E] [B] à lui payer les sommes suivantes :

—  10622,50 euros, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 7/08/2023 ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent ratione loci pour connaître de cette affaire, qu’il a renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de St-Ouen.

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception par les soins du greffe.

Sur invitation du greffe et reprenant les termes de son assignation, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) a, par acte extra-judiciaire du 15/05/2025, fait citer M. [E] [B] à comparaître devant devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de St-Ouen.

A l’audience, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) a a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [B] n’a comparu ni été représenté à aucune audience.

MOTIFS

Cette affaire ayant été enregistrée sous deux numéros distincts (RG25-5464 et RG25-4077), il est de bonne administration de la justice de procéder à leur jonction sous le numéro RG25-4077.

L’article 1346-1 dispose : la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du même code, La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Aux termes de l’article 1346-6 du code civil, Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En matière de bail, il découle des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés. En application par ailleurs des dispositions de l’article 1240 du code civil, le bailleur est fondé à solliciter la condamnation du locataire, occupant sans droit ni titre les lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail, au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution des lieux qui s’entend de la remise des clefs au bailleur.

En application par ailleurs de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, " le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ".

En l’espèce, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) justifie de sa créance au titre des loyers et charges en produisant une copie du contrat de bail, un décompte des loyers et charges et des justificatifs de régularisations de charges.

Il résulte de ces documents qu’à la date de reprise des lieux le 23/05/2022, la dette de loyers et de charges doit être fixée, prorata temporis, à la somme de 9035,88 euros (8463,66 euros + 771,26 x 23/31), outre 232, 66 euros de régularisation de charges pour l’année 2021, soit la somme totale de 9268,54 euros.

La provision supplémentaire de charges pour l’année 2022 inscrite au débit du compte en novembre 2022 sera en revanche, faute de justificatif, écartée.

S’agissant par ailleurs des dégradations locatives, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permettent pas d’imputer l’existence de dégradations imputables au locataire, s’agissant des éléments suivants, issus du devis produit :

— Réparation du bâti de la porte d’accès de la salle d’eau (absence de mention de dégradations dans l’état des lieux de sortie sur ce point) ;

— Le remplacement de la porte de la salle d’eau (décrite simplement à l’état « bon » dans l’état des lieux d’entrée, sans qu’il puisse s’inférer de cette simple mention l’absence d’écailles de peinture lors de l’entrée dans les lieux) ;

— La reprise des carreaux de carelage cassés (sol de la salle de bains déjà à l’état « moyen » aux termes de l’état des lieux d’entrée) ;

— Remplacement du petit meuble lavabo (déjà à l’état « moyen » aux termes de l’état des lieux d’entrée) ;

— Reprise des peintures murs et plafond salle de bains (déjà à l’état « moyen » aux termes de l’état des lieux d’entrée, faisant en outre état d’une « peinture craquelée »).

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet en revanche, compte tenu d’une occupation des lieux loués d’un peu plus d’un an seulement, de caractériser l’existence de dégradations imputables à un manquement du locataire à son obligation d’entretien courant et de menues réparations s’agissant des lignes suivantes du devis produit :

— Remplacement de la chasse d’eau des WC (en bon état lors de l’entrée dans les lieux et dysfonctionnante lors de l’état des lieux de sortie), poste de préjudice qui sera retenu à hauteur de 169 euros ;

— Remplacement du plan de travail de la cuisine à l’identique (à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, sale, tâché et marqué dans l’état des lieux de sortie ), poste de préjudice qui sera retenu à hauteur de 418 euros ;

— Reprise peinture murs et plafond cuisine (peinture en bon état dans l’état des lieux d’entrée et mentionnée comme sale, tâchée, écaillée, voire manquante dans l’état des lieux de sortie), poste de préjudice qui sera retenu à hauteur de 790 euros ;

— [Localité 9] « Divers » qui sera retenue à hauteur de 169 euros dès lors que ce poste de préjudice correspond à des éléments qu’il appartenait au locataire de réparer ou de changer (réfection de joints, fourniture de petits équipements ed tuyauterie etc.).

Compte tenu de l’état de saleté de l’appartement litigieux mentionné au sein de l’état des lieux de sortie, il y a par ailleurs lieu d’accorder à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) la somme sollicitée de 240 euros au titre des frais de ménage.

Déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1400 euros, il y a dès lors lieu de condamner M. [E] [B] à payer à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA), qui justifie de quittances subrogatives d’un montant supérieur aux sommes accordées, la somme de 9654,54 euros au titre du solde locatif dû pour l’appartement pris à bail.

Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31/01/2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Rien ne s’opposant à ce que la capitalisation des intérêts soit ordonnée, celle-ci sera autorisée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Faute pour LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) de justifier de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire du défendeur ou encore d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, et compensé par l’intérêt moratoire accordé, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de partie demanderesse les frais qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 700 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des affaires RG25-5464 et RG25-4077 sous ce dernier numéro ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) de la somme de 9654,54 euros au titre du solde locatif dû pour l’appartement pris à bail au [Adresse 6], avec intérêts au taux légal à compter du 31/01/2024 ;

AUTORISE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [E] [B] au paiement à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens de l’instance.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/04077 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27FC

DÉCISION EN DATE DU : 29 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE [Adresse 4]

Représentant : Maître [N], avocats au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

C/

Monsieur [E] [Y] [T] [B]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires