TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01911 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ3R

Minute : 25/00052

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [E] [J] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J] [P]

ADOMA – Chambre 2111

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [K] [O], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 octobre 2022, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la société Adoma a consenti à Monsieur [E] [J] [P] un contrat de résidence portant sur un local à usage d’habitation n°2111, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 453,69 euros.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 juillet 2024, la société Adoma a fait citer Monsieur [E] [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o constater la résiliation du contrat de résidence et ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef du logement, avec si besoin est, l’assistance de la force publique,

o condamner Monsieur [E] [J] [P] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 2667,38 € selon décompte arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure,

? d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 1er juillet 2024, égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à libération des lieux,

? de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Adoma expose que le défendeur a cessé de régler l’échéance mensuelle relative au logement, de sorte qu’elle l’a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 avril 2024 de régulariser sa situation dans un délai d’un mois à défaut de quoi, la résiliation du contrat de résidence serait prononcée conformément aux stipulations du contrat. La partie demanderesse ajoute que n’ayant pas régularisé sa situation, le défendeur doit être déclaré occupant sans droit ni titre des lieux et son expulsion ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la société Adoma, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette à la somme de 2415,54 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [J] [P], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette. Il a indiqué percevoir un salaire de 1470 euros. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus du paiement de la redevance.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les sommes dues au titre du contrat de résidence

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 5 du contrat de résidence prévoit que la redevance est payée mensuellement à terme échu.

Il résulte du décompte actualisé au 19 novembre 2024 que le montant de la redevance mensuelle est de 487,04 €.

Après avoir déduit des frais de rejet de prélèvement (3 x 0,09 = 0,27 €) non justifiés, ce dernier sera condamné à verser à la société Adoma la somme provisionnelle de 2415,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur la résiliation du contrat de résidence

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence stipule que le résident s’engage à payer la redevance aux termes convenus. Conformément aux dispositions des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, il prévoit également qu’en cas d’impayés, la société Adoma pourra résilier de plein droit le contrat, la résiliation ne prenant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une mise en demeure a été signifiée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [E] [J] [P] le 4 avril 2024, pour un impayé de 1469,22 €, sollicitant une régularisation de la situation dans un délai d’un mois, conformément aux dispositions de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas contestable que le résident n’a pas régularisé sa situation dans les délais impartis, de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 4 mai 2024.

Compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur et des ressources du locataire, il y a lieu d’accorder au défendeur des délais de paiement qui auront pour effet de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

A défaut de respecter les délais de paiement, l’expulsion du défendeur sera ordonnée et celui-ci devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des redevances, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération définitive des lieux, et ce, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du même code, le défendeur sera condamné au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons Monsieur [E] [J] [P] à verser à la société Adoma la somme de 2415,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

Autorisons Monsieur [E] [J] [P] à se libérer du paiement de cette somme en principal et en intérêts dans un délai de 24 mois, par 23 mensualités de 100 €, et une dernière mensualité égale au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce plus de la redevance courante ;

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (redevance et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de résidence consenti à Monsieur [E] [J] [P] portant sur le local à usage d’habitation n°2111, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 7] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [E] [J] [P] et de tous occupants de son chef des locaux précités et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [E] [J] [P] à verser à titre provisionnel à la société Adoma une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération définitive des lieux ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons Monsieur [E] [J] [P] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge