TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno ALLALI ; Madame [R] [O] ; Madame [I] [O] ; Monsieur [J] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03812 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO5O

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDEURS

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03812 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO5O

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] sont propriétaires indivisaires du lot n°523 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, a fait assigner Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

1 114,95 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2023, 1 744 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2023, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [R] [O] et M. [J] [O], assignés à comparaître en étude et Mme [I] [O], assignée à domicile, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°523,un extrait du compte de copropriétaire portant sur la période allant du 29 juin 2021 au au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que la répartition des charges de l’exercice 2022, 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 31/05/2021, 30/06/2022, 05/06/2023, 10/06/2024, et les attestations de non-recours afférentes,le règlement de copropriété,le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 1er juillet 2025 présente un solde débiteur de 1114,94 euros hors frais, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, au cours desquelles les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ont bien été votés, les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 approuvés et la réalisation d’un DPE collectif, les travaux d’étanchéité du toit-terrasse, de suppression du vide-ordure, de création d’un parking deux-roues, de changement des réglettes lumineuses du parking et la désignation d’un géomètre ont également été votés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété prévoyant, en page 2, la solidarité entre les propriétaires indivis vis-à-vis du syndicat de copropriétaires, y compris dans l’hypothèse d’un démembrement de la propriété d’un lot, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conséquent, Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1114,94 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, date de la mise en demeure envoyée par LRAR sur la somme de 828,92 euros (montant alors réclamé) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1744 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 195.

Cependant, il n’est justifié que l’envoi de la mise en demeure du 30 mai 2023 selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 à savoir, par courrier LRAR, et ce, à deux indivisaires seulement (M. [J] [O] et Mme [P] [O]). Ces deux courriers donneront donc lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier par recommandé, soit 5,74 euros chacun, les dispositions prévues par le contrat de syndic sur ce point n’étant opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

S’agissant des autres frais dont il est demandé remboursement, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement de diligences exceptionnelles au regard de la gestion courant du syndic concernant le coût de la transmission du dossier à l’avocat (150 euros et 510 euros), que les honoraires d’avocat pour la rédaction de la mise en demeure ne sont pas justifiés pas plus qu’il justifié de la constitution de l’hypothèque (208 euros).

Par conséquent, Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11,48 euros. Cette somme produira, en application de l’article 1231-7 du code civil, intérêt à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] se sont abstenus de tout paiement au titre des charges de copropriété depuis plus de quatre années. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie, toutefois limitées compte-tenu du montant de la dette, et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] sera condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque près de trois fois supérieure à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais engagés pour les besoins de la procédure et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION la somme de 1114,94 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 sur la somme de 828,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION la somme de 11,48 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [O], M. [J] [O] et Mme [I] [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION la somme de), la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION conservera à sa charges les dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente