TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02608 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZEE

Minute : 25/298

Monsieur [N] [Y]

Représentant : M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

C/

Monsieur [M] [T] [V]

Représentant : M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

Monsieur [K] [R]

Représentant : M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

Copie exécutoire :

M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE

Copie certifiée conforme :

M^e Gaëlle ZINSOU

Le 28 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 28 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [T] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 16/06/2022, M. [N] [Y] a donné à bail à M. [M] [T] [V] un appartement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le même jour.

A l’occasion de la reconduction du bail, M. [K] [R] s’est, par acte du 16/06/2023, dans la limite de de 11040 euros et jusqu’au 16/06/2024, porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédures dus par M. [M] [T] [V] au titre du bail.

Le 15/10/2023, un sinistre lié à la chute du ballon d’eau chaude situé dans la cuisine s’est produit dans le logement.

A la suite du départ des lieux, M. [N] [Y], a par acte extra-judiciaire du 28/02/2025, fait assigner M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins d’obtenir le paiement de certaines sommes au titre de loyers et charges impayés, de dégradations locatives et de meubles manquants dans le logement pris à bail.

A l’audience du 27/05/2025, M. [N] [Y], précisant se désister de son chef de demande relatif à l’irrecevabilité des conclusions déposées en défense, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Condamner in solidum M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] au paiement des sommes suivantes :

—  4134,27 euros au titre des loyers et charges arrêté au 20/03/2024 ;

—  10780,8 euros au titre du mobilier manquant et des dégradations locatives ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter les défendeurs de leurs demandes.

A cette même audience, M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

— Débouter partiellement le demandeur de sa demande au titre des loyers et charges et ramener la somme due à de plus justes proportions, soit à la somme de 764,97 euros ;

— Débouter partiellement le demandeur de sa demande au titre du mobilier manquant et des réparations locatives et ramener la somme due à de plus justes proportions, soit à la somme de 4157,50 euros ;

En tout état de cause,

— Accorder des délais de paiement aux défendeurs, à hauteur de 200 euros par mois durant 36 mois ;

Reconventionnellement,

— Condamner M. [N] [Y] au paiement à M. [M] [T] [V] de la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral

En tout état de cause,

— Condamner M. [N] [Y] à payer à M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés, jusqu’à la date de résiliation du bail ; d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Les obligations d’entretien, de réparation et de garantie de jouissance paisible constituent des obligations de résultat qui engagent la responsabilité du bailleur sauf si le trouble empêchant la jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail toutefois, le preneur n’est admis à invoquer l’exception d’inexécution que si les manquements allégués du bailleur à ses obligations ont rendu les lieux loués impropres à l’habitation.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire, en cas de dégradations survenues en cours de bail, d’apporter la preuve que ces dernières ont pour origine un manquement du bailleur à ses obligations au titre du bail. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, il est constant que le 15/10/2023, le ballon d’eau chaude a chuté du mur où il était fixé, entraînant de nombreuses dégradations dans le logement et rendant ce dernier inhabitable.

Les défendeurs échouent toutefois à rapporter la preuve, faute d’expertise amiable ou – a minima – de rapports d’hommes de l’art, que la chute litigieuse puisse être imputée à un manquement du bailleur à ses obligations alors qu’il ne se déduit d’aucune mention de l’état des lieux d’entrée que le logement n’ait pas été délivré en bon état d’usage et de réparation, que rien ne permet de rattacher la chute du ballon au dégât des eaux survenu dans la salle d’eau quelques mois auparavant et que le bailleur impute par ailleurs le sinistre aux conditions d’installation et d’utilisation inappropriées d’un meuble de cuisine fixé au mur, par le locataire sans l’autorisation du propriétaire, en partie haute de la cuisine, à côté du ballon litigieux.

Il ne s’infère par ailleurs nullement de l’email du 16/12/2023, émanant du gestionnaire du bien, que les parties se seraient accordées pour suspendre le paiement des loyers et charges durant le temps des travaux.

Les éléments versés aux débats, en particulier les échanges entre les parties, permettent d’établir que le locataire a notifié un congé au bailleur par remise en main propre le 20/02/2024. En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les loyers et charges sont donc bien dus jusqu’au 20/03/2024, date de résiliation du bail, compte tenu du préavis d’un mois applicable.

Eu égard au décompte produit, non contesté en défense au-delà des moyens susvisés, il y a dès lors de condamner solidairement M. [M] [T] [V] et M. [K] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à M. [N] [Y] la somme de 4134,27 euros au titre du solde de loyers et charges dus à la date de résiliation du bail.

Sur les dégradations locatives et les meubles manquants

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du même code dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, " le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ".

En l’espèce, comme souligné en défense, les éléments produits en demande – en particulier l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie et les échanges entre les parties concernant l’état du logement avant travaux – sont insuffisants pour permettre d’établir que le parquet du salon, la peinture de la chambre, la porte d’entrée et le meuble vasque de la salle de bains ont subi des dégradations en cours de bail. Par ailleurs, la réparation de la VMC n’entre pas dans le périmètre des réparations locatives aux termes du décret 87-712 du 26 août 1987.

Les défendeurs sont donc bien fondés à solliciter de voir déduire la somme de 3150 euros des montants sollicités au titre des dégradations locatives.

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement M. [M] [T] [V] et M. [K] [R], en sa qualité de caution solidaire, à payer à M. [N] [Y] la somme de 3505 euros au titre des dégradations locatives.

Si la disparition des meubles et objets mobiliers listés par le bailleur comme manquants et pour laquelle il sollicite d’être indemnisé n’est pas contestée, il y a lieu en revanche, comme souligné en défense, de ramener le montant des dommages et intérêts sollicité à de plus justes proportions dans la mesure où ni le nom du fabricant, ni l’état, ni la date d’achat ni même le matériau de fabrication ne sont mentionnés aux termes de l’inventaire annexé au bail. Le bailleur ne saurait, en particulier, prétendre à une indemnisation pour l’achat de mobilier en bois massif ou de tapis anciens alors qu’il ne ressort ni de l’inventaire annexé au bail ni du procès-verbal de constat avant travaux que le logement contenait des meubles de prix.

Sur la base des devis fournis, il y a ainsi lieu d’estimer le préjudice subi par le bailleur au titre du mobilier manquant à la somme de 2373 euros.

M. [M] [T] [V] et M. [K] [R], en sa qualité de caution solidaire, seront dès lors condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 5878 euros (3505 euros + 2373 euros) à titre de dommages et intérêts pour le mobilier manquant et les dégradations locatives imputables au locataire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les défendeurs échouant à prouver que la chute du ballon d’eau chaude litigieuse était imputable à un manquement du bailleur à ses obligations, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Les défendeurs ne versent aux débats aucun justificatif de leur situation financière et familiale. Les délais de paiement sollicités ne permettraient pas, en tout état de cause, d’apurer la dette dans un délai de 24 mois (les délais de paiement sur 36 mois mentionnés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant réservés au « locataire » – qualité à laquelle ni M. [M] [T] [V], qui n’est plus locataire, ni M. [K] [R], en tant que caution, ne répondent – « en situation de régler la dette locative »). La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum M. [M] [T] [V] et M. [K] [R], qui succombent aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge M. [N] [Y] les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. Il y a lieu de condamner in solidum M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] à lui verser à ce titre la somme de 1300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, bénéficiant de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] à payer à M. [N] [Y] :

— la somme de 4134,27 euros au titre du solde de loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— la somme de 5878 euros au titre du mobilier manquant et des dégradations locatives ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [T] [V] et M. [K] [R] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/02608 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZEE

DÉCISION EN DATE DU : 28 Juillet 2025

AFFAIRE :

Monsieur [N] [Y]

Représentant : M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

C/

Monsieur [M] [T] [V]

Représentant : M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

Monsieur [K] [R]

Représentant : M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires