TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [N] [R]

[W] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bertrand DE LACGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07931 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXVA

N° MINUTE :

17

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [O] épouse [U] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0272

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [N] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07931 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXVA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2023, [B] [M] et [V] [O], épouse [M], ont consenti un bail d’habitation meublé à [Z] [N] [R], sur des locaux, [Adresse 4].

[Z] [N] [R] a épousé [W] [N] [R] et ils habitent les lieux ensemble.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, [V] [O], épouse [M], a fait délivrer à [Z] [N] [R] un commandement de payer la somme principale de 2.843,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, [V] [O], épouse [M], a fait délivrer à [Z] [N] [R] un commandement de payer la somme principale de 4.733,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, [V] [O], épouse [M] a fait délivrer à [Z] [N] [R] et [W] [N] un commandement de payer la somme principale de 7.577,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mai 2025.

Par assignation du 31 juillet 2025, [V] [M], née [A] [D], a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [Z] [N] [R] et [W] [N] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sans observation du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, voir ordonner le transport et la séquestration de leurs meubles à leurs frais et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au double de l’ancien loyer, soit la somme de 1.655,98 euros par mois, outre les charges et taxes de toute nature et ce depuis la date d’effet du commandement du 27 mai 2025 jusqu’à remise des clés, 9.473,87 euros, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2025, outre intérêts prorata temporis, calculés jour par jour, à compter du commandement du 15 octobre 2024 au taux légal, ainsi que les coûts des commandements des 15 octobre 2024, 19 février 2025 et 27 mai 2025, sauf à parfaire,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer et des dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, et le diagnostic social et financier de carence est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 octobre 2025, [V] [M], née [O], représentée par son conseil, souligne l’absence de tout paiement depuis décembre 2024 alors que les loyers constituent un complément de revenus pour elle, salariée à temps partiel. Elle produit un décompte actualisé, compte-tenu de sa demande d’actualisation formulée dès l’assignation, mentionnant que l’arriéré s’élève à la somme de 12.317,84 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

[Z] [N] [R] et [W] [N] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[V] [M], née [H] [E], a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [Z] [N] [R] et [W] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[V] [M], née [O], justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou de sa reconduction ou volontairement appliquées par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.577,89 euros n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, de sorte que ces demandes seront rejetées.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [Z] [N] [R] et [W] [N] seront donc condamnés in solidum à verser à [V] [M], née [H] [C] [D], une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 947,99 euros, à partir du 28 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [V] [M], née [H] [E], ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, [V] [M], née [H] [C] [D], verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, [Z] [N] [R] et [W] [N] lui devaient la somme de 12.317,84 euros.

[Z] [N] [R] et [W] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés in solidum à payer, à titre de provision, cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal prorata temporis calculés jour par jour à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne des actes de procédure valant mises en demeure.

Le coût des commandements de payer sera examiné avec les dépens.

4. Sur les frais du procès

[Z] [N] [R] et [W] [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût des commandements de payer du 15 octobre 2024, du 19 février 2025 et du 27 mai 2025, de leurs dénonciations respectives à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit respectivement les sommes de 174,87 euros, 158,97 euros et 214,23 euros et celui de l’assignation du 31 juillet 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner in solidum [Z] [N] [R] et [W] [N] à payer à [V] [M], née [A] [D], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2023 entre [V] [M], née [H] [C] [D], d’une part, et [Z] [N] [R], marié à [W] [N], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], est résilié depuis le 27 juillet 2025,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [Z] [N] [R] et [W] [N] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [Z] [N] [R] et [W] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS in soliudm [Z] [N] [R] et [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 947,99 euros, correspondant au loyer et à la provision pour charges,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 947,99 euros, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum [Z] [N] [R] et [W] [N] à payer à [V] [M], née [H] [E], à titre de provision, la somme de 12.317,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus,

DEBOUTONS [V] [M], née [H] [E], du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation, de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion et d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum [Z] [N] [R] et [W] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 octobre 2024, du 19 février 2025 et du 27 mai 2025, de leurs dénonciations respectives à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, soit respectivement les sommes de 174,87 euros, 158,97 euros et 214,23 euros et celui de l’assignation du 31 juillet 2025,

CONDAMNONS in solidum [Z] [N] [R] et [W] [N] à payer à [V] [M], née [H] [E], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge